Как рассчитать налог

Реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации облагается НДС — подпункт 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ.

Реализацией считается передача на возмездной основе (в том числе обмен) на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу (п. 1 ст. 39 НК РФ). А товар — это любое имущество, которое продают (п. 3 ст. 38 НК РФ).

Поэтому налоговую базу по НДС при продаже помещения физлицу по договору купли-продажи надо определять так: стоимость помещения (без учета налога на добавленную стоимость) умножить на ставку налога. Это следует из пункта 1 статьи 154 НК РФ.

В каком порядке составлять счета-фактуры

По общему правилу НДС необходимо начислять на более раннюю из дат — отгрузки или получения оплаты (п. 1 ст. 167 НК РФ). Днем отгрузки недвижимости считается день передачи имущества продавцу по акту или иному документу (п. 16 ст. 167 НК РФ).

Так что если покупатель перечислил за помещение аванс, то не позднее чем через пять календарных дней после получения денег продавец должен составить счет-фактуру на сумму аванса и передать один экземпляр покупателю (п. 3 ст. 168 НК РФ). На основании счета-фактуры на аванс продавец делает запись в книге продаж. Отметим, что счет-фактуру покупателю выставляют, если ресь идет о ИП. Частнику счет-фактуру не выставляют.

В течение пяти календарных дней после подписания сторонами акта о передаче объекта недвижимости оформляют счет-фактуру на продажу. Продавец должен зарегистрировать этот документ в книге продаж.

Если ранее был начислен НДС с аванса, то после подписания акта о передаче имущества и начисления налога с продажи его можно принять к вычету (п. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 НК РФ). Запись в книге покупок продавец сделает на основании выставленного авансового счета-фактуры.

Тенгиз Бурсулая,

ведущий ООО «МауэрГрупп»

Олег, добрый вечер! Согласно ст. 346.43 Налогового кодекса

11. Индивидуальные предприниматели, применяющие патентную систему налогообложения,не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость, за исключением налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате в соответствии с настоящим Кодексом:
1) при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых не применяется патентная система налогообложения;
2) при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, включая суммы налога, подлежащие уплате при завершении действия таможенной процедуры свободной таможенной зоны на территории Особой экономической зоны в Калининградской области;
3) при осуществлении операций, облагаемых в соответствии со статьей 174.1 настоящего Кодекса.
12. Иные налоги индивидуальные предприниматели, применяющие патентную систему налогообложения, уплачивают в соответствии с законодательством о налогах и сборах, а также исполняют обязанности налоговых агентов, предусмотренные настоящим Кодексом.

поэтому боюсь что в данном случае требований налоговой правомерны

Вопрос: ИП по основному виду деятельности (комиссионная деятельность) находится на ОСН. При этом он имеет ряд магазинов, которые сдаются в аренду, по данному виду деятельности применяется ПСН. Облагается ли НДС реализация магазинов?

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 21 октября 2015 г. N 03-07-14/60413

В связи с обращением по вопросу применения налога на добавленную стоимость при реализации нежилого помещения индивидуальным предпринимателем, применяющим патентную систему налогообложения, Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики сообщает.
В соответствии с главой 26.5 «Патентная система налогообложения» Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) данная система налогообложения применяется индивидуальными предпринимателями наряду с иными режимами налогообложения, предусмотренными законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Подпунктом 2 статьи 346.43 Кодекса установлены виды предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения. При этом операции по реализации нежилых помещений в данном подпункте не поименованы.
В соответствии с пунктом 11 статьи 346.43 Кодекса индивидуальные предприниматели, применяющие патентную систему налогообложения, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость, за исключением налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых не применяется патентная система налогообложения.
Таким образом, индивидуальный предприниматель, применяющий патентную систему налогообложения, при реализации нежилого помещения обязан исчислить налог на добавленную стоимость в общеустановленном порядке.

Входной НДС по приобретенным апартаментам примите к вычету после того, как они будут приняты на учет.

В случае дальнейшей продажи апартаментов нужно будет начислить налог на прибыль, причем независимо от того, кому они будут проданы – физическому или юридическому лицу. Реализация жилых помещений освобождается от НДС, поэтому при продаже жилых апартаментов НДС не начисляйте. Но при этом НДС, ранее принятый к вычету при покупке данного помещения, нужно будет восстановить в полном объеме на дату его продажи. Вы вправе отказаться от льготы по НДС в отношении жилых апартаментов и начислить НДС при их продаже. В этом случае восстанавливать входной НДС по ним не нужно.

Реализация нежилых апартаментов облагается НДС. Восстанавливать входной НДС при их продаже не нужно.

Как отразить при налогообложении приобретение основных средств за плату

После того как основное средство будет принято на учет, входной НДС принимайте к вычету (). При этом одновременно должны быть соблюдены другие условия .

Если организация выполняет как облагаемые, так и не облагаемые НДС операции и основное средство используется в обоих видах деятельности, входной налог со стоимости основного средства нужно распределить (п. 4 ст. 170 НК РФ).

В каких случаях нужно восстановить входной НДС, ранее принятый к вычету

Организация-покупатель (заказчик) обязана восстановить НДС, ранее принятый к вычету:

1) при передаче имущества, нематериальных активов, имущественных прав в качестве вклада в уставный (складочный) капитал. Это же правило относится к вкладам по договору инвестиционного товарищества, паевым взносам в фонды кооперативов, а также передаче недвижимого имущества на пополнение целевого капитала некоммерческой организации;

2) перед началом использования освобождения от уплаты НДС ;

3) в отношении товаров (работ, услуг), в том числе основных средств, нематериальных активов и имущественных прав, изначально приобретенных для операций, облагаемых НДС, а затем использованных:

• в операциях, перечисленных в Налогового кодекса РФ;
• в операциях, местом реализации которых Россия не является;
• в других операциях, которые не признаются реализацией (перечислены в п. 2 ст. 146 НК РФ).

Исключения из этого правила (когда восстанавливать НДС не нужно):

• передача имущества или имущественных прав правопреемнику при реорганизации. Исключение действует, если правопреемник является плательщиком НДС. Если правопреемник применяет специальные налоговые режимы, НДС, принятый к вычету реорганизованной организацией, должен быть восстановлен ;
• передача имущества участнику договора простого или инвестиционного товарищества (его правопреемнику), если происходит выдел его доли из имущества, находящегося в общей собственности участников договора, или раздел такого имущества;
• выполнение работ (оказание услуг) за пределами России российскими авиационными предприятиями в рамках миротворческой и гуманитарной деятельности.

4) при переходе с общей системы налогообложения на упрощенку, уплату ЕНВД. При переходе на уплату ЕСХН восстанавливать НДС не нужно;

5) при получении товаров (работ, услуг), в счет поставки которых был уплачен аванс, а также при возврате аванса поставщиком (исполнителем);

6) при уменьшении стоимости или количества полученных товаров (работ, услуг, имущественных прав), в том числе в результате снижения цены продавцом (исполнителем);

7) при получении из федерального бюджета субсидий на возмещение затрат по оплате приобретенных товаров (работ, услуг) с учетом НДС, а также на возмещение затрат по уплате НДС при ввозе товаров в Россию и на территории, которые находятся под ее юрисдикцией.

Такой порядок следует из положений пункта 3 статьи 170 Налогового кодекса РФ.

Как восстановить входной НДС, ранее принятый к вычету

Если НДС восстанавливается при использовании имущества (имущественных прав) в операциях, не облагаемых НДС , налог нужно восстановить в квартале, в котором начинается использование активов в таких операциях. Восстановите НДС в полной сумме ранее произведенного вычета, а в отношении основных средств и нематериальных активов – в размере суммы, пропорциональной остаточной (балансовой) стоимости без учета переоценки. Такие правила установлены в подпункте 2 пункта 3 статьи 170 Налогового кодекса РФ.

Ситуация: как восстановить НДС при продаже отдельных помещений здания: жилых и нежилых. Жилые помещения несколько лет сдавались внаем, и входной НДС по ним уже частично восстановлен

Восстановите оставшуюся часть налога единовременно при продаже жилых помещений. Сумму налога к восстановлению рассчитайте на основании данных раздельного учета НДС за вычетом частично восстановленных сумм.

Реализация жилых помещений освобождается от НДС (). Поэтому НДС, ранее принятый к вычету по жилой части здания, нужно восстановить. Сделайте это в том периоде, в котором организация продала жилые помещения (подп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ).

Поскольку в период сдачи жилых помещений внаем НДС уже был частично восстановлен по правилам Налогового кодекса РФ, основная задача бухгалтера – рассчитать, какая именно сумма невосстановленного налога приходится на проданные жилые помещения. Как определить эту сумму?

Оставшуюся часть налога к восстановлению определите по данным раздельного учета. Налогового кодекса РФ предусматривает общий порядок раздельного учета – исходя из стоимости товаров (работ, услуг), отгруженных за налоговый период. Такой порядок можно было бы применить, если организация продала здание единовременно целиком. В нашем же случае продаются помещения по отдельности в течение неопределенного периода времени. Поэтому вести раздельный учет исходя из суммы дохода от реализации здания в разрезе жилых и нежилых помещений в принципе невозможно.

Таким образом, для данного случая законодательство не устанавливает четкой методики ведения раздельного учета операций, облагаемых НДС и освобожденных от налогообложения. Поэтому организация должна разработать этот порядок самостоятельно и прописать в учетной политике для целей налогообложения.

К примеру, раздельный учет НДС можно организовать так. За базу для раздельного учета возьмите первоначальную стоимость жилых и нежилых помещений. Ее определите на основании данных о фактических затратах на строительство.

Определите долю входного НДС, относящегося к жилым помещениям:

Сумму входного НДС к распределению рассчитайте так:

Налоговый кодекс РФ

Часть вторая

Статья 149. Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)

3. Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации следующие операции:

22) реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них;

Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение ОАО по вопросу применения налога на добавленную стоимость при реализации физическим лицам нежилого помещения по договору купли-продажи и сообщает следующее.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.

На основании пункта 1 статьи 39 Кодекса реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных Кодексом, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе.

Согласно пункту 3 статьи 38 Кодекса товаром признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 38 Кодекса под имуществом в Кодексе понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 154 Кодекса налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг), если иное не предусмотрено данной статьей, определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 Кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога на добавленную стоимость.

Учитывая изложенное, при реализации физическим лицам по договорам купли-продажи нежилого помещения налоговая база по налогу на добавленную стоимость определяется в порядке, установленном пунктом 1 статьи 154 Кодекса.

В отношении порядка определения налоговой базы по налогу на добавленную стоимость при реализации имущественных прав ФНС России сообщает, что на основании пункта 3 статьи 155 Кодекса при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога на добавленную стоимость и расходами на приобретение указанных прав.

Учитывая, что, как следует из обращения заявителя, организацией были осуществлены операции по реализации имущества, а не имущественных прав, письмо ФНС России от 27.06.2014 N ГД-4-3/12291@ к указанной ситуации не относится.