Добре дошли! Мога да предположа, че имате проблем с изплащането на кредит или ипотека. И преди да попаднете във „финансова дупка“, ние предлагаме два ефективни инструмента за решаване на този проблем. Преструктуриране и рефинансиране на кредити. Два процеса, които предоставят различни възможности и преследват една и съща цел: намаляване на финансовата тежест върху кредитополучателя. Тази статия ще ви помогне да разберете тънкостите на популярните банкови програми и ще ви помогне да избегнете „кредитното робство“. Също така ще ви разкажем подробно какво е преструктуриране на ипотека с помощта на държавата през 2019 г.

Преструктурирането на ипотечен кредит е промяна в договора за кредит с цел подобряване на условията за кредитополучателя. По правило банката намалява размера на месечните плащания и увеличава срока на кредита. Освен това се предоставят кредитни ваканции, които са средно шест месеца.

По време на празниците можете да платите само „тялото“ на кредита, без лихва към банката или изобщо да не извършвате плащания. Банката може дори да отпише неустойки и глоби за забавени плащания. Всеки случай се разглежда индивидуално и в повечето случаи можете значително да подобрите условията за кредит.

Ако имате сериозни аргументи, като уволнение от работа, намаляване на заплатите, болест, дългосрочни грижи за дете, най-доброто решение е да отидете в най-близкия банков клон, да обясните ситуацията си и да поискате преструктуриране на дълга.

Препоръчително е да разрешите кредитните проблеми предварително, преди да възникне дълг. Банката винаги е по-склонна да прави отстъпки на клиенти с добра кредитна история. Дори ако вече са се появили просрочени плащания, не се крийте от кредитора. Уговарям среща. Уведомете ни за вашето желание за сътрудничество и помолете за съдействие за разрешаване на вашия проблем.

Преструктурирането на ипотека през 2019 г. показа, че за банката е по-изгодно да намери решение, приемливо и за двете страни, отколкото да отнесе въпроса до съда. Така че колкото по-положителна е вашата репутация като кредитополучател, толкова по-големи са шансовете за бързо разрешаване на проблема и без излишни проблеми. Освен това, в случай на добра кредитна история, можете да кандидатствате както във вашата собствена, така и в банка на трета страна.

Рефинансиране или преструктуриране?

Сега знаете какво е преструктуриране. Нека да разберем разликите му от рефинансирането. Рефинансиране е рефинансиране в друга банка при по-изгодни условия. Обикновено банките използват рефинансиране на ипотеки и заеми за автомобили. Ако имате договор за заем с процент от 17%, а друга банка има програма с 11,4% и това е реалният процент за ипотечна програма с държавна подкрепа, тогава защо не преиздадете този договор?

Заемът за рефинансиране е изгоден, дори ако размерът на текущия заем надвишава 1%. Така че сами си правете изводите.

След положително решение от банката се издава нов заем за погасяване на предишния. И плащате по-малко.

Програмата за преструктуриране е приложима само за банката, в която вече е издаден заемът. Рефинансиране, както в същата банка, така и във всяка друга.

Трудно е да се каже кое е по-изгодно. Зависи от конкретната ситуация. Ако намерите добра програма за рефинансиране със значителна разлика в годишния лихвен процент, тогава ползите са очевидни. Важно е избраната от вас нова банка да одобри вашата кандидатура. И за това кредитната история е важна.

Преструктурирането е реален изход от трудна ситуация за човек, който е изправен пред финансови проблеми. Промени в обменните курсове, фалит на предприятия, съкращения на работа, намаляване на заплатите - всички тези проблеми са много актуални, за съжаление, за повечето кредитополучатели. Особено в последните години.

Заемите започнаха да растат като снежна топка. Клиенти на банката пикетираха клонове, настоявайки за промяна на условията за кредитиране. Считайки, че облекчаването на ипотечните условия е единственият разумен изход при криза, банките се съгласиха да им отговорят наполовина. Преструктурирането на ипотека е необходима реалност. Освен това вече няма ипотеки с държавна подкрепа.

Днес стана възможно да се преструктурира ипотека, дори при текущи дългове и в резултат на това повредена кредитна история. Освен това държавата се притече на помощ на хора в трудни житейски ситуации.

Държавно преструктуриране

На 20 април 2015 г. влезе в сила нов указ за преструктуриране на ипотеки с помощта на държавата. Бяха направени промени, благодарение на които размерът на държавната помощ за кредитополучателя беше увеличен три пъти. Отпуснати са 4,5 милиарда рубли. Като цяло програмата за подкрепа на ипотечните кредитополучатели се прилага успешно в Русия от началото на 2009 г.

Въз основа на резултатите от работата просрочената задлъжнялост по кредитите в чуждестранна валута е намаляла наполовина, а по кредитите в рубли също има устойчива тенденция към намаляване. Подпомогнати са 9,5 хил. кредитополучатели от 14 хил. кандидатствали, като са предвидени поне 22 хил. Може да сте един от тях, но трябва да запомните, че продължителността на програмата е ограничена.

Преструктуриране на ипотека през 2019 г , е възможно главно само за кредитополучатели в чуждестранна валута. Въпреки че ипотеките в рубли формално също подлежат на преструктуриране, банките не дават разрешение за това и блокират прехвърлянето на документи към AHML и междуведомствената комисия.

Ако принадлежите към която и да е категория федерални бенефициенти, тогава можете спокойно да кандидатствате за помощ от държавата за преструктуриране на вашата ипотека. Тази програма се администрира от държавна агенция — Агенцията за преструктуриране на жилищни ипотечни кредити (ARHML).

Как работи

Ако молбата ви бъде разгледана положително, дългът ви може да бъде намален с прилична сума. За да бъдем точни, главницата може да бъде отписана наведнъж или разпределена върху много плащания. В резултат на това намаляването на ипотечния дълг ще бъде 20%, но не повече от 600 хиляди рубли. Ако имате две деца, тогава можете да получите отписване от 30% до 1 500 000 рубли. Кредитните ваканции могат да бъдат до 1,5 години. Годишната ставка може да бъде намалена до 12%. Чуждестранната валута се конвертира в рубли по обменния курс на Централната банка или по-нисък. Всички разходи, свързани с преструктурирането на ипотеката, се поемат от държавата.

Семейството на нашите читатели от Новосибирск вече е получило 438 000 от държавата за изплащане на главния дълг. Това е 20% от баланса му. Прегледът отне само 2 седмици. Ипотека в Сбербанк. Всичко е истинско!

Като се вземат предвид условията за преструктуриране, всички банки са щастливи да предложат помощ по тази програма и самостоятелно да подадат заявлението до ARHML. Разбира се, след като съберете необходимите документи и попълните заявление за преструктуриране на вашия ипотечен дълг. Между другото, участниците в програмата за подпомагане на кредитополучателите съставляват почти 97% от пазара на кредитиране. Следователно има голяма вероятност вашата банка да е акредитирана от ARHML и преструктурирането на вашата ипотека да бъде одобрено. Основното е вие ​​и обектът на заема да отговаряте на държавните изисквания.

Условия и изисквания

• В програмата могат да участват родители или настойници на непълнолетни деца, военни ветерани, хора с увреждания и родители на деца с увреждания.
• Има и изискване за доход. След изплащане на ипотеката тя не трябва да надвишава два жизнени минимума за всеки член на семейството.
• През 2017 г. в допълнение към традиционните бенефициенти към държавната програма за преструктуриране бяха добавени семейства с възрастни деца, които учат редовно в образователни институции.
• Изисквания има и към обекта на обезпечение. Жилището трябва да е единствено за семейството и закупено най-малко 12 месеца преди преструктурирането. Допуска се един от членовете на семейството да притежава друг имот, но не повече от 50% от него.
• Ако кредитополучателят не е голямо семейство, тогава има ограничения за размера и цената на апартамента или къщата. Площта на едностаен апартамент е не повече от 45 квадратни метра. м., двустаен апартамент не повече от 65 кв.м., тристаен апартамент не повече от 85 кв.м. м.
• Цената на апартамента не трябва да надвишава средната за пазара с повече от 60%.

Ако отговаряте на всички посочени условия за преструктуриране, съберете пакет от документи.

Документация

Ще ви трябват следните документи: паспорт на Руската федерация, договор за заем, схема за изплащане, извлечение от Единния държавен регистър за стойността на обезпечението, удостоверение - извлечение от Единния държавен регистър за общите права на физическо лице, удостоверение за доход за последните 3 месеца.

Ако сте загубили работата си, тогава подгответе оригиналната трудова книжка с печат за уволнение и удостоверение от центъра по заетостта, посочващо размера на обезщетенията.

При необходимост банката може да поиска допълнителни документи. Заявлението за преструктуриране се попълва в клона на банката, където е издадена ипотеката. Разглеждането на заявлението ще отнеме 10 дни.

Обсъдихме по-подробен списък с документи за преструктуриране на ипотека с държавна подкрепа в предишната статия „“.

Инструкция стъпка по стъпка

Така че, ако решите да намалите дълга си и да получите преструктуриран заем, предлагам ви следния начин на действие.

1. Първото нещо, което трябва да направите, е да се свържете с банката и да разберете в кой клон можете да отидете за съвет относно тази програма.
2. По време на консултацията уточнете всички допълнителни документи, които са необходими конкретно във вашия случай.
3. Поръчваме извлечение от Единния държавен регистър на ипотекираните недвижими имоти от областния многофункционален център (MFC). Там също поръчваме извлечение от Единния държавен регистър на обобщените права. Второто удостоверение, че вие ​​и членовете на вашето семейство нямате друго жилище. Допускат се дялове в други недвижими имоти, но общо не повече от 50%. Време за изработка 7 дни.
4. Попълваме заявление за преструктуриране на ипотечен дълг. Можете да го попълните в банков клон. Предоставяме пълен пакет документи на управителя.
5. Очакваме решението на AHML до 30 дни (всъщност 10 работни дни).
6. Ще бъдете уведомени за резултата чрез обаждане. След това те ще ви поканят в банката, за да преструктурирате кредита си и да подпишете нови кредитни документи.
7. До месец ипотеката ще пристигне от архива в банката. След това ще трябва да отидете в отдела на правосъдието с пълен пакет документи за ипотека и да регистрирате промени в ипотеката.

Важен момент. Заемът ще бъде преизчислен от датата на подаване на молбата за преструктуриране. Може да е приятна изненада за вас, че този месец ще трябва да платите ипотечната сума значително по-малко от предвиденото. В нашия пример семейство от Новосибирск е имало ипотечно плащане от 24 148, след преструктуриране 19 478, а през текущия месец само 660 рубли. Използвайте нашите, за да разберете какво ще бъде вашето ипотечно плащане, след като молбата ви бъде одобрена.

Бихме искали да отбележим, че в някои случаи банката може да откаже. Причината за това може да е неточна информация в заявлението или неправилно попълнени документи. Не се отчайвай. Трябва да разберете причината за отказа от мениджъра на банката и да кандидатствате отново.

Абонирайте се за новините на нашия уебсайт и получавайте полезни съвети и препоръки.

Нашият адвокат предоставя правна подкрепа на читателите. В долния десен ъгъл има специална форма за обратна връзка за поръчка на безплатна консултация.

Законът за 6 процента на Руската федерация, или по-точно Резолюция № 1711, беше подписан от министър-председателя Дмитрий Медведев на 30 декември 2017 г.

Семействата, в които се роди второ или трето дете, считано от 1 януари 2018 г., ще могат да получават шест процента върху ипотека. Разликата между 6% и предлаганата от банките ставка ще се покрива от държавния бюджет.

Законопроектът за ипотечното кредитиране предвижда и рефинансиране на вече отпуснати ипотечни кредити на онези семейства, които попадат в програмата - тоест, в които ще се роди второ или трето дете между 2018 г. и 2022 г. включително.

Заемите с намален лихвен процент ще се предоставят от кредитни организации и AHML в сътрудничество с държавата.

Условия за рефинансиране с държавна подкрепа

До 6% ще се субсидират кредити при кандидатстване за жилищен кредит за семейства, в които от началото на 2018 г. до края на 2022 г. е родено второ или трето дете. В същото време можете да използвате програмата за ограничен период - например при раждане на второ дете държавата ще компенсира разликата в лихвения процент за 3 години, а при раждане на трето дете - 5 години. Съответно, ако ипотечният заем е издаден за по-дълъг период, тогава кредитополучателите ще плащат за оставащите години по лихва, изчислена като основна лихва на Централната банка към момента на издаване на заема плюс 2%. Например, към момента на писане, 10 януари 2018 г., процентът на Централната банка е 7,75%. Това означава, че кредитирането за жилищни кредити по новата програма се извършва при 9,75%. Именно с този темп семейството ще изплаща заема от момента на приключване на участието им в програмата.

Рефинансирането на ипотека при 6% следва подобни правила – в програмата могат да участват семейства, които са теглили жилищен кредит и след това през 2018 – 2022 г. са се сдобили с второ или трето дете. Техният лихвен процент също ще бъде намален за период от 3 до 5 години.

Интересен момент: ако на 1 януари 2018 г. в семейството е родено второ дете и то се е възползвало от правото на субсидиране на жилищен кредит за срок от 3 години, то след изтичане на тригодишния период, ако трето дете е родено в семейството преди 31 януари 2022 г., то може да поднови участието си в програмата за още 5 години. Като цяло, в съответствие с решението за рефинансиране на ипотечен кредит, програмата при определени условия може да се използва до 8 години.

Ако например второто бебе е родено през 2018 г., а третото през 2020 г., то семейството ще може да участва в програмата до 2025 г., тъй като от раждането на третото дете субсидията се предоставя за период от 5 години.

Субсидирането и рефинансирането с държавна подкрепа се извършва при спазване на редица условия:

Ипотеки при 6% през 2018 г. ще бъдат предоставени на онези семейства, в които се е родило второ или трето дете.

Отстъпка от ставката се дава само на онези семейства, които купуват жилища в нови сгради, включително по време на фазата на строителство.

Стойността на заема не надвишава 3 милиона за регионите и 8 милиона за Москва, Санкт Петербург и техните региони.

Кредитополучателят трябва да внесе поне 20% от стойността на закупеното жилище от собствени средства.

От кредитополучателя се изисква да участва в програмата за застраховка живот и здраве и жилищна застраховка.

Резолюцията на Д. Медведев не направи никакви промени във Федералния закон за ипотеката № 102, приет през 1998 г. Действа като допълнение към него, валидно за ограничен период от време.

Ако има второ дете

В новия закон за рефинансиране и субсидиране е записано, че второто дете трябва да е родено след 1 януари 2018 г. Ако едно семейство вече има второ бебе на тази дата, то такова семейство не отговаря на изискванията за програмата – по-точно то ще се класира само ако роди трето бебе не по-късно от края на декември 2022 г. Ако семейството вече има три деца, тогава програмата не се отнася за тях.

За семейство с 2 деца, в зависимост от раждането на второто през годините на програмата, държавата ще компенсира разликата между ставката на банката и обещаните 6%. Това ще намали размера на месечните плащания за следващите три години и ще намали окончателното надплащане.

Ако семейство, изтеглило жилищен кредит в момент, когато е имало само 1 дете, се роди второ бебе през периода на програмата, тогава за 2 деца ще могат да участват в рефинансиране на кредита със същите 6%. Сроковете също са 3 години. Ако на семейството му остава само 1 година до погасяване на кредита, то ще може да се възползва от облагата само през този период.

Най-голяма полза от програмата ще имат онези семейства, които като родители на 1 дете ще родят близнаци или тризнаци. Ако в семейство с едно дете, считано от 1 януари 2018 г., се родят близнаци или тризнаци, тогава според закона е възможно намаление на ставката до 6% за максимум 8 години - 3 години за второто и 5 години за трето дете, тъй като 5 години отстъпки започват да се прилагат от момента на изтичане на 3-годишния гратисен период.

Субсидирането и рефинансирането на ипотечен кредит с 6% за второ дете важи и за тези бездетни родители, които имат близнаци или тризнаци след 1 януари 2018 г.

Кой може да получи

Законодателството не предвижда допълнителни изисквания освен тези, свързани с раждането на деца.

Изискванията към кредитополучателите са стандартни, те са посочени на уебсайта на всяка конкретна банка. Обикновено това означава постоянна работа, стабилна заплата и подходяща възраст на кредитополучателя. Във всеки случай кандидатурата ви трябва първо да бъде одобрена от банката и след това можете да разчитате на участие в програмата. Тези, на които никоя банка не одобри ипотека, няма да могат да се възползват от преференциални условия, дори и да родят второ или трето дете в определения срок.

За да намалите лихвения процент по вече издаден жилищен кредит, трябва да се свържете с вашата банка и да предоставите акт за раждане на второто или третото дете.

Ипотечното кредитиране при 6% годишно от президента се очаква да повиши раждаемостта. Програмата обаче вече предизвика недоволство сред онези семейства, които до 1 януари 2018 г. са станали родители на второ или трето дете. Особено ако в момента имат и непогасен ипотечен кредит.

Важно допълнение: програмата важи само за ипотечни кредити, издадени на първичния пазар от 1 януари 2018 г.

Как да кандидатствате за рефинансиране при 6%

Федералният закон прави участието в програмата възможно най-лесно за самите кредитополучатели. Те просто подават молба и ако банката одобри кандидата и имота, веднага получават ипотека с намалена лихва. След това самата банка или AHML се обръщат към държавата с молба за покриване на разликата в лихвения процент.

За да рефинансирате до 6%, трябва да се свържете с банката. Последният ще преразгледа размера на месечните плащания, при условие че ипотеката е издадена за закупуване на жилище в нова сграда (на първичния пазар). Единствените документи, от които се нуждаете, са актът за раждане на детето (2-ри или 3-ти).

Алгоритъмът на действията на кредитополучателя е прост: кандидатстването за преференциална ипотека не се различава от обикновената. Единствената разлика ще бъде намаленият лихвен процент. А пакетът от документи ще бъде допълнен с удостоверенията за раждане на децата.

Отговор на въпроса как да рефинансирате ипотека, ако станете родители на второ или трето дете, може да даде банката. Процедурата най-вероятно ще включва писане на заявление и предоставяне на подкрепяща документация.

Средно ипотеките през 2018 г. ще бъдат предоставени при 9-11% годишно. Така че намаляването на ставката до 6% ще позволи на семейството да спести много пари.

Как да намалите лихвата, ако вече сте изтеглили ипотечен кредит?

Както писахме по-горе, всички проблеми се решават чрез вашата банка. Не е необходимо да се свързвате със социалното осигуряване, MFC или където и да е другаде, за да потвърдите обезщетенията. Банките решават този въпрос директно с Министерството на финансите на Руската федерация.

Процедурата за рефинансиране на заем по инициатива на президента е много по-проста от простото рефинансиране на предварително получен заем като такъв. Кредитополучателят не трябва да потвърждава размера на дохода, да търси банки на трети страни с по-благоприятен лихвен процент, да преиздава ипотека и да събира пакет от документи. Всичко, от което се нуждаете, е паспорт, заявление и акт за раждане като документ, потвърждаващ правото ви на обезщетения.

Във всеки случай ипотеката от 6 процента е най-изгодната опция не само за днес, но и за следващите години. Както казват икономистите, самите банки няма да достигнат такъв показател скоро. А за семейства, които не могат да решат да имат второ или трето дете, 6-процентната ипотека може да се превърне в допълнителен стимул.

Новият закон за намаляване на лихвата вече е в сила - постановлението е в сила от 30 декември 2017 г. Съответно, можете да отидете в банката с молба за рефинансиране на вече взета ипотека (но само такава, която е издадена не по-рано от 1 януари 2018 г.), веднага щом вземете акта за раждане на второто или третото си дете в ръцете си .

клауза 5. Субсидиите се предоставят за кредити (заеми), договорът за кредит (договор за заем), за който е сключен от 1 януари 2018 г., от датата на предоставяне на кредита (заема) на гражданите на Руската федерация, посочени в параграф 9 от настоящите правила"

Можете също така да коментирате или да зададете въпрос.

Високото търсене на ипотечни кредити през 2017 г. се дължи на резкия спад на цените на недвижимите имоти през 2016 г. В момента лихвите по ипотечните кредити са доста атрактивни и варират около 7-10%, но имаше период, когато гражданите купуваха апартаменти на 14% и дори 16% годишно.

Оказва се малко несправедливо, не сте ли съгласни? Временната разлика в кредитите е само около година, а разликата в лихвите понякога достига 6-7 пункта. Какво да правят тези, които вече имат ипотечен кредит с висока лихва? През 2019 г. има изход – рефинансиране на ипотека.

Рефинансирането на ипотечен кредит е прехвърляне на ипотечен кредит към друга банка с цел намаляване на лихвения процент. В момента почти всички големи банкови организации предлагат на своите клиенти различни програми за рефинансиране. В същото време, в условията на огромна конкуренция, банковите продукти в областта на ипотечното кредитиране непрекъснато се променят, привличайки кредитополучатели с все по-ниски лихви.

Преди да решите да прехвърлите ипотечния си кредит в друга банка, внимателно обмислете плюсовете и минусите, като вземете предвид следните характеристики на тази процедура:

1. Подаване на заявление с нов пакет документи. Отново ще трябва да преминете през всички етапи на подаване на заявление с всичко, което включва: събиране и подаване на документи, попълване на въпросник, мъчително чакане на решението на банката;
2. Имайте предвид, че не всеки кредитополучател ще се възползва от рефинансиране на ипотека. Например, настоящият ипотечен договор може да предвижда голяма комисионна за преминаване към друга кредитна институция;
3. Бъдете готови за факта, че настоящата ви банка може да попречи на прехвърлянето на обезпечение за ипотекирания апартамент на нов кредитор;
4. По-нисък процент не винаги означава спестявания. Често, когато се преобразува в рубли, като се вземе предвид пълната цена на ипотечния заем, се получава приблизително същата сума;
5. Бъдете готови за допълнителни разходи (преоценка на недвижими имоти, разходи за държавна регистрация на нов договор, плащане на застраховка в компания, която е акредитирана от нова банка и др.)

Но не се тревожете; ако изберете правилната нова банка, като вземете предвид всички условия, рефинансирането на настоящата ви ипотека може да бъде много изгодно. Много кредитополучатели, премествайки се в друга банка, получиха след рефинансиране не само минус няколко точки в лихвения процент, но и значително по-малко надплащане по ипотечния заем.

Кога рефинансирането е наистина полезно?

Кога рефинансирането наистина ще бъде печелившо? Нека да разгледаме няколко възможни варианта:

1. Трудно финансово положение в семейството.Да приемем, че сте взели ипотека за 15 години с месечна анюитетна вноска от 30 000 рубли, но се случи така, че доходите ви рязко са намалели и плащането на такава сума ви се струва непосилно бреме. В тази ситуация са възможни два варианта: преизчисляване на ипотеката за по-дълъг период или рефинансиране в друга банка при по-изгодна лихва. И в двата случая месечното Ви плащане ще намалее. Управителят на кредитната институция ще направи необходимите изчисления и ще ви помогне да направите правилния избор.
2. Лихвеният процент по ипотечния кредит трябва да е поне с 1% по-нисък от текущия.В този случай, дори като се вземат предвид всички разходи, ипотеката от нова банка най-вероятно ще се окаже много по-изгодна.
3. Няма нужда от животозастраховане или презастраховане в друга компания за новата банка.Застраховката ще доведе до разход на допълнителни средства и това значително ще намали ползите от прехвърлянето на ипотеката в друга банка, а ползите от процедурата за рефинансиране ще бъдат съмнителни.
4. Не повече от половината от срока на кредита е изтекъл от издаването на настоящата ипотека.Цялата тайна се крие в анюитетните плащания. При тази форма на плащане месечната вноска е една и съща през целия срок на ипотеката, но в първата временна част от кредита по-голямата част от сумата е лихва, а през останалото време, напротив, главницата на дългът. Оказва се, че до края на плащанията по ипотеката вече сте платили почти всички лихви, остава само главницата. Съгласете се, няма смисъл да рефинансирате нищо в тази ситуация.
5. В настоящия договор за кредит няма такси за пълно предсрочно погасяване на ипотеката и такси за преминаване към друга банка като част от програмата за рефинансиране.Моля, прочетете внимателно текущия си ипотечен договор или се свържете с вашата банка за разяснение. Ако горните комисионни липсват, тогава в повечето случаи преминаването към друга банкова организация ще бъде от полза за клиента.
6. Рефинансирането ще бъде от полза за тези, които имат 2 или повече ипотечни кредита (да, да, това се случва).В такава ситуация кредитополучателят има възможност да обедини два заема в един. Такова сливане ще доведе не само до лесно плащане, но и до финансови ползи.
7. Правилната банка и програма за рефинансиране.Не бъдете мързеливи и отделете достатъчно време за анализ на условията за кредитиране в различни банкови организации. Вашата полза зависи пряко от това.

Обърнете специално внимание на следните точки:

• Лихвен процент;
• Пълната стойност на кредита;
• Възможности за престой с вашата застраховка;
• Наличие на допълнителни комисионни;
• Необходимостта от нова оценка на обезпечения недвижим имот.

Вземете решение само след като сте сигурни, че няма да харчите повече, отколкото спестявате.

Експертно мнение

Александър Николаевич Григориев

Ипотечен експерт с 10 години опит. Той е ръководител на ипотечен отдел в голяма банка, с над 500 успешно одобрени ипотечни кредита.

Не забравяйте, че всяка програма за рефинансиране, независимо колко е привлекателна, изисква внимателен анализ, за ​​да се определи дали "клопки" . Подходете към избора си отговорно и тогава повторното издаване на ипотека в друга банка ще ви донесе наистина добри ползи.

Какви трудности могат да възникнат при рефинансиране?

Рефинансирането на ипотека е изгодно, но отнема много време. През 2019 г. кредитополучателят трябва да положи много усилия, за да може всичко да се нареди успешно. И може да има много трудности при прехвърляне на ипотека от една банка в друга. Те могат да включват непредвидени разходи за оценки, животозастраховане, комисионни или по-сериозни проблеми, свързани с обезпечение на недвижими имоти.

Така например, когато рефинансирате ипотека, текущият ипотекарен кредитор (т.е. банката, в която имате ипотеката) може да откаже да прехвърли вашето обезпечение.В този случай трябва да поискате от тази кредитна институция да ви даде мотивиран писмен отказ и да го обжалвате.

Друг проблем може да бъде сумата, одобрена от новата банка. Възможно е одобрената сума да е по-малка от това, което дължите по текущата си ипотека. Тук експертите съветват или да привлечете съкредитополучатели, за да увеличите доходите си, или да опитате шансовете си за рефинансиране с други кредитни институции.

Не забравяйте за самата процедура за подновяване на заема. Когато преминете към друга банка, отново ще трябва да преминете през всички етапи, от подаване на заявление до регистриране на ново споразумение с Rosreestr.

Условия за успешно рефинансиране

Ключът към успешното рефинансиране на ипотека е спазването на всички условия, които новата кредитираща банка поставя пред вас, като бъдещ кредитополучател. Въз основа на общата банкова практика можем да подчертаем следните условия , които няма да могат да бъдат заобиколени през 2019 г.:

1. Одобрение на заявлението от банката, т.е. ако банковата организация, до която сте подали заявлението, откаже да преиздаде вашата ипотека, тогава вече няма да можете да рефинансирате ипотеката в конкретна банкова организация.
2. Сумата на кредита, одобрена от новия кредитор, трябва да бъде равна или по-голяма от главницата. Можете да поискате сертификат за неизплатеното салдо по текущата си ипотека от вашата банка.
3. Получаване на одобрение за прехвърляне на фактурата към новоизбраната банка. Това означава, че и трите страни, участващи в рефинансирането, трябва да се съгласят с транзакцията.
4. Коректно попълнени документи. Уверете се, че всички необходими документи за ипотека са попълнени правилно. В противен случай дори най-елементарната грешка в дума или цифра може да ви изиграе жестока шега. Сделката ще бъде развалена.
5. Компетентен избор на нова банка и програма.

Рефинансирането на ипотечен кредит ще бъде успешно и изгодно, ако:

• Лихвеният процент по новата ипотека ще бъде поне с 1% по-нисък;
• Размерът на главницата надвишава 1 милион рубли;
• Към момента, в който решите да рефинансирате, имате повече от 10 години оставащи плащания по ипотека.

Рефинансирайте в 7 стъпки

Процесът на рефинансиране като цяло е много подобен на самия процес на кандидатстване за ипотека, с изключение на няколко точки. Като цяло можем да подчертаем следното 7 етапа прехвърляне на ипотека от една банка в друга:

1. Събиране на документи и подаване на заявление. Ако вече сте избрали подходяща банка за рефинансиране и подходяща програма, тогава е време да започнете да събирате документи. Списъкът с документи е подобен на списъка при кандидатстване за ипотека с малки допълнения.

Повечето кредитори ще ви попитат:

• паспорт;
• удостоверение за получен доход. (2-NDFL или сертификат според образеца на банката);
• заверено фотокопие от трудовата Ви книжка или копие от трудовия договор;
• ако има временна регистрация - удостоверение по съответния образец;
• удостоверение за непогасено салдо по текущата ипотека;
• пълна информация за рефинансираната ипотека (лихва, срок, крайна дата, месечна вноска и др.).

След като документите бъдат събрани, можете да отидете в банката, за да попълните формуляр и да подадете заявление.

2. Изчакване на решението на банката. Обикновено банката разглежда заявленията за рефинансиране в рамките на 2-3 работни дни. Но това изобщо не е необходимо. Отговорът може да дойде в рамките на половин час, всичко зависи от портрета на кредитополучателя и позицията на банката. Въпреки че, ако сте получили отказ и сте го получили твърде бързо, тогава трябва да помислите за това, тъй като обикновено в такива случаи отрицателното решение е причинено от грешки в документите или някои неточности.

3. Положително решение. И така, получено е положително решение от банката. Отиваме до кредитната институция, където е издаден текущият ипотечен заем, и уведомяваме вашия кредитор, че възнамерявате да изплатите ипотеката предсрочно. Взимаме удостоверение за салдото на дълга и данните къде ще бъде прехвърлен остатъкът от дълга.

4. Оценка на недвижими имоти. Ако нова банка изисква оценка на недвижим имот, викаме оценител, който ще направи подходящо заключение и ще го предостави на банката.

5. Подписване на договора. След това отиваме в новата банка, за да подпишем споразумението. Не забравяйте за застраховката. Нека ви напомним, че първо трябва да разберете дали настоящата ви застрахователна компания е акредитирана в новата банка. Ако не, ще трябва да получите нова застраховка от нова компания. В противен случай рискувате да получите плюс от 1 до 1,5% върху лихвения си процент.

6. Изплащане на стар дълг. В рамките на няколко дни след подписване на договора, новият кредитор, използвайки предоставените от вас данни, превежда сума, равна на остатъка от дълга, към банката, в която преди това е издадена ипотеката.

След пълното получаване на средствата отивате в тази банка, вземате удостоверение за погасяване на кредита, както и ипотечен запис. Моля, имайте предвид, че ипотеката трябва задължително да съдържа бележка, указваща прехвърлянето й на нов ипотекар.

7. Краен етап – регистрация на ново споразумение и факта на смяна на ипотекар в Rosreestr.

Както виждаме, процедурата за рефинансиране на вече предоставен заем е в много отношения подобна на процедурата за кандидатстване за ипотека и сама по себе си не е толкова сложна, ако първо разберете всичко.

ТОП 17 банки за изгодно рефинансиране на ипотека през 2019 г

Представяме ви най-добрите оферти от банки, които имат едни от най-изгодните лихви за рефинансиране на ипотечни кредити за 2019 г.

По-подробна информация за 5 популярни банки е представена в таблицата по-долу.

Невъзможно е да се каже със 100% сигурност, че рефинансирането на ипотека е сделка, която е от полза за всички. Във всеки конкретен случай е необходимо внимателно изчисляване на очакваните разходи и получени ползи. Преди да прехвърлите ипотеката си в нова банка, проучете добре програмата, която сте избрали, и всички условия. Понякога трябва да платите доста висока цена за ниска лихва. Но в умели ръце това е доста ефективен инструмент, чрез който можете да спестите много пари.

Рефинансирането на ипотека се превърна в един от най-популярните банкови продукти за 2017 г. Всеки пети нов жилищен кредит тази година е рефинансиране на стар. За някои банки тази цифра надхвърля 40%.

Плюсове на рефинансиране на ипотечни заеми

Предимство №1: Намалено месечно плащане

При рефинансиране кредитополучателят може да изтегли ипотека за произволен срок, одобрен от банката. Това дава възможност за значително намаляване на месечното плащане - както чрез намаляване на процента, така и чрез „разтягане“ на периода на кредитиране за още няколко години. Но имайте предвид: ако разликата в тарифите е малка, надплащането също ще се увеличи.

Да вземем този пример: купихме апартамент на стойност 3 милиона рубли с ипотека. с първоначална вноска от 20% за 10 години при 13,5%. Платихме за една година, след което рефинансирахме при 11% за същия период.

Със спестяване на 4500 рубли при месечно плащане общите спестявания възлизат на около милион рублидори като се вземе предвид действителното увеличение на срока на кредита с една година след рефинансиране. Изчислението е направено без да се вземат предвид допълнителните разходи, които ще бъдат обсъдени в примера по-долу:

Отзиви от доставчици на ипотечни кредити

Взехме ипотека от Сбербанк през 2014 г. за апартамент в новострояща се сграда. При 14,25% в процес на строителство и 13,25% след въвеждане на къщата в експлоатация. Те плащаха две години, радваха се, че успяха да го направят, преди ставките да се увеличат, а след това започнаха да се натъжават.

До края на 2016 г. темпът ни започна да изглежда астрономически. Разгледахме планината от банкови предложения и се спряхме на Абсолют Банк. Тогава предложи отлични условия - 11,25% вместо нашите 13,25% годишно. По този начин месечното плащане е намалено с 4300 рубли, като се вземе предвид запазването на срока на заема. Грабнахме калкулатора и изчислихме, че ще спечелим повече от 885 хиляди за оставащите години.

Но скоро разбраха, че ще има допълнителни разходи. С новата банка трябваше да застраховаме не само апартамента, но и живота и здравето си. Това е плюс 10,3 хиляди рубли годишно. Единствената утеха беше, че Sber плащаше 7600 на година за застраховка, разликата не е голяма. Освен това платихме 2500 рубли за оценка, 300 рубли за извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти и държавна такса за пререгистрация от 668 рубли за двама. Но дори след приспадане на разходите, те спечелиха повече от 830 хиляди, а месечната вноска стана, макар и не много, по-малко стресираща.

Предимство №2: Намаляване на надплащанията по кредита

Ако оставите месечната си вноска същата и съкратите срока на ипотеката си след рефинансиране, надплащането ви под лихви ще намалее рязко. Нека покажем със същия пример:

По този начин надплащането се намалява с повече от 1,7 милиона рубли за целия срок на кредита.

Полза №3: ​​Премахване на тежести от имота

Това е възможно при замяна на ипотечен кредит. Сега тарифите, предлагани от банките, вече позволяват да направите това, ако не с печалба, то поне с нулеви загуби. Смисълът на такова рефинансиране е, че апартаментът става пълно разпореждане на кредитополучателя и престава да бъде банково обезпечение. Може да се продава, дарява и т.н. без консултация с банката.

Да кажем, че сме взели ипотека за същия апартамент на стойност 3 милиона рубли. с първоначална вноска от 20% за 10 години при 13,5%, но плащаха 5 години, а за останалия период рефинансираха с потребителски заем при 12,9% годишно (реалният лихвен процент на Сбербанк, който е труден, но все пак възможно да се получи).

Като цяло виждаме, че цената на двата заема, като се вземат предвид застраховките и други странични разходи, ще бъде приблизително еднаква. Вашият апартамент обаче ще бъде ипотекиран само за 5 години вместо за 10.

Предимство №4: Промяна на валутата на кредита

Изключително подходяща възможност за кредитополучатели, които са теглили ипотечен кредит в долари и са го платили след скока на лихвения процент в края на 2014 г. Друго нещо е, че не всяка банка е готова да промени валутата на кредита. Подобни услуги сега се предоставят например от Gazprombank.

Полза №5: По-лесно обслужване на кредита

Докато Sberbank, VTB24 и няколко други големи кредитни институции имат надеждни и повече или по-малко удобни онлайн банки, кредитополучателите на много други кредитори трябва да плащат чрез клонове, банкомати и терминали.

Рефинансирането на вашата ипотека може да бъде добра възможност да облекчите тежестта на пътуването през града до единствения работещ банкомат с банкнотоприемник. Също така е удобно да прехвърлите ипотеката в банката, в която получавате заплатата си.

Минуси на рефинансиране на ипотека

• Недостатъкът на рефинансирането през втората половина на срока на кредита с анюитетни плащания.В този случай вие плащате по-голямата част от лихвите през първите години и рефинансирането има смисъл само ако искате допълнително улеснение на обслужването.
• Високи допълнителни разходи.При рефинансиране на ипотеката ви ще трябва отново да представите в банката целия пакет документи за имота – включително и ново заключение на оценител. Освен това ще трябва да застраховате отново обезпечението.
• Необходимостта да преминете отново през всички етапи на кредитирането.Ако през годините на изплащане на ипотека доходът ви е намалял или имотното ви състояние се е променило към по-лошо, рефинансирането може да не бъде одобрено. Въпреки това, банката може да издаде отказ или неподходящи условия без наложителна причина - процедурата не е прозрачна и се извършва съгласно вътрешните стандарти на кредитната институция.

Отзиви от доставчици на ипотечни кредити

Кандидатствах във VTB24 за рефинансиране на ипотечен кредит в размер на 1,6 милиона рубли. По телефона, а след това и в офиса потвърдиха, че отговарям на всички параметри, така да се каже, с резерв. Имам висока заплата, голяма стабилна компания и имаме проект за заплати във VTB24. мениджърът обеща рефинансиране при 9,7% годишно.

Чаках една седмица. Обажда се момиче и казва с весел глас: „Одобрен сте за заем от 10% годишно в размер на 1 милион рубли.“ Какво? Какъв милион? Попитах защо е взето това решение. Момичето обеща да изясни - и... това е всичко. Никой не се обади повече. Зададох въпрос на Banki.ru. Техническата поддръжка на банката отговори, че това са условията: ако искате, вземете го, ако не искате, отидете другаде.

Кой отговаря на условията за рефинансиране на ипотека?

• притежатели на кредити с поне 1% по-висока лихва от предлаганата от „новата” банка; за анюитетни плащания - през първата половина на периода на плащане;
• кредитополучатели, които се намират в трудни житейски ситуации;
• притежатели на ипотеки в чуждестранна валута, изтеглени преди 2015 г.;
• клиенти на малки банки с неразвита система от клонове, банкомати или неудобно интернет банкиране.

Кога не е изгодно да рефинансирате ипотеката си?

Няма смисъл да се захващате с рефинансиране, ако сте взели жилищен заем преди няколко месеца при средни пазарни условия: лихвените проценти в повечето банки не са паднали достатъчно оттогава, за да има рефинансиране някакъв сериозен ефект.

Имайте предвид, че ще трябва да поръчате отново оценка на недвижими имоти, извлечения от регистри, да платите застраховки и да направите други разходи.

Какви ипотеки могат да бъдат рефинансирани?

Заемът, който възнамерявате да рефинансирате, трябва да отговаря на следните изисквания:

• Заемът трябва да бъде погасен навреме поне за последните 12 месеца (всъщност през цялата кредитна история, тъй като наличието на поне едно забавено плащане, дори и преди много години, значително намалява шансовете ви да бъдете одобрени за рефинансиране). Също така не трябва да има текущи просрочени задължения.
• По правило рефинансирането на ипотечен кредит е невъзможно преди шест месеца от неговата валидност. Някои банки имат ограничение за размера на рефинансирането - клиентът трябва да изплати първоначалния заем от 20% до 50% от цената на имота.
• Същото се отнася и за изтичането на срока на ипотеката - не можете да рефинансирате заема, ако остават по-малко от три месеца до изтичането му.
• Заемът не трябва да е издаден преди това.

Коя банка е по-изгодна за рефинансиране на ипотека?

Ето оферти от 12 водещи руски банки, предоставящи услуги за рефинансиране на ипотечни кредити. Те са насочени към различни кредитополучатели и ако желаете, можете да намерите „вашата“ банка без много затруднения.

Рефинансиране на ипотека: инструкции стъпка по стъпка

1 Свържете се с банката, предлагаща рефинансиране, за съвет относно условията.

2 Събираме пакет от документи, който включва:

• Формуляр за кандидатстване под формата на банката (можете директно от мениджъра).
• Паспорти (най-често на Руската федерация, Сбербанк позволява паспорти на други държави) на кредитополучателя и съкредитополучателите, ако има такива. Моля, обърнете внимание: съпругът на кредитополучателя е съкредитополучател по подразбиране, независимо от дохода или нивото на заетост.
• Доказателство за доход. Това могат да бъдат сертификати, 3-NDFL, сертификат под формата на банка, извлечение от лична сметка, сертификати за допълнителен доход на непълно работно време и др.
• Потвърждение за заетост (без значение за ведомствени клиенти на която и да е банка). Обикновено това е копие от трудова книжка или граждански договор.
• и (VTB24 го изисква задължително, Alfa Bank го изисква като незадължителен документ, а всички други кредитни организации въвеждат номера на удостоверението за пенсионно осигуряване във формуляра за кандидатстване, ако има такъв).
• Документи за текуща ипотека (договор за кредит, удостоверение за салдо по дълга, някои банки изискват удостоверение за качество на погасяване на кредита - месечен график на плащанията и справка за движението на средствата по ипотечната сметка).

3 Ако банката е доволна от представените документи, тогава положително решение се взема в рамките на 2-5 дни. Периодът може да бъде удължен както по обективни (допълнително проучване на документи и кредитна история), така и по субективни причини (мениджърът, след като прие пакета от вашите документи, отиде на почивка, без да прехвърли случая на никого).

Одобрението за рефинансиране е валидно 90-120 дни - през този период трябва да уредите отношенията си с банката, в която имате първоначалната ипотека.

4 Получаваме разрешение от първоначалната банка за прехвърляне на обезпечението или отказваме такова разрешение. Изясняваме процедурата за предсрочно погасяване (независимо дали трябва да напишете заявление).

5 Събираме пакет документи за ипотекиран имот. Включва:

• извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти
• кадастрален паспорт
• извлечение от домашен регистър
• удостоверение за липса на дълг по сметки за комунални услуги

Подаваме пакет документи в банката, която ще рефинансира кредита.

6 Подписване на договора за кредит. Издаване на заем: „новите“ банкови преводи чрез безналично плащане по сметката на стария. Рефинансираният заем е изплатен (не забравяйте да вземете удостоверение за липса на претенции към вас от първоначалната банка - ще бъде издадено безплатно в рамките на 28 дни, срещу такса - в рамките на три дни, цена - 500-1000 рубли, в зависимост в банката; този документ трябва да бъде представен на „новата „банка).

7 Смяна на ипотекарния кредитор. Тази процедура се извършва по различен начин в различните банки. Някъде кредитна институция поема отговорността да работи с първоначалния титуляр на ипотеката, докато Райфайзенбанк, например, изисква от кредитополучателя сам да вземе и предаде ипотеката.

По един или друг начин, процесът продължава от 1 до 4 месеца, през които вашият нов заем се счита за необезпечен и има повишен лихвен процент от 1-3%. Невъзможно е да избегнете тези разходи, вземете ги предвид първоначално, когато изчислявате ползите от рефинансирането.

8 Ние застраховаме обезпечението срещу риска от загуба. Това също са задължителни разходи. В някои случаи е възможно поддържане на застраховка при прехвърляне на кредит от една банка в друга. Въпреки това, по-често застрахователните компании сътрудничат на банките в една или друга степен и отказват да продължат застраховката при смяна на ипотекарния кредитор.

9 Започваме да плащаме по новия заем.

Отзиви от доставчици на ипотечни кредити

Сагата с рефинансирането продължи около два месеца. На 1 август подадох документи в Сбербанк. Формулярът за кандидатстване беше разгледан 3 дни, вечерта се обадиха и казаха, че има предварително одобрение.

Поискаха кадастрален паспорт за апартамента (трябваше да го направят, старият вече не беше валиден, струваше 1700 рубли, отне 5 дни), извлечение от домашния регистър, удостоверение, че няма дългове за комунални услуги, газ и електричество. Друго извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти (платено 500 рубли). Апартаментът е оценен от фирма, препоръчана от банката, която струва 5000 рубли. От предишната банка получих удостоверение за салдото по кредита (цена 200 рубли).

Минаха още 4 дни - поканиха ме да подпиша договор за заем. Управителят ме убеди да направя застраховка живот (10 000 рубли) и не възрази. Като цяло подписах, предишният заем беше изплатен и започна циркулацията. Съгласно разпоредбите банката, в която е изплатен заемът, се подготвя и издава в рамките на 15 дни и само в един клон в цяла Москва.

Чаках 13 дни, след това започнах да звъня, те се опомниха и някак стигнаха до вечерта на 15-ия ден. Направихме някои грешки и трябваше бързо да се пререгистрираме. Те предложиха сертификат за закриване на заем или за 3 дни и за 1000 рубли, или безплатно, но след месец. Отидох при началника на катедрата, изругах силно и сертификатът беше издаден същия ден.

Подадох документи за премахване на тежестта - още 10 дни (чрез MFC). Занесох документите в Сбербанк, където ще ги прегледат още 10 дни. Взех договора, регистриран в Rosreestr на 25 октомври. Още един ден за застраховка на имущество (задължително). Оказаха се два месеца без два работни дни.

Изисквания към имот при рефинансиране

При рефинансиране на ипотека върху апартамент, стая, къща или други помещения, които са заложени, се прилагат няколко общи изисквания:

• обезпечението по новия кредит трябва да бъде същото имущество като първоначалния;
• имотът не може да има никакви тежести, освен от кредитора по първоначалния договор за ипотека;
• собствеността трябва да бъде законно формализирана и регистрирана;
• до приключване на процеса по прехвърляне на обезпечението от една банка в друга, апартаментът не може да бъде отдаван под наем (по договор);
• Само самият кредитополучател и неговите роднини могат да бъдат регистрирани в помещенията.

ЧЗВ

Да не забравяме, че освен разликата в лихвения процент, при изчисляване на ефекта от рефинансирането следва да се вземат предвид и допълнителните разходи за обработка. Не всеки кредитополучател може бързо да се ориентира в предложенията на банката, затова ви предлагаме формула от портала BankInformService, която може да опрости изчисленията.

Възползвайте се от рефинансиране= (разлика в месечната вноска * брой месеци на кредита) – вече платени средства по кредита – цена на застраховка – еднократни разходи за рефинансиране.

Пример за използване на тази формула:

През 2016 г. семейна двойка купи апартамент, който наистина хареса от акредитирания разработчик VTB24 при 13,8% годишно.

Месец по-късно (едно плащане, 21 000 рубли) те започнаха да организират рефинансиране в своята „заплата“ Райфайзенбанк при 10,9% годишно. Разликата в месечното плащане е 5800 рубли. Срокът на кредита е 10 години. Цената на застраховката във VTB24 беше 36 000 за целия срок на заема (34 000 бяха върнати), в Raiffeisen - 34 000 рубли. Еднократни разходи - 3500 rub. за оценка + 1200 rub. за справки.

Изчисляваме: 696 000 (разлика в месечните плащания за 10 години) – 21 000 (сума, платена в първоначалната банка) – 2 000 (разходи за застраховка в първоначалната банка) – 34 000 (разходи за застраховка в новата банка) – 3 500 (разходи за оценка на апартамента) – 1200 (цена на сертификати за транзакция) = 634 300 рубли. (нетна полза).

Каква е програмата за държавна подкрепа за рефинансиране на ипотеки?

Официално този продукт се нарича „Програма за подпомагане на ипотечните кредитополучатели“ (приета с Указ на правителството на Руската федерация от 20 април 2015 г. № 373). Това по-скоро не е рефинансиране, а в същата банка, в която е издадено.

По един или друг начин, като част от програмата, от началото на 2016 г. над 22 хиляди кредитополучатели са успели да намалят тежестта на заема си с до 200 хиляди рубли (притежатели на ипотечни кредити, чийто доход е намалял с 30% или повече след тегленето заемът е покрит с държавна подкрепа). Имаше много повече кандидати, но банките, според собствения си алгоритъм, забавиха разглеждането на заявления за някои и пропуснаха други.

От август 2017 г. акцентът в програмата се измести към притежателите на ипотечни кредити в чуждестранна валута, чиито разходи за обслужване са се увеличили с повече от 30% поради обезценяването на рублата. Предвижда се преструктуриране на около 1300 такива кредита.