ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости)

Принят

Государственной Думой

Одобрен

Советом Федерации

ГЛАВА I. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Статья 2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой

1. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

2. Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Статья 3. Требования, обеспечиваемые ипотекой

1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

2. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи или на статье 4 настоящего Федерального закона.

Статья 4. Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя

В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки

1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе.

(абзац дополнен с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ)

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

2. Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

3. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое.

4. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

5. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Статья 6. Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке

1. Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

2. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. *6.2)

3. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством Российский Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации.

4. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

5. Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.

6. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом.

(пункт дополнительно включен с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ)

Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности

1. На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

2. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации ) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

ГЛАВА II. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ

Статья 8. Общие правила заключения договора об ипотеке

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

Статья 9. Содержание договора об ипотеке

1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

Абзац исключен с 13 ноября 2001 года Федеральным законом от 9 ноября 2001 года № 143-ФЗ

В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.

(абзац дополнительно включен с 13 ноября 2001 года Федеральным законом от 9 ноября 2001 года № 143-ФЗ)

4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

6. Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

(пункт дополнен с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года № 18-ФЗ)

Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке.

1. Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

2. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

3. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

4. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, делает на закладной отметку о времени и месте государственной регистрации, нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 14 настоящего Федерального закона.

(статья в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ)

Статья 11. Возникновение ипотеки как обременения

1. Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Абзац утратил силу с 1 января 2005 года - Федеральный закон от 2 ноября 2004 года № 127-ФЗ.

2. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора.

При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

3. Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.

Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.

(статья в редакции, введенной в действие с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года № 18-ФЗ)

Статья 12. Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

ГЛАВА III. ЗАКЛАДНАЯ

Статья 13. Основные положения о закладной

1. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

(абзац дополнительно включен с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года № 18-ФЗ)

2. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

Право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

Право залога на имущество, обремененное ипотекой.

(пункт в редакции, введенной в действие с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года № 18-ФЗ)

3. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

4. Составление и выдача закладной не допускаются, если:

1) предметом ипотеки являются:

Предприятие как имущественный комплекс;

(абзац утратил силу с 10 февраля 2004 года - Федеральный закон от 5 февраля 2004 года № 1-ФЗ(

Леса;

Право аренды имущества, перечисленного в настоящем подпункте;

2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

В случаях, предусмотренных настоящим пунктом, условия о закладной в договоре об ипотеке недействительны.

5. Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки.

(абзац в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ)

Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном статьями 48 и 49 настоящего Федерального закона.

6. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные ими условия закладной.

7. При заключении соглашения, указанного в пункте 6 настоящей статьи и пункте 3 статьи 36 настоящего Федерального закона, и переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству в этих соглашениях предусматривается:

Либо внесение изменений в содержание закладной путем приложения к ней оригинала данного соглашения и указания в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в соответствии с правилами части второй статьи 15 настоящего Федерального закона;

Либо аннулирование закладной и одновременно с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

Государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Государственная регистрация такого соглашения осуществляется безвозмездно.

В случае аннулирования закладной и одновременно с этим выдачи новой закладной вместе с заявлением о внесении изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодатель передает в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную.

Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке.

(пункт в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ)

Статья 14. Содержание закладной

1. Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, должна содержать:

(абзац дополнен с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года № 18-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ, - см. предыдущую редакцию)

1) слово "закладная", включенное в название документа;

2) имя залогодателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо;

3) имя первоначального залогодержателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо;

(подпункт в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ)

4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места регистрации должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо;

(подпункт в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ);

6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика;

(подпункт в редакции, введенной в действие с 13 ноября 2001 года Федеральным законом от 9 ноября 2001 года №143-ФЗ)

10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды, в соответствии с подпунктом 8 настоящего пункта и срок действия этого права;

11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

12) подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

13) сведения о государственной регистрации ипотеки, предусмотренные пунктом 2 статьи 22 настоящего Федерального закона;

(подпункт в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ)

14) указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю. В случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона включение в закладную данных, указанных в подпункте 10 настоящего пункта, обеспечивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Порядок включения этих данных в закладную определяется статьей 22 настоящего Федерального закона.

(подпункт дополнен с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2

ФЗ 102 призван обеспечить комплексное правовое регулирование ипотечного кредитования. Закон состоит из 79 статей, где подробно описаны и юридически определены все стороны ипотечного кредитования в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Перечислим основные разделы закона и дадим их краткое описание.

Основные положения. В этой главе закон дает определение понятию «ипотека», перечислены основания для заключения договора на кредит с целью приобретения недвижимости, описаны права и обязанности сторон (залогодателя и залогодержателя), перечислены требования к залоговому имуществу и его перечень (жилые дома, квартиры, дачи, потребительские постройки (гаражи, бани, садовые дома и пр.), имущество для предпринимательской деятельности, машино-места.

Ипотечный договор. В разделе закона прописаны правила, по которым стороны заключают ипотечный договор и регистрируют залог. По закону ипотеку необходимо зарегистрировать в Росреестре. Помимо ФЗ 102 ФЗ «Об ипотеке» эту процедуру регулирует ФЗ 218 «О государственной регистрации недвижимости». Сделка вносится в Единый госреестр недвижимости, после чего регистрация считается выполненной. Для ее проведения необходимо совместное заявление каждой стороны, а также нотариуса, заверяющего договор.

Закладная. Закон описывает то, какой закладная должна быть по содержанию, форме, как ее необходимо регистрировать, порядок осуществления прав по этому документу. Изменения за июль 2018 года в значительной степени коснулись этой главы.

Порядок регистрации ипотеки. В разделе законом определено, как регистрируется договор ипотеки, указаны условия, при которых может быть изменена регистрационная запись об ипотеке (залоге недвижимости), определяется размер государственной пошлины, прописан порядок снятия имущества с обременения.

Страхование залога. Положение закона обязывает залогодателя сохранять недвижимость, в том числе используя процедуру страхования. Законом определяется порядок возмещения должником ущерба, если имущество будет испорчено или утрачено по его вине. При этом обязательное страхование касается только объекта залога, а страхование от риска неуплаты остается добровольной процедурой.

Права на имущество со стороны третьих лиц. Закон определяет условия и порядок передачи прав на имущество, приобретаемое в ипотеку, третьим лицам описаны в этой главе закона.

Процедура последующей ипотеки. В положении закона определен порядок повторного обременения имущества, описано, на каких условиях оно может осуществляться, перечислены правила регистрации.

Основания для уступки прав по ипотечному договору. Закон определяет в этом разделе право банка продавать требование долга третьим лицам в случае нарушения заемщиком своих обязательств.

Процедура взыскания. Закон дает основания и описывает порядок взыскания на предмет залога в суде, прописаны варианты решения спорных вопросов между сторонами ипотечного договора. Заемщик имеет право потребовать отсрочить продажу собственности на один год в судебном порядке. На протяжении этого срока по закону он может по-прежнему пользоваться недвижимостью.

Реализация заложенной недвижимости. Закон устанавливает порядок реализации недвижимости на торгах в случае расторжения договора, перечислены основания, на которых прекращается взыскание на недвижимое имущество.

Особенности залога земельного участка. В законе перечислены виды участков, которые разрешается передавать в залог. В этой главе закона устанавливаются права сторон ипотечного соглашения на постройки, которые находятся на переданной в залог территории, указан порядок взыскания земли в зависимости от ее категории.

Порядок залога предприятий. Определено, в течение какого времени должны быть исполнены обязательства сторон по ипотечному договору на приобретение предприятий, какие права есть у заемщика и кредитора, правила взыскания заложенной собственности.

Ипотека жилой недвижимости. В главе закона устанавливаются правила передачи частных домов и квартир в залог, в случае взыскания на имущества - порядок его продажи открытых торгах.

По 102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» допускается залог строений и другой недвижимости только в том случае, если это предусмотрено федеральным законодательством. Ипотека может быть обеспечена на основании купли-продажи, аренды в рамках кредита или займа, а также возможен договор аренды, подряда или купли-продажи. Фактически можно установить любые обязательства, которые предусматривает закон в плане обеспечения ипотеки. Собственник имущества, используемого в качестве залога по кредитному договору, может не быть стороной соглашения, а лишь обеспечивать его своей недвижимостью.

Для обеспечения всех обязательств между залогодателем и залогодержателем законом «Об ипотеке» определен пакет документов, которые должны быть использованы при составлении ипотечного договора.

Льготные категории граждан

В законе «Об ипотеке (залоге)» определяются категория льготников, которые используют помощь государства и берут кредит на облегченных условиях. В нее входят многодетные семьи, военнослужащие, семьи, использующие материнский капитал, а также молодые семьи, работники науки, сферы образования и здравоохранения.

Для каждой категории на законодательном основании банки разрабатывают специальные программы ипотечного кредитования. Они учитывают принадлежность заемщика к определенной группе льготников и вид недвижимости. Закон определяет варианты государственной поддержки:

1. Компенсация части процентной ставки. Кредит фактически дается заемщику со сниженной ставкой, т. к. разницу компенсирует государство;
2. Субсидия. Для внесения первого взноса по ипотеке государство сносит определенную сумму за заемщика;
3. Адресная помощь. Ее могут использовать граждане, которые получают капитал по госпрограмме, например, для ипотеки можно использовать «Материнский капитал»;
4. Специальные программы. Например, это может быть «Военная ипотека» - по ней залогодержателем, помимо кредитной организации, будет выступать также Министерство обороны.

Закон «об ипотеке» предусматривает для каждой категории свой перечень документов, необходимых при заключении ипотечного договора с использованием государственной помощи.

ФЗ 102 определяет максимальное количество созаемщиков - их должно быть не более трех. Если правом на объект ипотеки владеют несколько человек, договор можно заключить только с их письменного и нотариально заверенного согласия. Если собственниками жилья, которое берется в ипотеку, являются несовершеннолетние дети или недееспособные граждане, на это нужно разрешение органов опеки. Статья 77 настоящего закона обязывает их проверить, не нарушает ли ипотечный договор их прав.

Какие документы нужны для ипотеки

Для каждой сделки законом предусмотрен свой перечень документов.

Заемщики-физлица обязаны приложить к письменному заявлению на ипотеку удостоверение личности с пропиской на территории РФ и российским гражданством, в качестве дополнительного документа - военный билет или водительские права. Также используется справка в форме 2-НДФЛ для подтверждения платежеспособности заемщика и копия трудовой книжки, которая заверена у работодателя. Кроме того, понадобится трудовой договор, включая все изменения по нему. Законом определено, что платеж по ипотеке не должен составлять более 60 процентов от дохода (фактически этот процент, как правило, меньше). За отчетный период понадобится копия налоговой декларации, свидетельство о заключении брака. Если заемщик владеет ценными бумагами, он должен предоставить их копии в качестве свидетельства о дополнительном источнике дохода.

Кроме стандартного пакета, включающего заявление и паспорт каждого члена семьи, нужно подать свидетельство о рождении детей и справку о составе семьи, документ из ФНС, копию трудовой книжки и справку с места работы, выписку из домовой книги. Кроме этого, понадобится выписка из ЕГРП, если речь о покупке недвижимости, и регистрация права собственности на недвижимое имущество.

Как уже было сказано выше, по ипотеке может быть приобретено различное имущество. Главный принцип, по которому закон «Об ипотеке» дает возможность использовать имущество в качестве залогового, - его неделимость. Это означает, что имущество не может быть использовано по назначению как отдельный объект, если от него отделить какую-то его часть. Так, частный дом можно приобрести в ипотеку только вместе с земельным участком, на котором он расположен. Кроме того, ипотека регистрируется по месту нахождения предмета договора (недвижимости).

Для заключения договора по ипотеке на приобретение каждого вида имущества закон устанавливает свой перечень документов. Чтобы взять в ипотеку квартиру или частный дом, помимо основных (паспорт и свидетельство о рождении собственников недвижимости, которые нужны для составления ипотечного договора на любой вид недвижимого имущества), необходимо предоставить копии документов, которые подтверждают право собственности на жилье. К ним относятся договор купли-продажи, приватизации, дарения или обмена, копия кадастрового паспорта из БТИ, справка о том, что жилплощадь никем не занята (в квартире или доме никто не прописан). Закон определяет документы для долевого строительства (им часто пользуются молодые семьи) и приобретения в ипотеку жилья в еще не сданном в эксплуатацию доме. Помимо основных документов, потребуются типовое соглашение на участие в долевом строительстве, копии учредительных документов от застройщика. Из налоговой службы необходимо взять свидетельство о регистрации и постановке на учет. Также понадобятся копия решения застройщика о продаже объекта заемщику и документов о праве застройщика на продажу недвижимости.

Земельный участок можно взять в ипотеку для индивидуальной застройки. Чтобы зарегистрировать право собственности на него, потребуются договор купли-продажи, кадастровый паспорт и свидетельство о регистрации. Кроме того, по закону нужно разрешение на строительство и готовый архитектурный проект построек, которые планируется возвести на участке, включая смету и договор со строительной компанией.

Последние изменения в законе

102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» постоянно совершенствуется. Так, 1 июля 2018 года он претерпел изменения в ст. 14 - «Содержание закладной». Предъявляемые к закладной требования стали более определенными и полными. Действующая редакция обязывает указывать в закладной следующие данные:

• вид объекта недвижимости;
• площадь предмета ипотеки (другая ключевая характеристика объекта с количественным значением);
• кадастровый номер;
• рыночная стоимость недвижимости.

В связи с изменениями, которые претерпел закон «Об ипотеке», действующая редакция устанавливает, что, если каких-то данных, которые необходимо указывать в закладной, не хватает, она считается недействительной. Боле того, если недействительный документ будет включен в пакет бумаг, переданных для регистрации права, Росреестр в лице Управления оценки объектов недвижимости обязано приостановить регистрацию.Физлица в документе обязаны указать данные своего СНИЛС (юрлица должны вместо этого вписать свои ИНН и ОГРН). Эти изменения касаются только закладных, которые были оформлены после 1.07.2018 г., остальные могут сохранить форму, отвечающую предыдущим законодательным требованиям.

С полным текстом статей и формулировками, которые содержит последняя редакция, вы можете ознакомиться на consultant.ru.

Кроме того, изменения затронули и содержательную сторону договора между заемщиком и кредитной организацией. Они связаны с изменением в ФЗ 353 «О потребительском займе». Увеличилось число пунктов ипотечного договора, благодаря чему риск возникновения спорных моментов между сторонами договора стал значительно ниже.Закон устанавливает сумму выплаты неустойки в случае просрочки платежей, ее размер зависит от ключевой ставки ЦБ РФ. 61 ст. ФЗ в последней редакции определяет порядок взыскания долга и устанавливает, что задолженность заемщика перед кредитором считается закрытой в том случае, если цена на приобретаемую недвижимость снизилась до такой степени, что банк не смог реализовать ее на аукционе. Взыскание долга из-за нарушения заемщиком ипотечного договора не допускается, если осталось оплатить менее 5 процентов от суммы кредита.

Теперь стороны могут также оформить закладную в электронном виде — на сайте Росреестра или портале «Госуслуги». Возможность подать справку онлайн значительно упрощает процедуру сбора необходимой документации, снижает временные и финансовые затраты и обеспечивает сохранность всех собранных бумаг.

Из ожидаемых поправок можно отметить последующее развитие цифровых технологий, отмену сделок в иностранной валюте, применение реструктуризации ипотечных кредитов.

Плюсы и минусы закона «Об ипотеке»

Благодаря изменениям, которые происходили на протяжении всего срока действия закона «О залоге (ипотеке)», стала возможной эффективная защита прав кредитора и заемщика по ипотечному договору, упростилась сама процедура соглашения. Как и любой законодательный документ, ФЗ 102 имеет как свои положительные, так и негативные стороны.

Плюсы ФЗ 102

Среди достоинств закона «Об ипотеке» можно отметить то, что в новой редакции учитываются теперь интересы каждой стороны кредитного договора, упрощается порядок заключения сделки, некоторые процедуры осуществляются в электронном виде, что экономит время и усилия заемщика.

Закон охватывает все стороны отношений между залогодателем и залогодержателем, перечисляет их обязательства и основания начала каждой процедуры по договору, порядок заключения и расторжения договора.

В ФЗ «Об ипотеке» установлен перечень объектов, которые могут быть использованы в качестве залоговой собственности, определен список документов для заключения сделки по каждому виду недвижимости.

Также законом разграничены различные категории граждан, даны основания для использования государственной поддержки по договору ипотеки, приобретение жилья в кредит на льготных основаниях, в том числе по .

Минусы закона «Об ипотеке»

Тем не менее, у закона есть свои недостатки. Среди них можно отметить следующие. В законе по-прежнему не указаны основания, на которых залог прекращает свое действие (это положение на сегодняшний день регулирует Гражданский кодекс РФ в статье 352).

Если договор прекращает свое действие, закон не снимает обременения с имущества. Так, если заемщик на средства, полученные в кредит, купил недвижимость, но затем произошло расторжение договора с собственником имущества, в Росреестре все равно останется запись о действующей ипотеке, пока не будут совершены выплаты по договору.

Закон сохраняет право кредитора продавать долг по ипотеке третьей стороне. На этом основании лицензированные коллекторские агентства охотно перекупают право на истребование долга с заемщика по ипотечному договору. Лицо, взявшее ипотеку, никак не может воспрепятствовать этому, если с его стороны допущены нарушения по договору.

Заключение

Подведем итоги. Прежде чем , следует изучить ключевые положения ФЗ 102 «Об ипотеке».

В первую очередь, следует учесть, что собственность передается в залог кредитной организации до момента закрытия ипотеки, и до этого времени заемщик не имеет права распоряжаться собственностью, пока не будет прекращено действие договора.

На основании просрочек по кредиту банк имеет право начать процедуру изъятия собственности и затем реализовать ее на открытом аукционе. Вырученные средства при этом перечисляются кредитору в качестве компенсации затрат, в том числе издержек, связанных с судебными разбирательствами.

Закон дает право кредитору проверять состояние недвижимости, переданной ему в залог, и право собственности на нее физлиц.

В целом можно сказать, что закон в большей степени защищает права и интересы кредитора, чем заемщика, в том числе в плане взыскивания задолженности и изъятия залогового имущества.

Закон "Об ипотеке" (действующая редакция) предписывает сторонам, вступающим в соответствующие отношения, оформлять соглашение. Согласно его условиям один из участников выступает в качестве кредитора по обязательству. Он наделяется правом предъявлять к должнику денежные требования. Взыскание производится из стоимости того объекта, который является предметом сделки. При этом имущество, в отношении которого оформляется соглашение, остается во владении и пользовании должника. Далее рассмотрим некоторые положения указанного выше нормативного акта.

Правовое регулирование

К отношениям, возникающим в рамках ипотечного соглашения, применяются положения о залоге. Основные нормы устанавливаются в ГК. Залоговые отношения, предметом которых выступают предприятия, квартиры, участки, сооружения и прочие объекты, прочно связанные с землей, возникают постольку, поскольку их оборот разрешен федеральным законодательством.

Обязательство

Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости )" определяет основания, при которых стороны должны заключить соглашение. Обязательство может вытекать из различных отношений. В частности, это может быть купля-продажа, аренда, подряд, причинение вреда. Если стороны выступают как юридические лица, Закон РФ "Об ипотеке" обязывает их вести бухучет.

Требования

В 102-ФЗ определено, что в качестве предмета соглашения выступает объект, стоимость которого гарантирует погашение основного денежного обязательства или его части, предусмотренной сторонами. При подписании документа участники сделки вправе дополнительно определить процентные начисления. В таком случае стоимость объекта должна гарантировать и их выплату. Если соглашением не устанавливается иное, 102-ФЗ предусматривает установление дополнительных платежей. Они могут выступать в качестве:

Закон "Об ипотеке " предусматривает, что требования могут устанавливаться в твердой денежной сумме. При этом она не может быть больше обязательства должника. В ином случае требования не рассматриваются как обеспеченные ипотекой. Данное положение не распространяется на случаи, определенные приведенными выше пунктами 3, 4, а также 4-й статьей рассматриваемого нормативного акта.

Дополнительные расходы

Если обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке , возлагается на кредитора, он вынужден осуществлять определенные траты. Они могут быть связаны непосредственно с содержанием объекта или его охраной. В таких случаях расходы, которые понес кредитор, должны быть ему компенсированы. Закон "Об ипотеке" допускает возмещение также затрат на выплату сборов и налогов, оплату коммунальных услуг. Компенсация производится за счет стоимости объекта.

Предмет сделки

Закон "Об ипотеке" содержит перечень объектов, в отношении которых может быть оформлено соглашение. При этом нормативный акт ссылается на п. 1 ст. 130 ГК. Согласно указанной норме ипотечное соглашение может оформляться в отношении объекта, право на который зарегистрировано уполномоченным органом. Также предметом сделки могут являться:

Нюанс

Строения, жилые в том числе, прочно связанные с земельным участком, могут выступать как предмет ипотечного соглашения при соблюдении порядка, установленного 69-й статьей рассматриваемого нормативного акта. При этом следует принять во внимание один нюанс. Отсутствие госрегистрации права на территории, государственная собственность на которые не была разграничена, не является препятствием для возникновения ипотечных правоотношений.

Целостность объекта

Закон "Об ипотеке" определяет, что вещь, являющаяся предметом соглашения, и ее элементы (принадлежности) - одно целое. Такое положение закреплено 135-й статьей ГК. Оно предполагает, что принадлежности объекта становятся предметом залога вместе с ним. Стороны сделки могут предусмотреть и иные условия. Самостоятельным предметом соглашения не может являться вещь, если ее натуральный раздел нельзя произвести, не изменив ее назначение.

Предоставление объекта

В комментируемом нормативном акте содержится определенное требование к кредитору. Заключается оно в том, что объект, выступающий в качестве предмета соглашения, должен являться его собственностью или находиться у него в хозяйственном ведении. Запрещено обеспечивать требования имуществом, которое изъято из оборота, на которое взыскание обратить невозможно, а также на которое не распространяются положения, регламентирующие приватизацию. Предметом соглашения может выступать арендное право. В таком случае для оформления документа необходимо получить согласие собственника. Это допущение имеет место в случае, если законодательство или само соглашение не устанавливает иные условия. При наличии обстоятельств, определенных п. 3 статьи 335 ГК, необходимо дополнительно получить согласие от законного владельца либо субъекта, у которого объект находится в хозяйственном ведении.

Общая собственность

Общие правила заключения договора об ипотеке по поводу объекта, находящегося в совместном владении и распоряжении нескольких лиц, предусматривают обязательное получение от всех участников согласия на совершение сделки. Оно должно представляться в письменной форме. Участник долевой собственности может оформить ипотеку на свою часть без согласия остальных совладельцев. В случае обращения взыскания на нее при ее продаже применяется порядок, предусмотренный статьями 250 и 255 ГК, регламентирующими преимущественное право покупки.

Соглашение

Процесс оформления договора регулируется общими правилами ГК. В соглашении необходимо указывать сведения о предмете сделки, оценке объекта, размере и сроке погашения обязательства. Участники могут также предусмотреть условия обращения взыскания на имущество в претензионном или судебном порядке. Эти пункты допускается закрепить отдельным соглашением. В основном договоре указывается название объекта, адрес его местонахождения. В документе должно также присутствовать описание, по которому можно однозначно идентифицировать предмет сделки. В содержании договора включают вид права, в соответствии с которым объект находится у кредитора. Если предметом сделки является аренда, указывается ее срок. Кроме этого в договор включается наименование органа, осуществившего госрегистрацию имущества.

Оценка

Она приводится в соглашении в денежном выражении. Оценка определяется в соответствии с действующим законодательством по согласованию сторон сделки. Если в качестве предмета договора выступает участок, необходимо соблюдение положений 67-й статьи комментируемого нормативного акта. Если им является объект незавершенного строительства, принадлежащий государству либо муниципалитету, оценку выполняют в соответствии с рыночной стоимостью. Положение, предписывающее такой порядок, введено в 102-ФЗ в 2001 году.

Условия

Обязательство, обеспеченное ипотекой, прописывается в соглашении с приведением суммы и основания, по которому оно возникло. В документе также устанавливается срок погашения требований. Если обязательство вытекает из какого-либо соглашения, указываются его участники, дата и место оформления. В ряде случае стороны сделки могут договориться о том, что размер обязательства будет определен впоследствии. В такой ситуации необходимо указать порядок и все остальные существенные условия, касающиеся его установления. Требования по ипотеке могут реализовываться частично. В такой ситуации в соглашении устанавливается периодичность их исполнения (частота и размер платежей). В случае отсутствия конкретных величин необходимо предусмотреть условия, согласно которым они могут определяться.

Порядок государственной регистрации ипотеки

Соглашение оформляется письменно. Подписанный договор необходимо зарегистрировать. Нормами установлено, что в отношении соглашения, не содержащего сведений, предусмотренных 9-й статьей комментируемого нормативного акта, данная процедура проводиться не может. Не подлежит госрегистрации договор, оформленный с нарушением положений п. 4 статьи 13. Невыполнение предписаний, касающихся постановки на учет объекта, выступающего как предмет сделки, влечет ее недействительность. При этом само соглашение будет считаться ничтожным. Договор об ипотеке признается заключенным и получившим силу с даты его госрегистрации. В некоторых случаях стороны заверяют соглашение у нотариуса. В таких ситуациях без госрегистрации оно также не будет иметь силу. Для внесения необходимых сведений в реестр участникам сделки необходимо представить заверенную нотариально копию соглашения.

Стала одним из самых популярных кредитных продуктов. Для регулирования этого сегмента услуг финансовых организаций еще в 1998 году был принят «Закон об ипотеке» 102-ФЗ. С тех пор многое изменилось и в этот закон неоднократно вносились всевозможные изменения. Самое последнее (по состоянию на апрель 2018 года), датируется декабрем 2017 года.

Какими законами регламентированы ипотечные кредиты

Но федеральный закон 102-ФЗ – далеко не единственный, который нужно учитывать при ипотечном кредитовании. Да, в нем собраны самые основные моменты и все, что нужно для понимания сути вопроса, но существуют еще и другие нормативные акты, которые также нужно учитывать:

Что говорит федеральный закон 102 об ипотеке?

Несмотря на то что для полного понимания сути ипотеки и всех связанных с ней особенностей нужно изучить все представленные выше документы, все же главное, что нужно знать – это закон №102-ФЗ .

Основные положения

Первая глава «Закона об ипотеке» разделяется на семь статей. В первой можно узнать о том, на каких основаниях возникает ипотека и как она регулируется. Из основных положений стоит выделить то, что залоговое имущество, являющееся обеспечением по ипотечному кредиту, в обязательном порядке остается в пользовании владельца и не передается в банк. Кроме того, предоставить свою недвижимость в качестве залога может как непосредственно должник, так и любое другое лицо, если на это есть соответствующая договоренность.

Вторая статья рассказывает о возникающих обязательствах. Какие-то важные особенности тут не указываются, все достаточно очевидно. В следующей, третьей главе закон повествует об обеспеченных ипотекой требованиях: о том, что после передачи в залог имущества, заемщик должен получить за это оговоренную сумму. Она должна или соответствовать стоимости имущества или быть ниже его.

В четвертой статье рассказано о том, что если банк будет обязан нести расходы на содержание заложенного имущества вместо его владельца, то понесенные расходы могут быть компенсированы за счет имущества.

В обычном случае, к уже существующему долгу добавляется дополнительная сумма.

В пятой статье перечисляется имущество, которое может выступать в качестве залога :

1. Земля.
2. Квартиры.
3. Дома (включая сюда садовые домики).
4. Транспорт (наземный, водный или воздушный).

Шестая статья посвящена самому праву передавать имущество в залог. Указываются ограничения и особенности данной операции. И, наконец, в седьмой главе рассказывается о том, как именно должна производится передача объекта в залог, если у него есть несколько собственников. В такой ситуации обязательным является согласие абсолютно всех собственников. Однако если объект находится в общей долевой собственности и часть его действительно можно выделить и четко определить, тогда согласия всех собственников не требуется.

Банки крайне неохотно принимают в залог только долю в недвижимости , так как ее крайне сложно потом продать, так как нужно учитывать преимущественное право других собственников объекта. Однако такое имущество может с успехом приниматься в качестве дополнительного обеспечения. В данном случае огромное значение имеют условия договора и финансовое положение заемщика. Для некоторых лиц банки делают значительные послабления и уступки. Им главное четко видеть, что человек способен расплатиться с кредитом.

Заключение договора

Вторая глава целиком посвящена особенностям заключения ипотечных договоров. Тут перечисляются базовые элементы документа и правила, которым нужно следовать. Отдельно оговорены приложения и особенности их присоединения к договору.

Описывается требование регистрации документа и реализация прав/обязанностей, перечисленных в соглашении между сторонами.

Закладная

Третья глава описывает особенности составления закладной. В большинстве случаев, это часть ипотечного договора, но закон выделяет такое понятие отдельно. Статьи данной главы во многом копируют информацию из предыдущего раздела.

Государственная регистрация ипотечного кредита

Четвертая глава закона 102-ФЗ рассказывает о том, как именно должна происходить государственная регистрация ипотеки. Тут можно получить информацию о том, как именно следует выполнять саму процедуру, как можно изменять или удалять данные и сколько это будет стоить (госпошлина). Следует отметить, что статьи 21, 27 и 28 этой главы уже утратили силу и ссылаться на них нельзя.

Обеспечение сохранности имущества

В пятой главе можно узнать:

• Как владелец может пользоваться залоговым имуществом . Нужно учитывать, что любые присутствующие в договоре ограничения, которые касаются пользования имуществом, автоматически считаются ничтожными. Более того, владелец вправе использовать заложенный объект для получения дохода (например, сдавать квартиру в аренду).
• Как и за чей счет производится ремонт и содержание объекта . Если в договоре ипотеки не сказано обратного, то все подобные расходы несет залогодатель. Более того, пренебрежение своими обязанностями может стать причиной возникновения у банка права требовать преждевременного погашения долга.
• Об особенностях и обязательствах страхования заложенного имущества . Клиент банка обязан за свой счет застраховать недвижимость на стоимость не меньше текущей задолженности. В некоторых случаях банк дополнительно требует еще и страхования жизни, однако это уже не обязательное требование. Если заемщик не выполняет свои обязательства, банк скорее всего потребует преждевременного погашения.
• Какие меры допускается применять для защиты такой собственности от действий третьих лиц, стихийных бедствий или других подобных проблем.
• О том, что залогодержатель имеет полное право проверять ипотечный объект.
• Какие есть права у банка для обеспечения своих интересов
• О возможных последствиях при утрате или потере имущества.

Переход прав на имущество

Так называется шестая глава закона, в которой рассказывает о том, как именно может производиться переход прав на заложенное имущество. Тут же можно узнать о последствиях таких действий, а также о принудительном варианте перехода собственности, особенно актуальном в случае с последующей реализацией залога в счет погашения задолженности.

Последующая ипотека

Седьмая глава посвящена возможности оформления одного и того же объекта в качестве залогового имущества по нескольким кредитным договорам. Тут описываются особенности и очередность взыскания долга при возникновении такой ситуации, а также о том, какие варианты ипотеки могут быть признаны недействительными.

В последнем случае подразумевается вариант с оформлением в залог объекта, который уже в залоге в обход существующего запрета.

Уступка прав

Банк получает право и возможность уступать свои права на объект залога, при условии, что иное не сказано в заключенном с должником договоре. При этом само обязательство оплаты долга может как передаваться, так и не передаваться. Об этом стороны могут договариваться отдельно. Также можно передать права на закладную. Для этого достаточно на данном документе вписать нового владельца.

Обращение взыскания на имущество

Если должник не выполняет свои обязательства или нарушает достигнутые договоренности, банк имеет право подать на него в суд, отобрать залог и продать его, тем самым возместив все свои расходы и вернув сумму долга. Следует отметить, что в такой ситуации полученной суммы хватает далеко не всегда, и банк имеет право требовать от заемщика выплаты остатка долга.

Реализация заложенного имущества

Если банк решает реализовать имущество должника, он может это сделать как с согласия последнего, так и без него. В первом случае стороны могут прийти к устраивающему их соглашению и продать залоговый объект так, как это удобно всем. Во втором случае единственным возможным вариантом остаются торги. Банк устраивает аукцион, на котором указывается минимально возможная стоимость недвижимости. Если никто не изъявил желания приобрести имущество, то цена снижается.

Особенности ипотеки земельных участков

Землю можно передавать в залог, но только при условии, что для этого нет никаких ограничений. Более того, можно передавать в залог права на аренду участка, однако только на срок действия арендного договора и при условии, что арендодатель с этим согласен. В противном случае земля не сможет использоваться для получения ипотечного кредита. Следует отметить, что при оформлении в залог частного дома, участок под ним передается в залог в обязательном порядке.

Особенности ипотеки предприятия

Если в залог передается здание (офис, промышленный комплекс, цех, склад или другие подобные объекты), принадлежащие юридическому лицу, земля под ними также должна быть передана в залог. Исключением являются ситуации, при которых юридическое лицо не оформило участок в собственность и пользуется им на праве аренды. В последнем случае в залог передается право аренды и при необходимости, новый владелец обязан получить эти же права на землю, как и предыдущий.

Особенности ипотеки жилых домов и квартир

Домовладения или квартиры могут становиться объектом залога, если на то нет ограничений. Например, если квартира является собственностью инвалида или несовершеннолетнего лица, то предварительно нужно получить разрешение органов опеки на передачу имущества в залог. Допускается передача в залог части жилых помещений, если они выделены в натуре, но нельзя отдать в залог помещения, принадлежащие муниципалитету или государству (неприватизированные).

Заключительные положения закона

Закон №102-ФЗ действует с момента его принятия. Это же относится и ко всем вносимым в документ изменениям. Следует учитывать, что все пункты закона действуют только относительно тех договоров, которые заключались уже после его принятия. Касается это и всех вносимых изменений. То есть, если договор ипотеки заключался по правилам, которые были актуальны по состоянию на 2015 год, его не нужно переделывать, чтобы соответствовать всем возникающим нововведениям.

Изменения в законе об ипотеке 2017-2018 года

За 2017-2018 год в закон №102-ФЗ вносилось несколько изменений. Рассмотрим их основные особенности:

Изменения в рамках принятого закона №141-ФЗ от 01.07.2017 года коснулись регистрации ипотеки одновременно с оформлением договора купли-продажи, что облегчило вариант кредитования, при котором в залог предоставлялась та же недвижимость, которая будет передана в залог. Также появилась отдельная статья, связанная с программой реновации в Москве.

25.11.2017 года был принят еще один закон №328-ФЗ, согласно которому стороны получили возможность заключать договора залога даже в том случае, если сам факт залога возник на основании других документов. Другие изменения :

1. В ст.4 закона уточняется, кто именно и за кого несет расходы.
2. Больше нельзя передавать в залог космические объекты.
3. Ст.6. Уточняется, какое именно имущество может передаваться в залог.
4. Ст.9. Внесены незначительные изменения, для лучшего понимания текста.

Новый закон об ипотеке

На данный момент, правительство пока не планирует отменять действующий закон и создавать новый, ведь уже существующая система достаточно эффективно работает и выполняет свои функции. Однако в закон №102-ФЗ будут вноситься достаточно весомые изменения. В частности, с 01.07.2018 года вступят в силу многие новые статьи, посвященные электронным закладным. Новая система позволит несколько облегчить процесс оформления документов, так как значительная часть действий будет переводиться на сайт Госуслуг.

Статья 1

Внести в Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 29, ст. 3400; 2001, N 46, ст. 4308; 2002, N 7, ст. 629; 2004, N 6, ст. 406; N 27, ст. 2711; N 45, ст. 4377; 2005, N 1, ст. 40, 42; 2006, N 50, ст. 5279; N 52, ст. 5498; 2007, N 50, ст. 6237; 2008, N 52, ст. 6219; 2009, N 1, ст. 14; N 29, ст. 3603; 2010, N 25, ст. 3070; 2011, N 27, ст. 3880; N 50, ст. 7347; 2013, N 19, ст. 2328; N 51, ст. 6683; 2014, N 26, ст. 3375; 2015, N 14, ст. 2022; N 41, ст. 5640; 2016, N 27, ст. 4248, 4294; 2017, N 27, ст. 3938; N 31, ст. 4766) следующие изменения:

1) пункт 2 статьи 1 дополнить абзацем следующего содержания:

"В случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке.";

2) в статье 4 слова "расходы на" заменить словами "за залогодателя расходы на страхование этого имущества,";

3) в подпункте 5 пункта 1 статьи 5 слова "и космические объекты" исключить;

4) в статье 6:

"1. Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а в случаях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, - на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.";

б) в пункте 3:

абзац первый дополнить словами ", за исключением ипотеки в силу закона";

абзац второй после слов "хозяйственного ведения" дополнить словами "или оперативного управления";

5) в статье 9:

а) в абзаце втором пункта 1 1 слово "отдельном" исключить;

б) абзац второй пункта 2 после слова "наименование" дополнить словом "органа";

в) в пункте 4 второе предложение исключить;

6) в пункте 4 статьи 10:

а) дополнить новым абзацем вторым следующего содержания:

"Договором об ипотеке или договором, обязательство по которому обеспечено ипотекой в силу закона, может быть предусмотрена выдача закладной после государственной регистрации ипотеки при представлении закладной в орган регистрации прав в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Порядок выдачи закладной в виде бездокументарной ценной бумаги установлен статьей 13 2 настоящего Федерального закона.";

7) статью 13 изложить в следующей редакции:

"Статья 13. Основные положения о закладной

1. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

2. Закладная является ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

1) право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;

2) право залога на имущество, обремененное ипотекой.

3. Закладная является именной документарной ценной бумагой (далее - документарная закладная) или бездокументарной ценной бумагой, права по которой закрепляются в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, который хранится в депозитарии, в соответствии со статьей 13 2 настоящего Федерального закона (далее - электронная закладная).

Права по закладной могут осуществлять законный владелец закладной и иные лица, которые в соответствии с федеральными законами или их личным законом от своего имени осуществляют права по ценным бумагам (далее также - иное лицо, осуществляющее права по документарной закладной или электронной закладной).

4. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

5. Составление и выдача закладной не допускаются, если:

1) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс или право его аренды;

2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

6. В случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи, условия о закладной в договоре об ипотеке ничтожны.

7. Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом регистрации прав после государственной регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган регистрации прав представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган регистрации прав либо в течение одного дня с момента получения таких документов органом регистрации прав от многофункционального центра.

Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном статьями 48 и 49 настоящего Федерального закона.

8. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной.

9. По распоряжению владельца документарной закладной, обездвиженной в порядке, предусмотренном статьей 13 1 настоящего Федерального закона (далее - обездвиженная документарная закладная), или электронной закладной либо иного лица, осуществляющего права по обездвиженной документарной закладной или электронной закладной, депозитарий обязан внести по счетам депо указанных лиц специальную запись, предоставляющую залогодержателю указанных ценных бумаг право продать указанные ценные бумаги по истечении определенного срока в целях удовлетворения обеспеченных залогом требований (далее - специальная залоговая передаточная надпись).

10. Учет и переход прав на обездвиженную документарную закладную и электронную закладную, в том числе залог и иные обременения и ограничения распоряжения указанными ценными бумагами, а также взаимодействие между депозитариями, осуществляющими хранение и (или) учет прав на обездвиженную документарную закладную или электронную закладную, осуществляется по правилам, установленным для бездокументарных ценных бумаг законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

11. Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав), устанавливаются:

1) форма заявления о выдаче документарной закладной или электронной закладной, а также форма электронной закладной;

2) форма заявления о внесении изменений в документарную закладную или электронную закладную, а также форма соглашения о внесении изменений в электронную закладную;

3) требования к заполнению предусмотренных настоящим пунктом форм, а также требования к их форматам;

4) порядок взаимодействия между депозитарием, осуществляющим хранение обездвиженной документарной закладной или электронной закладной, и органом регистрации прав.

12. Информационное взаимодействие органа регистрации прав и депозитария, осуществляющего хранение электронной закладной или обездвиженной документарной закладной, осуществляется с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия.";

8) дополнить статьями 13 1 - 13 6 следующего содержания:

"Статья 13 1 . Изменение условий документарной закладной, обездвижение документарной закладной

1. Соглашение об изменении условий документарной закладной, указанное в пункте 8 статьи 13, пункте 3 статьи 36 настоящего Федерального закона, соглашение о переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству (далее - соглашение об изменении содержания документарной закладной) должны предусматривать внесение изменений в содержание документарной закладной путем прикрепления к ней оригинала соглашения об изменении содержания документарной закладной и указания должностным лицом органа регистрации прав в тексте документарной закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью документарной закладной в соответствии с правилами части второй статьи 15 настоящего Федерального закона, или аннулирование документарной закладной и одновременно с этим выдачу новой документарной закладной, составленной с учетом соответствующих изменений. Соглашение об изменении содержания документарной закладной является основанием для внесения изменений в регистрационную запись об ипотеке и является неотъемлемой частью документарной закладной.

В случае аннулирования документарной закладной и одновременно с этим выдачи новой документарной закладной вместе с заявлением о внесении изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости залогодатель и залогодержатель передают в орган регистрации прав подлежащую аннулированию документарную закладную и новую документарную закладную, которая вручается залогодержателю вместо аннулированной документарной закладной.

Аннулированная документарная закладная хранится в архиве органа регистрации прав до момента погашения регистрационной записи об ипотеке.

Изменения в регистрационную запись об ипотеке вносятся органом регистрации прав не позднее одного рабочего дня, следующего за днем поступления в орган регистрации прав заявления о внесении изменений в документарную закладную, соглашения об изменении содержания документарной закладной с предъявлением оригинала такой закладной, либо в течение одного дня с момента получения таких документов органом регистрации прав от многофункционального центра. Одновременно государственный регистратор вносит в документарную закладную запись о заключении соглашения об изменении содержания документарной закладной, удостоверяя ее своей подписью и скрепляя печатью органа регистрации прав.

2. Документарная закладная может быть обездвижена путем передачи ее по договору в депозитарий для ее хранения и учета прав на нее. В этом случае владельцем документарной закладной на ней делается отметка, содержащая наименование и место нахождения такого депозитария. При обездвижении документарной закладной депозитарий, который осуществляет хранение данной документарной закладной, обязан уведомить об этом орган регистрации прав и обязанное по данной документарной закладной лицо.

3. В случае обездвижения документарной закладной права ее владельца подтверждаются записью по счету депо в системе депозитарного учета (далее - запись по счету депо), передача прав на закладную, совершение иных сделок с закладной могут осуществляться только путем внесения соответствующих записей по счету депо.

Право требовать от обязанного лица исполнения по обездвиженной документарной закладной признается за лицом, указанным в учетных записях депозитария в качестве владельца этой документарной закладной или иного лица, осуществляющего права по этой документарной закладной.

4. В случае аннулирования обездвиженной документарной закладной при внесении в нее изменений новая документарная закладная должна содержать отметку, содержащую наименование и место нахождения депозитария, который осуществлял хранение аннулированной документарной закладной и учет прав на нее.

5. В случае обездвижения документарной закладной она может быть выдана депозитарием ее владельцу только для передачи ее в другой депозитарий либо внесения изменений в такую закладную, а также суду, арбитражному суду, правоохранительным органам по их запросу. В этом случае переход прав на документарную закладную не осуществляется, а записи по счету депо об обременениях, ограничениях, специальная залоговая передаточная надпись, которые действуют в отношении такой закладной, не совершаются.

При передаче обездвиженной документарной закладной в другой депозитарий новый депозитарий обязан уведомить об этом орган регистрации прав и обязанное по такой закладной лицо.

6. При передаче обездвиженной документарной закладной в другой депозитарий на такой закладной депозитарием, осуществляющим ее хранение и учет прав на нее, проставляются отметки об обременениях, ограничениях, о специальных залоговых передаточных надписях, которые действуют в отношении такой закладной на момент ее передачи владельцу, а владелец такой закладной делает на ней отметку о новом депозитарии с указанием его наименования и места нахождения. Депозитарий, в который такая документарная закладная передается на хранение и для учета прав на нее, вносит записи по счету депо об обременениях, ограничениях, специальную залоговую передаточную надпись, указанные на ней предыдущим депозитарием.

7. В случае обездвижения документарной закладной депозитарий вправе привлекать к исполнению своих обязанностей по хранению закладных и (или) учету прав на них другой депозитарий, если это предусмотрено депозитарным договором с депозитарием, которому такая закладная передается на хранение. В этом случае дополнительные отметки на закладной не делаются. Депозитарий отвечает за действия определенного им другого депозитария как за свои собственные.

Статья 13 2 . Электронная закладная

1. Правила о документарной закладной, предусмотренные настоящим Федеральным законом, применяются к электронным закладным, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом или не вытекает из существа электронной закладной.

Электронная закладная подлежит обязательной передаче на хранение в депозитарий, при этом заключение договора хранения с залогодателем не требуется.

В течение десяти лет с момента передачи электронной закладной в другой депозитарий либо аннулирования электронной закладной депозитарий обеспечивает хранение копии электронной закладной и информации обо всех изменениях, внесенных в такую закладную до ее передачи в другой депозитарий либо аннулирования.

2. Депозитарий, который осуществляет хранение электронной закладной, по запросам владельца электронной закладной, иного лица, осуществляющего права по электронной закладной, на счете депо которого осуществляется учет прав на такую закладную (депонента), предоставляет им сведения о содержании электронной закладной, а также заверенную депозитарием информацию о такой закладной на бумажном носителе.

3. Порядок передачи на хранение органом регистрации прав электронной закладной, направления соглашения об изменении условий электронной закладной в депозитарий, осуществляющий хранение электронной закладной, а также уведомления о погашении регистрационной записи об ипотеке, порядок уведомления залогодержателя и залогодателя, а если залогодатель является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству о депозитарии, осуществляющем хранение электронной закладной, и о дате внесения записи по счету депо залогодержателя, первоначально указанного в электронной закладной (далее - первоначальный владелец электронной закладной), либо об отказе в выдаче электронной закладной, соглашения об изменении условий электронной закладной, порядок направления запроса о проверке информации о владельце электронной закладной устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.

Статья 13 3 . Выдача электронной закладной

1. Электронная закладная составляется посредством заполнения формы электронной закладной на едином портале государственных и муниципальных услуг (функций), или на официальном сайте органа регистрации прав в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", или с использованием иных информационных технологий взаимодействия с органами регистрации, подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью залогодателя и залогодержателя, а в случае, если залогодатель является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству и направляется в орган регистрации прав вместе с заявлением о выдаче электронной закладной.

Совместное заявление залогодателя и залогодержателя о выдаче электронной закладной, а в случае, если залогодателем является третье лицо, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству представляется в орган регистрации прав в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью указанных лиц. При государственной регистрации ипотеки в силу закона заявление о выдаче электронной закладной представляется в орган регистрации прав в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью залогодержателя или залогодателя.

При подаче заявления о выдаче электронной закладной и направлении электронной закладной нотариусом, в том числе в случае отсутствия у залогодателя, а в случае, если залогодателем является третье лицо, также и у должника по обеспеченному ипотекой обязательству либо залогодержателя усиленной квалифицированной электронной подписи, такие заявление и электронная закладная подписываются только усиленной квалифицированной электронной подписью нотариуса.

Иные документы, представляемые в соответствии с частью 7 статьи 21 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и необходимые для выдачи электронной закладной, могут быть представлены вместе с заявлением о выдаче электронной закладной в орган регистрации прав в форме электронных документов, в том числе электронных документов, нотариально удостоверенных в порядке, установленном статьей 103 8 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года N 4462-I, либо электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью нотариуса.

2. В случае несоответствия сведений, содержащихся в электронной закладной, сведениям, содержащимся в договоре об ипотеке, договоре, обязательство по которому обеспечено ипотекой в силу закона, иных документах, орган регистрации прав приостанавливает государственную регистрацию ипотеки либо в случае, если электронная закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, отказывает в выдаче электронной закладной и не позднее одного рабочего дня, следующего за днем принятия решения об отказе в выдаче электронной закладной либо о приостановлении государственной регистрации ипотеки, уведомляет об этом залогодержателя и залогодателя, а если залогодатель является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству.

3. Орган регистрации прав не позднее одного рабочего дня, следующего за днем подачи заявления о выдаче электронной закладной, если это заявление подается после государственной регистрации ипотеки, либо не позднее одного рабочего дня, следующего за днем государственной регистрации ипотеки, вносит в регистрационную запись об ипотеке сведения об электронной закладной, в том числе о депозитарии, в который такая закладная направлена на хранение, подписывает электронную закладную усиленной квалифицированной электронной подписью и передает электронную закладную на хранение в указанный в электронной закладной депозитарий.

4. Депозитарий, осуществляющий хранение электронной закладной, учет и переход прав на нее, не позднее одного рабочего дня, следующего за днем получения электронной закладной на хранение, вносит запись по счету депо первоначального владельца электронной закладной или иного лица, осуществляющего права по электронной закладной, открытому в депозитарии и указанному в электронной закладной, и направляет сведения о внесении такой записи и дате ее внесения в орган регистрации прав. Одновременно с внесением такой записи депозитарий вносит в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах запись об установлении ограничения по счету депо первоначального владельца электронной закладной или иного лица, осуществляющего права по электронной закладной, до получения от органа регистрации прав информации, предусмотренной пунктом 5 настоящей статьи.

Если депозитарий, осуществляющий учет и переход прав на электронную закладную, не осуществляет хранение электронной закладной, такой депозитарий вносит в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах запись об установлении ограничения по распоряжению электронной закладной первоначальным владельцем такой электронной закладной или иным лицом, осуществляющим права по такой электронной закладной, до получения предусмотренной пунктом 5 настоящей статьи информации от депозитария, осуществляющего хранение электронной закладной, и направляет предусмотренные настоящим пунктом сведения в этот депозитарий. Депозитарий, осуществляющий только хранение электронной закладной, не позднее одного рабочего дня, следующего за днем получения электронной закладной на хранение, вносит в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах запись об установлении ограничения по счету депо депозитария, осуществляющего учет и переход прав на электронную закладную, до получения информации от органа регистрации прав, предусмотренной пунктом 5 настоящей статьи, и передает полученные сведения в орган регистрации прав.

5. Орган регистрации прав не позднее одного рабочего дня, следующего за днем получения от депозитария указанных в пункте 4 настоящей статьи сведений, в регистрационной записи об ипотеке указывает в сведениях о залогодержателе сведения о депозитарии, в который электронная закладная передана на хранение, и уведомляет об этом такой депозитарий, залогодержателя и залогодателя, а если залогодатель является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству.

6. Электронная закладная считается выданной первоначальному владельцу электронной закладной с момента внесения депозитарием, осуществляющим учет и переход прав на электронную закладную, записи по счету депо первоначального владельца электронной закладной или иного лица, осуществляющего права по электронной закладной, открытому в депозитарии и указанному в электронной закладной.

7. В случае получения от депозитария сведений о невозможности внесения записи по счету депо первоначального владельца электронной закладной или иного лица, осуществляющего права по электронной закладной, орган регистрации прав отказывает в выдаче электронной закладной и направляет уведомления об указанном решении лицам, подавшим заявление о выдаче электронной закладной. При этом сведения об электронной закладной, внесенные в регистрационную запись об ипотеке в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, погашаются.

8. По совместному заявлению владельца закладной или иного лица, осуществляющего права по электронной закладной, залогодателя, а в случае, если залогодателем является третье лицо, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству электронная закладная может быть выдана в порядке, предусмотренном настоящей статьей, взамен документарной закладной, которая должна быть представлена в орган регистрации прав до подачи заявления о выдаче электронной закладной. Такое совместное заявление представляется в орган регистрации прав по правилам, предусмотренным пунктом 1 настоящей статьи. При внесении в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи сведений о депозитарии, в который электронная закладная передана на хранение, ранее выданная документарная закладная аннулируется. Аннулированная документарная закладная хранится в архиве органа регистрации прав до момента погашения регистрационной записи об ипотеке.

Выдача документарной закладной взамен электронной закладной не допускается.

9. По запросу залогодателя, а в случае, если залогодатель является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству орган регистрации прав предоставляет в форме электронного документа либо на бумажном носителе информацию о депозитарии, который осуществляет хранение электронной закладной, в порядке, предусмотренном статьей 62 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

10. Заявление залогодателя, а в случае, если залогодатель является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству о предоставлении информации о содержании электронной закладной и (или) о владельце электронной закладной или об ином лице, осуществляющем права по электронной закладной, направляется в депозитарий, осуществляющий хранение электронной закладной, в том числе посредством сайта депозитария в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" с использованием единой системы идентификации и аутентификации. Депозитарий, осуществляющий хранение электронной закладной, не позднее двух рабочих дней, следующих за днем получения указанного заявления, направляет заявителю запрошенную информацию в форме электронного документа либо по запросу заявителя на бумажном носителе.

Статья 13 4 . Внесение изменений в электронную закладную, особенности погашения ипотеки

1. Для внесения изменений в электронную закладную залогодержатель - владелец электронной закладной или иное лицо, осуществляющее права по электронной закладной, залогодатель, а в случае, если залогодатель является третьим лицом, также и должник по обеспеченному ипотекой обязательству обращаются в орган регистрации прав с совместным заявлением о внесении изменений в электронную закладную, которое подается в форме электронного документа. Изменения в электронную закладную вносятся посредством заполнения формы соглашения о внесении изменений в электронную закладную на едином портале государственных и муниципальных услуг (функций), или на официальном сайте органа регистрации прав в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", или с использованием иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав и подписываются усиленной квалифицированной электронной подписью залогодателя и владельца электронной закладной или иного лица, осуществляющего права по электронной закладной, а в случае, если залогодатель является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. При подаче нотариусом заявления и соглашения о внесении изменений в электронную закладную такие заявление и соглашение подписываются только усиленной квалифицированной электронной подписью нотариуса.

2. Для внесения изменений, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, орган регистрации прав не позднее одного рабочего дня, следующего за днем получения предусмотренного пунктом 1 настоящей статьи заявления, направляет в депозитарий, в который электронная закладная была передана на хранение, запрос о проверке информации о владельце электронной закладной или об ином лице, осуществляющем права по электронной закладной, указанной в заявлении.

Если депозитарий, осуществляющий хранение электронной закладной, не осуществляет учет и переход прав на электронную закладную, такой депозитарий не позднее одного рабочего дня, следующего за днем получения указанного запроса, направляет его в депозитарий, осуществляющий учет и переход прав на электронную закладную.

Депозитарий, осуществляющий учет и переход прав на электронную закладную, не позднее двух рабочих дней с даты получения запроса вносит в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах запись об установлении ограничения по счету депо указанного в запросе лица и уведомляет орган регистрации прав (в случае, если такой депозитарий осуществляет также хранение электронной закладной) либо депозитарий, осуществляющий хранение электронной закладной, о соответствии информации о лице, которому открыт счет депо владельца или иного лица, осуществляющего права по электронной закладной, информации о лице, указанном в запросе. Депозитарий, осуществляющий хранение электронной закладной, не позднее одного рабочего дня, следующего за днем получения сведений от депозитария, осуществляющего учет и переход прав на электронную закладную, вносит в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах запись об установлении ограничения по его счету депо и передает полученные сведения о владельце электронной закладной или об ином лице, осуществляющем права по электронной закладной, в орган регистрации прав.

3. Не позднее одного рабочего дня, следующего за днем получения от депозитария, осуществляющего хранение электронной закладной, сведений, указанных в пункте 2 настоящей статьи, орган регистрации прав вносит изменения в регистрационную запись об ипотеке, подтверждает внесение указанных изменений усиленной квалифицированной электронной подписью на соглашении о внесении изменений в электронную закладную и направляет его в указанный депозитарий. Депозитарий вносит запись о снятии ограничения по счету депо и направляет информацию об этом своим депонентам в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах.

Депозитарий, осуществляющий хранение электронной закладной, не позднее одного рабочего дня, следующего за днем получения соглашения о внесении изменений в электронную закладную, передает полученные от депозитария, осуществляющего учет и переход прав на электронную закладную, сведения о владельце электронной закладной или об ином лице, осуществляющем права по электронной закладной, в орган регистрации прав в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 13 3 настоящего Федерального закона. Получение указанных сведений от депозитария, осуществляющего хранение электронной закладной, является основанием для внесения органом регистрации прав не позднее одного рабочего дня, следующего за днем их получения, в регистрационную запись об ипотеке сведений о дате получения депозитарием соглашения о внесении изменений в электронную закладную на хранение. Не позднее одного рабочего дня, следующего за днем внесения указанных сведений в регистрационную запись об ипотеке, орган регистрации прав уведомляет об этом лиц, обратившихся с заявлением о внесении изменений в электронную закладную.

4. В случае отсутствия счета депо на имя указанного в запросе владельца закладной или иного лица, осуществляющего права по электронной закладной, депозитарий, осуществляющий хранение электронной закладной, не позднее трех рабочих дней со дня получения запроса уведомляет об этом орган регистрации прав.

5. Не позднее одного рабочего дня, следующего за днем получения от депозитария, осуществляющего хранение электронной закладной, уведомления, указанного в пункте 4 настоящей статьи, орган регистрации прав принимает решение об отказе во внесении изменений в электронную закладную и направляет уведомления об указанном решении лицам, подавшим заявление о внесении изменений в электронную закладную.

6. При погашении регистрационной записи об ипотеке обращение с заявлением об аннулировании электронной закладной не требуется. После осуществления действий, предусмотренных статьей 25 настоящего Федерального закона, орган регистрации прав направляет в депозитарий, осуществляющий хранение электронной закладной, уведомление о погашении регистрационной записи об ипотеке. Указанное уведомление является основанием для прекращения хранения электронной закладной и (или) учета прав на такую закладную.

Статья 13 5 . Порядок передачи электронной закладной на хранение в другой депозитарий

1. В случае смены депозитария, осуществляющего хранение электронной закладной, передача электронной закладной на хранение в другой депозитарий осуществляется по распоряжению депозитария, осуществляющего хранение электронной закладной, и распоряжению депозитария, в который такая закладная подлежит передаче на хранение.

Депозитарий, осуществляющий хранение электронной закладной, делает указанное распоряжение на основании распоряжения владельца электронной закладной или иного лица, осуществляющего права по электронной закладной, если такой депозитарий осуществляет учет и переход прав на электронную закладную, а если такой депозитарий не осуществляет учет и переход прав на электронную закладную, - на основании распоряжения депозитария, осуществляющего учет и переход прав на электронную закладную.

Депозитарий, осуществляющий учет и переход прав на электронную закладную, вносит в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах запись об установлении ограничения по счету депо владельца электронной закладной или иного лица, осуществляющего права по электронной закладной, в день направления распоряжения о передаче электронной закладной на хранение в другой депозитарий.

2. После получения распоряжения депозитария, в который электронная закладная подлежит передаче на хранение, депозитарий, осуществляющий хранение электронной закладной, передает в такой депозитарий электронную закладную со всеми изменениями и приложениями. Депозитарий, в который электронная закладная передана на хранение, не позднее одного рабочего дня, следующего за днем получения электронной закладной на хранение, вносит запись по открытому у него счету депо владельца электронной закладной или иного лица, осуществляющего права по электронной закладной, либо по счету депо депозитария, осуществляющего учет и переход прав по электронной закладной, и не позднее одного рабочего дня, следующего за днем передачи электронной закладной на хранение, направляет сведения о том, что он осуществляет хранение электронной закладной, и о дате получения электронной закладной на хранение в орган регистрации прав. Орган регистрации прав не позднее одного рабочего дня, следующего за днем получения указанных в настоящем пункте сведений, дополняет сведения об электронной закладной, содержащиеся в регистрационной записи об ипотеке, сведениями о депозитарии, в который электронная закладная передана на хранение, и о дате получения таким депозитарием электронной закладной на хранение.

3. Депозитарий, осуществляющий учет и переход прав на электронную закладную, вносит запись о снятии ограничения по счету депо владельца электронной закладной или иного лица, осуществляющего права по электронной закладной:

1) в день передачи электронной закладной на хранение в другой депозитарий;

2) в день, следующий за днем истечения трех рабочих дней со дня получения от владельца электронной закладной или иного лица, осуществляющего права по электронной закладной, распоряжения о передаче электронной закладной на хранение в другой депозитарий, если от такого депозитария не получено распоряжение в указанный срок. При снятии ограничения по счету депо депозитарий информирует лицо, которое дало распоряжение о передаче электронной закладной на хранение в другой депозитарий, о невозможности выполнения такого распоряжения.

Статья 13 6 . Особенности выдачи электронной закладной с использованием систем дистанционного обслуживания

1. Если кредитная организация, являющаяся залогодержателем, взаимодействует с клиентами с использованием систем дистанционного банковского обслуживания, формы электронной закладной, заявления о выдаче электронной закладной, заявления о внесении изменений в электронную закладную и соглашения о внесении изменений в электронную закладную, предусмотренные настоящим Федеральным законом, могут быть заполнены залогодателем, а в случае, если залогодатель является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству и подписаны электронной подписью, в том числе неквалифицированной электронной подписью или простой электронной подписью, с использованием систем дистанционного банковского обслуживания кредитной организации - залогодержателя. Указанные в настоящем пункте электронная закладная, заявление о выдаче электронной закладной, заявление о внесении изменений в электронную закладную и соглашение о внесении изменений в электронную закладную подписываются усиленной квалифицированной подписью залогодержателя и направляются в орган регистрации прав. Предусмотренные настоящим пунктом правила применяются, если возможность выдачи электронной закладной с использованием систем дистанционного банковского обслуживания кредитной организации - залогодержателя, а также возможность представления документов в орган регистрации прав в форме электронных документов либо электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной подписью залогодержателя, предусмотрена договором об ипотеке или договором, обязательство по которому обеспечено ипотекой в силу закона.

2. Если залогодержателем является единый институт развития в жилищной сфере или одна из его организаций, определенных в Федеральном законе от 13 июля 2015 года N 225-ФЗ "О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при подаче заявления о выдаче электронной закладной, заявления о внесении изменений в электронную закладную документы в орган регистрации прав могут представляться в форме электронных документов либо электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной подписью залогодержателя - единого института развития в жилищной сфере, если такая возможность предусмотрена договором об ипотеке или договором, обязательство по которому обеспечено ипотекой, либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона.

3. В предусмотренных настоящей статьей случаях в орган регистрации прав представляются документы, подписанные усиленной квалифицированной электронной подписью только соответствующих залогодержателей, в том числе без указания в качестве владельца сертификата ключа проверки электронной подписи физического лица, действующего от имени залогодержателя.

4. Подписание залогодержателями, указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, усиленной квалифицированной электронной подписью, в том числе без указания в качестве владельца сертификата ключа проверки электронной подписи физического лица, действующего от имени залогодержателя, электронных документов либо электронных образов документов, представленных в орган регистрации прав для выдачи электронной закладной, является подтверждением тождественности содержания изготовленных залогодержателем электронных документов либо электронных образов документов содержанию документов на бумажных носителях, полученных залогодержателем от залогодателя, а в случае, если залогодатель является третьим лицом, также и от должника по обеспеченному ипотекой обязательству.

5. Изготовленные указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи залогодержателями электронные документы либо электронные образы документов имеют ту же юридическую силу, что и документы на бумажных носителях, полученные залогодержателями от залогодателя, а в случае, если залогодатель является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству. Орган регистрации прав не несет ответственности за убытки, причиненные в результате выдачи электронной закладной на основании изготовленных указанными залогодержателями электронных документов либо электронных образов документов.";

9) в статье 14:

а) в пункте 1:

абзац первый изложить в следующей редакции:

"1. Закладная должна содержать:";

подпункт 2 изложить в следующей редакции:

"2) имя залогодателя, сведения о документе, удостоверяющем личность, страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования (при наличии) - для физического лица, полное наименование залогодателя, указание места нахождения, идентификационного номера налогоплательщика и основного государственного регистрационного номера - для юридического лица;";

"3) имя первоначального владельца закладной, сведения о документе, удостоверяющем личность, страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования (при наличии) - для физического лица, полное наименование залогодержателя, указание места нахождения, идентификационного номера налогоплательщика и основного государственного регистрационного номера - для юридического лица;";

подпункт 5 изложить в следующей редакции:

"5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, сведения о документе, удостоверяющем личность, страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования (при наличии) - для физического лица, полное наименование, указание места нахождения, идентификационного номера налогоплательщика и основного государственного регистрационного номера - для юридического лица;";

подпункт 8 изложить в следующей редакции:

"8) достаточное для идентификации описание объекта недвижимости: вид, кадастровый номер, площадь или иная основная характеристика объекта недвижимости и ее значение, адрес или при отсутствии адреса иное описание местоположения;";

подпункт 9 изложить в следующей редакции:

"9) установленную в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности рыночную стоимость предмета ипотеки;";

в подпункте 10 слова "номера, даты и места" заменить словами "номера и даты";

подпункт 13 изложить в следующей редакции:

"13) сведения о государственной регистрации ипотеки (наименование органа регистрации прав, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, дата государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована);";

б) дополнить пунктом 1 1 следующего содержания:

"1 1 . Номером закладной считается номер регистрации ипотеки, а в случае, если предметом ипотеки являются несколько объектов недвижимости, номер регистрации ипотеки первого указанного в закладной объекта недвижимости.";

в) дополнить пунктом 1 2 следующего содержания:

"1 2 . Электронная закладная помимо сведений, указанных в подпунктах 1 - 11, 13 пункта 1 настоящей статьи, должна содержать номер счета депо первоначального владельца электронной закладной или иного лица, осуществляющего права по электронной закладной, номер счета депо номинального держателя (при наличии), наименование депозитария, в который электронная закладная передается на хранение, адрес его электронной почты, посредством которого орган регистрации прав осуществляет связь с указанным депозитарием, а также иную информацию, необходимую для зачисления электронной закладной на указанные счета депо.";

10) в статье 16:

а) пункт 1 после слов "владелец закладной" дополнить словами ", за исключением обездвиженной документарной закладной и электронной закладной,";

б) в пункте 2 слова "депозитарного учета" заменить словом "обездвижения";

в) абзац пятый пункта 3 признать утратившим силу;

11) в статье 17:

а) в пункте 1:

абзац первый после слов "прав владелец" дополнить словом "документарной";

абзац четвертый изложить в следующей редакции:

"на документарной закладной сделана отметка о ее обездвижении, обязанное лицо об этом было уведомлено;";

дополнить новым абзацем пятым следующего содержания:

"выдана электронная закладная.";

б) пункт 2 после слова "передать" дополнить словом "документарную";

в) в пункте 3:

абзац первый после слова "Нахождение" дополнить словом "документарной";

в абзаце втором слова "В закладной" заменить словами "В документарной закладной";

г) в пункте 6:

абзац второй после слова "судом" дополнить словами ", арбитражным судом";

абзац третий после слова "предъявленная" дополнить словом "документарная";

д) в пункте 7:

абзац первый после слова "Нахождение" дополнить словом "документарной", после слова "окажется" дополнить словом "документарная";

абзац второй после слова "законом" дополнить словом "документарная", после слова "уничтожения" дополнить словом "документарной";

12) в статье 18:

а) в пункте 1:

абзац первый после слова "утраченную" дополнить словом "документарную";

"заявления в их адрес лица, означенного в Едином государственном реестре недвижимости в качестве залогодержателя, если по данным, внесенным в указанный реестр в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона, возможно установить законность восстанавливаемых прав на утраченную документарную закладную, или в случае ее обездвижения - лица, которое согласно записям по счетам депо является владельцем данной закладной или иным лицом, осуществляющим права по закладной;";

абзац четвертый после слова "утратившего" дополнить словом "документарную";

б) в пункте 1 1 слова "закладную, депозитарный учет которой осуществляется," заменить словами "обездвиженную документарную закладную";

в) в пункте 2 слова "дубликат закладной" заменить словами "дубликат документарной закладной";

г) в пункте 3:

в абзаце втором слова ", если осуществляется депозитарный учет закладной," заменить словами "обездвижения документарной закладной";

д) в пункте 4:

абзац первый после слова "Дубликат" дополнить словом "документарной";

в абзаце втором слова "дубликата закладной" заменить словами "дубликата документарной закладной";

13) в абзаце втором пункта 3 статьи 20 слова "требованиям пункта 1" заменить словом "требованиям";

14) в статье 22:

а) дополнить пунктом 2 1 следующего содержания:

"2 1 . В случае обездвижения документарной закладной или выдачи электронной закладной в сведениях о залогодержателе (законном владельце закладной) в регистрационной записи об ипотеке указываются сведения о депозитарии, который осуществляет хранение соответствующей закладной.";

б) в пункте 3 слова "пунктом 2 настоящей статьи, а также" исключить;

15) в абзаце втором пункта 2 статьи 23 слова "случая, предусмотренного" заменить словами "случаев, предусмотренных", после слов "статьи 13" дополнить словами ", пунктом 1 статьи 13 4 ";

16) в статье 25:

а) пункт 1 изложить в следующей редакции:

"1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:

в случае, если выдана закладная:

совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;

в случае, если не выдана закладная:

совместного заявления залогодателя и залогодержателя;

заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В случае, если жилое помещение приобретено или построено полностью или частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу настоящего Федерального закона, погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих".

Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

Форма заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке и требования к ее заполнению, а также требования к форматам такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.";

б) пункт 2 после слов "Отметка на" дополнить словом "документарной", после слова "владельца" дополнить словом "документарной", после слова "владельцем" дополнить словом "такой";

17) в пункте 2 статьи 29:

а) второе предложение исключить;

б) дополнить абзацем следующего содержания:

"Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет причитающихся залогодателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами.";

18) пункт 2 статьи 31 дополнить предложениями следующего содержания: "При неисполнении залогодателем указанной в настоящем пункте обязанности залогодержатель вправе страховать заложенное имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, на сумму этого обязательства. В этом случае залогодержатель вправе потребовать от залогодателя возмещения понесенных им расходов на страхование заложенного имущества.";

19) в абзаце первом пункта 3 статьи 43 слова "независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении" исключить;

20) в статье 44:

а) в абзаце втором пункта 1 слова "расторжения договора и" исключить;

"3. Изменение предшествующего договора об ипотеке после заключения последующего договора об ипотеке, если последующий договор об ипотеке заключен с соблюдением условий, предусмотренных для него предшествующим договором об ипотеке, или если такие условия не были предусмотрены предшествующим договором об ипотеке, не затрагивает права последующего залогодержателя при условии, что это изменение влечет ухудшение обеспечения его требования и произведено без согласия последующего залогодержателя.";

21) пункт 4 статьи 46 дополнить абзацем следующего содержания:

"Залогодатель, к которому предъявлено требование об обращении взыскания на заложенное имущество одним из залогодержателей, обязан уведомить об этом в письменной форме всех других залогодержателей этого имущества.";

22) в статье 48:

а) в пункте 1:

абзац второй изложить в следующей редакции:

"При передаче прав на документарную закладную лицо, передающее право, делает на такой закладной отметку о ее новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.";

в абзаце четвертом слова "указанным в закладной" заменить словами "указанным в документарной закладной";

абзац пятый изложить в следующей редакции:

"В случае обездвижения документарной закладной или выдачи электронной закладной переход прав осуществляется путем внесения соответствующей записи по счету депо. Права на обездвиженную документарную закладную или электронную закладную переходят к приобретателю с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя, которая является достаточным доказательством наличия у приобретателя прав на соответствующую закладную. При этом отметка на документарной закладной о ее новом владельце не делается.";

б) пункт 3 изложить в следующей редакции:

"3. Владелец документарной закладной считается законным, если его права на документарную закладную основываются на последней отметке на такой закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом. Он не считается законным владельцем документарной закладной, если доказано, что документарная закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, помимо их воли в результате хищения или иным преступным путем, о чем новый владелец документарной закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.

В случае обездвижения документарной закладной или выдачи электронной закладной владелец обездвиженной документарной закладной или электронной закладной считается законным, если его права на закладную удостоверены записью по счету депо.";

в) пункт 5 изложить в следующей редакции:

"5. Если третье лицо в соответствии с пунктом 2 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнило за должника обеспеченное ипотекой обязательство в полном объеме, оно вправе требовать передачи ему документарной закладной либо перевода прав на обездвиженную документарную закладную. При отказе залогодержателя передать документарную закладную третье лицо может требовать передачи ему документарной закладной в судебном порядке.";

г) дополнить пунктом 7 следующего содержания:

"7. Депозитарий по запросу предоставляет персональные данные заемщика и (или) залогодателя - физического лица лицу, на счете которого учитываются права на обездвиженную документарную закладную или на электронную закладную, в целях осуществления таким лицом своих прав по обездвиженной документарной закладной или электронной закладной. При этом получение согласия заемщика и (или) залогодателя - физического лица не требуется.

Лица, которым были переданы персональные данные заемщика и (или) залогодателя - физического лица, обязаны хранить ставшие им известными персональные данные указанных лиц, обеспечивать конфиденциальность и безопасность персональных данных указанных лиц и нести ответственность за их разглашение.";

23) в статье 49:

а) пункт 2 признать утратившим силу;

б) пункт 3 изложить в следующей редакции:

"3. При заключении договора о залоге закладной стороны вправе предусмотреть:

1) обращение взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации;

2) передачу прав по закладной в порядке, на условиях и с последствиями, которые предусмотрены статьей 48 настоящего Федерального закона;

3) право залогодержателя по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства. В этом случае указанное право должно быть предусмотрено специальной залоговой передаточной надписью на такой закладной.";

в) пункт 4 изложить в следующей редакции:

"4. В случае, предусмотренном подпунктом 3 пункта 3 настоящей статьи, специальная залоговая передаточная надпись делается ипотечным залогодержателем на документарной закладной.

В случае, если осуществляется обездвижение документарной закладной или выдана электронная закладная, специальная залоговая передаточная надпись отражается депозитарием в виде специальной записи по счету депо на основании распоряжения владельца закладной.

При исполнении обеспеченного залогом закладной обязательства в полном объеме специальная залоговая передаточная надпись погашается путем совершения залогодержателем закладной отметки о погашении такой надписи либо, если осуществляется обездвижение документарной закладной или выдана электронная закладная, путем внесения депозитарием на основании распоряжения залогодержателя закладной соответствующей записи о погашении по счету депо.";

24) в статье 55:

а) пункт 2 изложить в следующей редакции:

"2. Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание во внесудебном порядке, осуществляется в порядке, установленном статьей 56 настоящего Федерального закона.

В случае, если договор об ипотеке предусматривает условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и сторонами договора являются юридическое лицо и (или) индивидуальный предприниматель, в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, способами реализации предмета ипотеки могут быть, в частности, оставление залогодержателем заложенного имущества за собой и продажа заложенного имущества залогодержателем другому лицу.

К отношениям сторон по оставлению залогодержателем за собой заложенного имущества и по продаже заложенного имущества залогодержателем другому лицу применяются правила гражданского законодательства о купле-продаже, если иное не вытекает из характера правоотношений.

Исключение из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей физического лица, являющегося стороной договора об ипотеке, содержащего одно из предусмотренных абзацем вторым настоящего пункта положений, не влечет прекращение положений договора об ипотеке об оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой или о продаже заложенного имущества залогодержателем другому лицу.";

б) пункт 3 изложить в следующей редакции:

"3. При оставлении залогодержателем за собой заложенного имущества оно оставляется залогодержателем за собой с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой, по цене, равной рыночной стоимости такого имущества, определенной в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

При продаже заложенного имущества залогодержателем другому лицу оно продается залогодержателем с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства по цене не ниже рыночной стоимости такого имущества, определенной в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В случае, если заинтересованное лицо не согласно с проведенной оценкой заложенного имущества, это лицо вправе требовать от залогодержателя возмещения убытков, причиненных реализацией заложенного имущества, по цене, указанной в отчете об оценке.";

в) в пункте 5:

подпункт 1 изложить в следующей редакции:

"1) предметом ипотеки является жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке;";

подпункт 3 изложить в следующей редакции:

"3) заложенное имущество является предметом предшествующей и последующей ипотек, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки или разные способы реализации заложенного имущества, если соглашением между предшествующим и последующим залогодержателями не предусмотрено иное;";

подпункт 4 изложить в следующей редакции:

"4) имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким созалогодержателям, за исключением случая, если соглашением всех созалогодержателей с залогодателем предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания;";

25) в статье 55 2:

а) абзац первый пункта 1 изложить в следующей редакции:

"1. Уведомление и требование, направляемые в связи с обращением взыскания на заложенное имущество (далее - уведомление) и предусмотренные настоящим Федеральным законом, договором об ипотеке, направляются по адресу, указанному стороной договора об ипотеке, а также по месту нахождения юридического лица или по месту жительства физического лица, в том числе индивидуального предпринимателя.";

б) пункт 2 дополнить словами "либо направляется иным способом, указанным в договоре об ипотеке и (или) документарной закладной или электронной закладной";

26) статью 59 1 изложить в следующей редакции:

"Статья 59 1 . Оставление за собой заложенного имущества и продажа заложенного имущества залогодержателем другому лицу

В соответствии с пунктом 1 1 статьи 9 настоящего Федерального закона и в порядке, установленном указанным пунктом, стороны договора об ипотеке вправе установить положение о том, что залогодержатель вправе оставить заложенное имущество за собой, либо о том, что залогодержатель вправе продать заложенное имущество другому лицу, при обращении взыскания на предмет ипотеки как во внесудебном порядке, так и по решению суда с учетом требований, содержащихся в пунктах 2 и 3 статьи 55 настоящего Федерального закона.".

Статья 2

Пункт 2 статьи 27 4 Федерального закона от 22 апреля 1996 года N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, N 17, ст. 1918; 2002, N 52, ст. 5141; 2009, N 52, ст. 6428) дополнить подпунктом 2 1 следующего содержания:

"2 1) единый институт развития в жилищной сфере, определенный в Федеральном законе от 13 июля 2015 года N 225-ФЗ "О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";".

Статья 3

Внести в Федеральный закон от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, N 43, ст. 4190; 2014, N 52, ст. 7543; 2017, N 18, ст. 2661) следующие изменения:

1) подпункт 6 пункта 2 статьи 189 31 дополнить словами ", в том числе выполняя предусмотренные Федеральным законом "Об акционерных обществах" действия совета директоров (наблюдательного совета) кредитной организации в части организации подготовки и проведения общего собрания акционеров";

2) пункт 4 статьи 189 34 дополнить подпунктами 1 1 и 1 2 следующего содержания:

"1 1) принимать решение об использовании резервного фонда и иных фондов банка для покрытия убытков банка;

1 2) принимать решение в случае, предусмотренном договором субординированного кредита (депозита, займа) или условиями субординированного облигационного займа, о конвертации требований кредиторов по субординированным кредитам (депозитам, займам, облигационным займам), включая невыплаченные проценты по таким кредитам (депозитам, займам, облигационным займам), и по финансовым санкциям за неисполнение обязательств по субординированным кредитам (депозитам, займам, облигационным займам) на обыкновенные акции (доли в уставном капитале) банка, в том числе о конвертации облигаций банка (облигационного займа) в обыкновенные акции (доли в уставном капитале) банка, и осуществлять действия, направленные на конвертацию указанных требований в обыкновенные акции (доли в уставном капитале) банка;";

3) статью 189 50 дополнить пунктом 20 1 следующего содержания:

"20 1 . После увеличения уставного капитала банка и приобретения Банком России, Управляющей компанией акций (долей) банка в объеме, определенном пунктом 18 настоящей статьи, общее собрание акционеров (участников) банка проводится с учетом следующих особенностей.

Решение о созыве общего собрания акционеров банка может быть принято не ранее даты зачисления акций, размещенных в ходе дополнительного выпуска акций банка, на лицевой счет в реестре владельцев ценных бумаг (счет депо) Банка России, Управляющей компании.

Дата, на которую определяются (фиксируются) лица, имеющие право на участие в общем собрании акционеров банка, в отношении которого утвержден план участия Банка России в осуществлении мер по предупреждению банкротства банка, не может быть установлена ранее даты принятия решения о созыве общего собрания акционеров банка и более чем за десять дней до даты проведения общего собрания акционеров банка вне зависимости от вопросов, которые содержит предлагаемая повестка дня общего собрания акционеров банка.

Сообщение о проведении общего собрания акционеров банка должно быть сделано не позднее чем за семь дней до даты его проведения способами, позволяющими обеспечить своевременное доведение сообщения о проведении общего собрания акционеров банка до сведения лиц, имеющих право на участие в общем собрании акционеров банка и зарегистрированных в реестре акционеров банка.

В случае, если предлагаемая повестка дня общего собрания акционеров банка содержит вопрос об избрании членов совета директоров (наблюдательного совета) банка, об образовании единоличного исполнительного органа банка и (или) о досрочном прекращении полномочий этого органа, об образовании коллегиального исполнительного органа, об избрании членов ревизионной комиссии или об избрании членов счетной комиссии, предложения лиц, указанных в пункте 1 и абзацах первом и втором пункта 2 статьи 53 Федерального закона "Об акционерных обществах", о кандидатах для избрания в совет директоров (наблюдательный совет), коллегиальный исполнительный орган, ревизионную комиссию (ревизоры) и счетную комиссию банка, на должность единоличного исполнительного органа банка должны поступить в банк не менее чем за три дня до даты проведения общего собрания акционеров банка. Решение временной администрации по управлению кредитной организацией о включении кандидатов в список кандидатур для голосования по выборам в соответствующий орган банка должно быть принято не позднее дня, предшествующего дню проведения общего собрания акционеров банка.

При подготовке к проведению общего собрания акционеров банка Управляющая компания, выполняющая функции единоличного исполнительного органа в соответствии с пунктом 16 настоящей статьи, самостоятельно осуществляет действия по подготовке к общему собранию акционеров банка, предусмотренные статьей 54 Федерального закона "Об акционерных обществах".

Уведомление участников банка о проведении общего собрания участников банка осуществляется не ранее внесения дополнительного вклада Банка России, Управляющей компании в уставный капитал банка и не позднее чем за десять дней до даты его проведения.

Общее собрание акционеров банка, на которое распространяются положения настоящего пункта, проводится только в форме собрания (совместного присутствия акционеров для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование), при этом бюллетени для голосования не направляются и не вручаются лицам, имеющим право на участие в общем собрании акционеров банка, до даты его проведения.

На период с даты зачисления акций, размещенных в ходе дополнительного выпуска акций банка, на лицевой счет в реестре владельцев ценных бумаг (счет депо) Банка России, Управляющей компании либо внесения дополнительного вклада Банка России, Управляющей компании в уставный капитал банка до даты проведения общего собрания акционеров (участников) банка полномочия совета директоров (наблюдательного совета) банка приостанавливаются. На первом собрании акционеров (участников) банка, проводимом после приобретения акций (долей) банка Банком России в объеме, предусмотренном пунктом 18 настоящей статьи, полномочия председателя совета директоров (наблюдательного совета) банка по открытию (ведению) общего собрания акционеров (участников) банка осуществляет представитель Банка России.".

Статья 4

Внести в Федеральный закон от 11 ноября 2003 года N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2003, N 46, ст. 4448; 2005, N 1, ст. 19; 2006, N 31, ст. 3440; 2012, N 53, ст. 7606; 2013, N 30, ст. 4084; N 51, ст. 6699; 2016, N 1, ст. 81) следующие изменения:

1) абзацы третий - пятый части 2 статьи 8 признать утратившими силу;

2) в абзаце третьем части 3 2 статьи 12 слова "с одним ипотечным покрытием" исключить.

Внести в Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2015, N 29, ст. 4344; 2016, N 26, ст. 3890; N 27, ст. 4237, 4248, 4294; 2017, N 27, ст. 3938; N 31, ст. 4767) следующие изменения:

1) пункт 2 части 1 статьи 18 изложить в следующей редакции:

"2) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации, если иное не предусмотрено федеральным законом, - с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций) (далее - единый портал), или официального сайта, или иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав (далее также - отправление в электронной форме).";

2) в статье 53:

а) в части 5 слова "закладная в форме электронного документа" заменить словами "электронная закладная", слова "закладной в форме электронного документа" заменить словами "электронной закладной", слово "залогодержателя" заменить словами "лиц, обратившихся с заявлением о выдаче электронной закладной,";

б) в части 6 слова "депозитарный учет закладной в случае, если осуществляется депозитарный учет закладной" заменить словами "хранение документарной закладной или электронной закладной", слова "закладной в форме электронного документа" заменить словами "электронной закладной";

в) часть 10 признать утратившей силу;

3) статью 62:

а) дополнить частью 2 1 следующего содержания:

"2 1 . Запрос о предоставлении сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, направляемый в орган регистрации прав страховой или кредитной организацией, составляется в форме электронного документа и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью страховой или кредитной организации, в том числе без указания в качестве владельца сертификата ключа проверки электронной подписи физического лица, действующего от имени страховой или кредитной организации.";

б) дополнить частью 13 1 следующего содержания:

"13 1 . Орган регистрации прав по запросу залогодателя, а в случае, если залогодатель является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству предоставляет сведения о депозитарии, который осуществляет хранение обездвиженной документарной закладной или электронной закладной.".

Статья 6

Признать утратившими силу:

1) абзац четвертый пункта 17 статьи 1 Федерального закона от 11 февраля 2002 года N 18-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, N 7, ст. 629);

2) абзацы третий и четвертый подпункта "в" пункта 4 статьи 1 Федерального закона от 22 декабря 2008 года N 264-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2008, N 52, ст. 6219);

3) пункт 1 статьи 7 Федерального закона от 6 апреля 2015 года N 82-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части отмены обязательности печати хозяйственных обществ" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2015, N 14, ст. 2022);

4) абзац третий подпункта "в" пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 361-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2016, N 27, ст. 4294).

Статья 7

1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

2. Пункты 6 - 12, 14 - 16, 22, 23, подпункт "б" пункта 25 статьи 1, пункт 2, подпункт "б" пункта 3 статьи 5, статья 6 настоящего Федерального закона вступают в силу с 1 июля 2018 года.

3. Документарная закладная, выданная до 1 июля 2018 года, с 1 января 2019 года не может быть передана в депозитарий для временного депозитарного учета, который осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (без учета изменений, внесенных настоящим Федеральным законом).

4. В случае, если до 1 июля 2018 года документарная закладная не передана в депозитарий для ее депозитарного учета, такая закладная может быть передана в депозитарий для ее депозитарного учета либо по заявлению владельца документарной закладной или иного лица, осуществляющего права по документарной закладной, и залогодателя, а в случае, если залогодателем является третье лицо, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству взамен документарной закладной может быть выдана электронная закладная в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции настоящего Федерального закона).

5. В случае, если до 1 июля 2018 года документарная закладная передана в депозитарий для временного депозитарного учета, который осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (без учета изменений, внесенных настоящим Федеральным законом), и после 1 июля 2018 года владелец документарной закладной потребовал от депозитария прекращения хранения такой закладной и (или) учета прав на нее, последующая передача такой закладной в депозитарий для временного депозитарного учета не допускается. Такая закладная может быть передана в депозитарий для депозитарного учета в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции настоящего Федерального закона). По заявлению залогодержателя - владельца документарной закладной, залогодателя, а в случае, если залогодателем является третье лицо, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству взамен документарной закладной может быть выдана только электронная закладная в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции настоящего Федерального закона).

6. Оператор единой системы идентификации и аутентификации безвозмездно обеспечивает возможность использования депозитариями, осуществляющими хранение электронных закладных, указанной системы в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции настоящего Федерального закона).

Президент Российской Федерации В. Путин