Все граждане, проживающие в многоквартирном доме, имеют право приватизировать земельный участок вокруг недвижимости и эксплуатировать его по собственному усмотрению. Оформление права собственности на придомовую территорию имеет свои преимущества и недостатки. Итак, давайте более детально рассмотрим, что такое придомовая территория, как осуществляется приватизация этого земельного участка, какие плюсы и минусы приватизации придомового участка существуют.

Придомовая территория многоквартирного дома – это общая собственность всех жителей недвижимости, которая закреплена за городской муниципальной службой.

Основным законодательным актом, содержащим описание данного понятия и перечень сооружений, относящихся к этой территории, является 36 статья ЖК РФ.

Согласно данному положению, придомовой территорией считаются:

• детские площадки;
• стадионы;
• сквозные проезды;
• гаражи и паркинги;
• пешеходные дорожки;
• озелененные области;
• трансформаторные, распределительные, тепловые будки и пункты.

Все эти участки предназначены для улучшения условий проживания владельцев квартир, а потому их эксплуатация точно также подпадает под права и обязательства, указанные в ЖК РФ.

Кто владелец?

Многие граждане считают, что придомовая территория принадлежит государству и они не имеют никакого права на распоряжение этим земельным участком.

В статье 16 ЖК РФ и ФЗ №189 говорится о том, что:

1. Земельный участок вокруг многоэтажного дома, а также построенные на этой территории сооружения и конструкции, могут быть переданы в единую/долевую собственность гражданам.
2. Оформление придомовой территории многоквартирного дома в собственность может совершить, как ТСЖ, так и каждый собственник квартиры лично.

Внимание! Если во время строительства жилого комплекса, местная администрация не выделила придомовую зону, то владельцы недвижимости могут обратиться в общегосударственное или региональное управление и написать заявление с прошением отделить землю под владение дома.

Площадь придомовой территории

Помимо объектов, относящихся к придомовой территории, в ЖК РФ также указаны положения относительно того, как определяются границы придомовой территории многоквартирного дома.

По окончанию строительства компания застройщик, как правило, ставит на учет в кадастровой службе только саму недвижимость. Регистрация придомовой территории чаще всего осуществляется уже руководством ТСЖ. Для этого необходимо отметить границы, а после, зафиксировать эти данные в Кадастровой палате.

Важно! Если придомовая территория не будет отделена, то компания застройщик сможет начать возведение нового здания близко к уже сданной конструкции, тем самым уменьшив придомовой участок в несколько раз.

Основными нормативными документами, определяющими процедуру вычисления придомовой территории, являются Жилищный Кодекс РФ (статья 16), Градостроительный кодекс (статья 43.4), Приказ Минземстроя Российской Федерации № 59 (СП 30-101-98).

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

Как происходит регистрация права собственности на земельный участок?

Вычисление осуществляется по следующей формуле:

Sнор = У×Sк

Расшифровка обозначений следующая:

• Y – удельная мера части территории на кв. метр жилища;
• Sнор – придомовая площадь многоквартирного дома;
• Sк – квартирная площадь здания.

Как правило, в результате подсчетов придомовая площадь составляет от 3 и до 6 метров. После регистрации земельного участка, вся ответственность возлагается на ТСЖ.

Оформление в коллективное имущество

Многие граждане, проживающие в многоквартирном доме, просто узнают о том, что такая территория была обозначена в местной администрации и на этом успокаиваются.

Однако необходимо понимать, что пока не будет совершена приватизация придомовой территории в многоквартирном доме, распоряжение ею совершает местное самоуправление.

Они имеют право продавать земельные участки физическим и юридическим лицам, сдавать их по договору социального найма и т.д.

Внимание! Отсутствие приватизации придомового участка чревато тем, что спустя некоторое время на территории, где были аллейки или площадка для детей, может появиться магазин или супермаркет.

Процедура регистрации состоит из следующих этапов:

1. Собрание жильцов дома.

Чтобы совершить приватизацию придомовой территории, нужно провести собрание владельцев квартир, собрать согласие на приватизацию и зафиксировать эти данные в соответствующем акте. Если количество голосов будет меньше 50%, то оформить придомовую территорию в собственность ТСЖ не выйдет. Порядок составления документа и его подписание детально описаны в ПП №569.

1. Подготовка пакета документов.

Следующий этап – сбор всех необходимых документов. Существует стандартный пакет бумаг, который включает в себя:

• заявление от представителя многоквартирного дома;
• схема распределения долей между владельцами квартир;
• акт о проведении общего собрания всех владельцев;
• лист регистрации собственников жилья, которые принимали участие в собрании;
• протокол сборов;
• техническая документация на недвижимость;
• чек об оплате госпошлины.

Вышеперечисленный перечень может быть дополнен сотрудниками местного земелеустройства.

1. Обращение в землеустроительную организацию.

Во время посещения этого госучреждения необходимо передать все подготовленные бумаги работнику организации, а после, ожидать одобрения. В результате изучения представленных бумаг составляется и вручается распорядительный акт о признании границ, указанных в проекте.

1. Обозначение земельной площади.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

Замена стояков водоснабжения в квартире: права и обязанности, порядок проведения

Данную процедуру осуществляют сотрудники местной администрации. Департамент зем. ресурсов составляет заключение о безвозмездной передаче земельной территории в общее пользование субъектам, проживающим в многоквартирном доме. Далее, оформляется договор и в единую государственную базу регистрации недвижимого имущества вносятся новые владельцы.

После того, как в кадастровой службе и Росреестре будет зафиксирована информация о новом владельце придомовой территории (ТСЖ), все права и обязанности по облагораживанию и уходу за территорией возлагаются на новых владельцев.

Обязанности по содержанию

В случае оформления земли в общедолевую собственность, вся ответственность за благоустройство территории многоквартирного жилого дома возлагается на ее новых владельцев. Помимо ремонта общей площади самого дома (подъездов, лестничных площадок, крыши и т.д.), руководство ТСЖ должно вносить в план и землю вокруг дома.

Важно! Если придомовая земля не отображена в паспорте, то вся ответственность за нее возлагается на местную администрацию. Местное самоуправление обязано проводить ремонтные работы и уборку двора, аллей, детских и спортивных площадок.

Все размеры придомовой территории фиксируются в кадастровом паспорте многоэтажного дома. Именно на основании этих показателей совершается расчет стоимости обслуживания участка частыми организациями.

Собственники придомовой территории обязаны обеспечить:

• уборку территории от листьев, снега и мусора на протяжении всего года;
• создание и уход за зонами отдыха для детей, подростков и взрослых (детские и спортивные площадки, лавочки и столики);
• создание ограждения вокруг дома (только если жители дома и близлежащие дома будут не против);
• создание и уход за парковкой для автомобилей (важно подобрать зону для создания парковки так, чтобы рядом не было зоны отдыха для детей);
• место для размещения мусорных баков и своевременный вывоз мусора;
• создание газонов, клумб, территорий с деревьями и кустами;
• создание дополнительных сооружений, а также их ремонт и ограждение.

«Свобода одного человека заканчивается там,

где начинается свобода другого».

М. Бакунин.

В наше кризисное время практически каждая семья имеет собственный легковой автомобиль, а то и два, поэтому вопросы парковки, если ты живешь в многоквартирном доме, стоят как никогда остро. Если в старой жилой застройке многоквартирных домов 30-40-летней давности все-таки автомобилей не так много, то в новостройках, которые заселяются, в основном, более молодым поколением, их на порядок больше. И проблема парковок, особенно в крупных городах, стоит очень остро. Ведь и гаражей в шаговой доступности также не хватает из-за плотности застройки в результате экономии места. Жители многоквартирных домов в абсолютном большинстве паркуют свои автомобили во дворе дома, своего или соседнего, кому как повезёт.

Это только в последние годы требования градостроительного законодательства стали обязывать застройщиков предусматривать необходимое количество парковочных мест и иные элементы инфраструктуры и благоустройства. Но законодательные изменения всё равно не успевают за реалиями нашей жизни, да и градостроительные нормы зачастую занижены.

Вот и возникают в результате «войн за парковочные места» различные решения собственников, принятые на общих собраниях, которые предусматривают установку шлагбаумов при въезде в свой двор, а также запираемые парковки во дворах домов и другие - не менее спорные с точки зрения жилищного законодательства. А некоторые собственники обустраиваются во дворе своего МКД без всяких решение общих собраний. Насколько правомерны такие решения и действия собственников мы и рассмотрим в данной статье.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) к общему имуществу многоквартирного дома относится, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства , иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, и расположенные на указанном земельном участке объекты . Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Пунктом 2 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом .

Однако пользоваться своей долей в общем имуществе, в том числе и земельным участком, собственники вправе только сообща, принимая решения об этом на общем собрании собственников помещений МКД, то есть, в порядке, установленном жилищным законодательством.

В пункте 5 ст. 36 ЖК РФ говорится о том, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами . Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие Жилищного Кодекса . Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

Правила благоустройства муниципальных образований и нормативно-правовые акты субъектов Федерации также в большинстве своём содержат нормы о порядке содержания и использования придомовой территории, в том числе и по организации парковок и их согласованию.

Очень часто границы земельного участка МКД не определены в соответствии с земельным и градостроительным законодательством. На период строительства участок формируется, а в дальнейшем, по истечении времени, установленного законом, земельный участок снимается с кадастрового учета, так как дальнейшего его оформления не происходит по разным обстоятельствам. По данному вопросу в нашем блоге уже была размещена .

В соответствии со статьей 44 ЖК РФ в компетенцию общего собрания собственников помещений (ОСС) МКД входит принятие решений:

о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом , в том числе введение ограничений пользования им;

о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке .

Указанные правомочия общего собрания собственники толкуют зачастую очень своеобразно и это отражается в «странных» протоколах общих собраний. А некоторым собственникам и решения собрания не нужны, они просто обустраивают себе парковочные места на придомовой территории, невзирая на мнение иных собственников и нормы закона. Но, как обычно, толкование норм законов мы получаем в результате сложившейся судебной практики по применению этих норм, которая порой бывает полярно противоположной.

В обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018 года, сделан следующий вывод: общее собрание автовладельцев многоквартирного дома не относится к органам, полномочным принимать решения об ограничении прав собственников помещений на пользование придомовой территорией в целях размещения на ней принадлежащих им автомобилей.

Суть дела в следующем : на общем собрании членов ЖСК с участием заявителя (С.) было принято решение о создании парковки транспортных средств с установкой шлагбаума при въезде на дворовую территорию. С. был получен брелок от шлагбаума и впоследствии за ней закреплено парковочное место.

Далее, через какое-то время на собрании автовладельцев по вопросу организации парковочных мест и благоустройства придомовой территории принято решение лишить С. возможности парковать автомобиль, принадлежащий истцу, на огороженной придомовой территории за нарушение правил парковки, утвержденных на общем собрании автовладельцев, и за нарушение положения о порядке въезда и парковки автотранспорта, возвратить ранее внесенные ею денежные средства, ее первоначальный взнос.

Верховный суд РФ отменил все решения судов нижестоящих инстанций, принятые не в пользу собственника, который был лишен права на пользование придомовой территорией (согласно решению общего собрания), посчитав их принятыми в нарушение норм действующего законодательства, при этом разъяснив следующее:

«… Пунктом 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» определено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования . Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу положений ст. 304 - 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения.

Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В ч. 4 ст. 37 ЖК РФ запрещены выдел в натуре и отчуждение доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершение иных действий , влекущих передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение в многоквартирном доме.

Таким образом, собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом многоквартирного дома. При этом какие-либо способы ограничения или лишения собственника помещения в многоквартирном доме такого права действующим законодательством не предусмотрены.

… Суд, признав ограничение права С. на использование парковки, расположенной на придомовой территории многоквартирного дома, регламентированным Положением о порядке въезда и парковки автотранспорта на придомовой территории, утвержденным общим собранием членов ЖСК 14 июня 2013 г., и соответствующим требованию Постановления Правительства г.Москва № 428-ПП, не учел, что данным постановлением не регулируются вопросы создания и порядка использования парковочных мест на огороженной придомовой территории, а следовательно, и наложения каких-либо ограничений права С., как собственника помещения в многоквартирном доме на пользование придомовой территорией, в том числе и на размещение на ней принадлежащего ей автомобиля.

Пунктом 13 ППМ № 428-ПП запрещается установка и эксплуатация ограждающих устройств, препятствующих или ограничивающих проход пешеходов и проезд транспортных средств на территорию общего пользования.

Право С. на беспрепятственный въезд на огороженную территорию части двора многоквартирного дома в течение суток, как собственницы жилого помещения в данном доме, закреплено и Положением о порядке въезда и парковки автотранспорта на придомовой территории, утвержденным общим собранием членов ЖСК.

При таких обстоятельствах ссылка суда на то, что решение общего собрания автовладельцев послужило правомерным основанием для ограничения права истца на пользование парковочным местом, находящимся в общем пользовании собственников помещений многоквартирного дома, противоречит приведенным выше нормам материального права».

В другом деле одни собственники обустроили парковочные места прямо под окнами квартир, чем возмутились другие собственники помещений МКД. Суд встал на сторону возмущенных жителей и признал их правоту в нежелании мириться с желаниями отдельных собственников, решивших самовольно обустроить себе парковку.

Решением Алексинского городского суда Тульской области от 24.11.2013 г. по делу № 2-1501/13 удовлетворены требования истца и суд обязал самовольных устроителей парковки вернуть придомовую территорию в первоначальное состояние.

«…Согласно пп. «е» и «ж» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 в состав общего имущества входят земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого дома.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом п. 1 ст. 247 ГК РФ ).

Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ ). Данные решения являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ ).

Согласно п. 67 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом . В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ .

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

… Из акта обследования придомовой территории... от 18.12.2013 года, утвержденной постановлением главы администрации МО Алексинский район... от 18.12.2013 года, следует, что вышеуказанный дом входит в список ветхих жилых домов, земельный участок не отмежеван. Данный дом располагается на части земельного участка площадью 4743 кв.м с кадастровым № ... с разрешенным использованием: для многоэтажной (жилой) застройки.

Решением Собрания депутатов муниципального образования... от 29.06.2006 года № ... были утверждены «Правила благоустройства и содержания территории муниципального образования …».

В силу ст. 4 Правил - проведение работ по благоустройству территории городского поселения разрешается только по проектам, согласованным с органами архитектуры в установленном порядке.

Запрещено:

самовольно строить разного рода хозяйственные и вспомогательные постройки, сараи, гаражи, голубятни, теплицы и прочее во дворах домов без разрешения администрации... (ст. 10.19. Правил);

осуществлять проезд, стоянку и парковку транспортных средств в неустановленных местах (на газонах, в скверах, на тротуарах, детских и спортивных площадках);

осуществлять проезд, стоянку, парковку легкового и грузового автотранспорта по обработанным и засеянным полям и грунтовым дорогам, не санкционированным для проезда (ст. ст.10.29.,10.30. Правил).

…В соответствии с таблицей 7.1.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 (новая редакция) «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» расстояние от фасадов жилых домов и торцов домов с окнами, торцов жилых домов без окон при размещении автостоянки на 1-машино-мест и менее должно составлять не менее 10 метров.

Судом по делу установлено, что ответчиками произведено самовольное обустройство стояночных мест для автотранспорта (с повреждением верхнего слоя почвы и засыпкой щебнем, бордюрным камнем) на придомовой территории с торцевой стороны... на расстоянии 50 см от фасада жилого дома. Отвод земельного участка под создание автостоянки администрацией муниципального образования... не произведен. Данные обстоятельства подтверждают также представленные в материалы дела истцом и ответчиками фотографии (л. д. 49-59).

Кроме этого, допущено нарушение Правил о благоустройстве в... (ст. 4, ст.10.19.), требования СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03.

Согласно п. 1 и 2 ст. 222 ГК РФ подлежит сносу самовольная постройка, то есть жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Представленными в деле доказательствами подтверждено нарушение прав истца в части самовольного обустройства стояночных мест для автотранспорта и требования в части ее ликвидации путем приведения в первоначальное состояние, убрав бордюрный камень и щебень, подлежат удовлетворению».

В еще одном судебном споре управляющая организация, в данном случае ТСЖ, ограничило собственнику пользование придомовой территорией МКД, заблокировав брелок от шлагбаума, установленного на въезде в неё. Справедливости собственнику пришлось искать вплоть до Верховного суда, который отменил решения судов первой и второй инстанции.

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14 ноября 2017 г. № 78-КГ17-80:

«Таким образом, решение ТСЖ «Невский Меридиан» по вопросу о запрете истцу въезжать на придомовую территорию противоречит действующему законодательству, поскольку нарушает права и законные интересы Поленова А.Н. как собственника помещения в многоквартирном доме на беспрепятственный доступ к общему имуществу, а также возможности парковки своего транспортного средства в любое время суток на любом свободном месте на придомовой территории.

Действующим законодательством не предусмотрена возможность блокировки доступа собственника на придомовую территорию на основании решения общего собрания собственников помещений жилого дома как санкция за нарушение установленного собранием порядка пользования земельным участком.

Тот факт, что «Порядок пользования земельным участком», утвержденный решением общего собрания собственников многоквартирного дома от 9 июня 2013 г. не признан недействительным, не является безусловным основанием для его применения.

Суды при рассмотрении спора должны были руководствоваться частью 2 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой суд, установив при разрешении гражданского дела, что нормативный правовой акт не соответствует нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, применяет нормы акта, имеющего наибольшую юридическую силу.

При этом, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отмечает, что приведенная правовая норма подлежит применению не только к нормативным правовым актам, принятым органами публичной власти, но и к локальным нормативным актам, к каковым относится «Порядок пользования земельным участком», утвержденный решением общего собрания собственников многоквартирного дома от 9 июня 2013 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов Поленова А.Н., в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 23 января 2017 г. подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции».

Таким образом, ограничение прав собственников помещений МКД в виде непредоставления доступа на придомовую территорию (даже если решение ОСС, принявшее локальный акт для МКД, не оспорено и шлагбаум установлен законно), а также действия по самовольному размещению парковок, признаются Верховным судом и иными судами неправомерным.

Жаль, что отстаивать свои права на пользование собственным двором многоквартирного дома, собственникам приходится в судах, вплоть до Высшей судебной инстанции. Ведь куда проще каждому, в том числе собственникам помещений МКД, управляющим организациям и даже некоторым судьям, соблюдать нормы законов, не забывая при этом о приоритете применения законов, обладающих большей юридической силой.

А также помнить при совершении поступков фразу, прописанную в качестве эпиграфа данной статьи. Её используют обычно как лозунг правильного общества, но с оговоркой, что «свобода не есть вседозволенность». А вседозволенность всегда ведет к конфликтам интересов, что, конечно, положительно для юристов, так как без работы они не останутся, но приносит дополнительный негатив в нашу жизнь, которого в ней и так предостаточно…

С уважением, Ильмира Носик.

Зачастую придомовая территория незаконно используется в коммерческих целях. Например, пространство перед домом оккупировано машинами работников офисов, расположенных на первом этаже здания, вследствие чего территория превратилась в общую стоянку автомобилей или же «зеленая» зона стала местом разгрузки и погрузки товаров магазина.

Оказывается, жильцы многоквартирного дома вполне могут бороться с таким соседством. Как это сделать юридически грамотно, рассказывает адвокат Олег Сухов.

Кому принадлежит придомовая территория

Земельный участок, на котором расположен дом, а также элементы озеленения и благоустройства, являются общей долевой собственностью всех владельцев квартир и помещений здания. Однако иногда требуется оформить дополнительные документы, которых в большинстве случаев у жильцов нет. Чтобы выяснить, кому принадлежит придомовая территория, необходимо обратиться в управляющую компанию, в ТСЖ или в органы кадастрового учета. «Если земельный участок сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, т. е. до 1 марта 2005 года, и в отношении него проведен кадастровый учет, то такой участок бесплатно переходит в собственность владельцев дома. Если же границы земли не установлены, то любой владелец квартиры данного здания вправе обратиться в государственные органы с заявлением о формировании участка, причем сделать это может даже один человек», - поясняет адвокат Олег Сухов.

Права собственника участка

Без согласия владельца земли ее использование не допускается. Таким образом, после получения документов о праве собственности на участок третьи лица его уже не займут. «Доля в праве собственности на придомовую территорию пропорциональна отношению количества принадлежащих собственнику квадратных метров к общей площади здания. Соответственно, находящийся на первом этаже магазин не вправе занимать под автостоянку 100 % места возле дома. В том числе и без согласия всех жителей дома, т. к. распоряжение общей собственностью осуществляется по соглашению всех ее участников», - продолжает адвокат Олег Сухов.

Кому жаловаться и на что можно рассчитывать

При возникновении конфликта владельцев квартир в большинстве случаев ждет судебное разбирательство, т. к. госорганы обычно или чинят препятствия, или бездействуют. «Вместе с тем, прежде чем решаться на длительный судебный процесс, имеет смысл обратиться в подразделение местных органов власти, ведающее вопросами жилищно-коммунального хозяйства, а в столице, например, организована специальная инстанция для решения подобных проблем - Объединенная административно-техническая инспекция», - советует адвокат Олег Сухов.Представители уполномоченных органов на основании собственного постановления или по решению суда обязаны прибыть на спорную территорию и устранить последствия незаконных действий третьих лиц, к примеру, демонтировать неправомерно установленную стоянку. Кроме того, нарушителей ждет и административная ответственность по статье «Самовольное занятие земельного участка» с наложением штрафа до 20 тысяч рублей. Вместе с тем необходимо учитывать, что территория рядом с домом может быть обременена правом ограниченного пользования (сервитутом), которое устанавливается, к примеру, для обеспечения прохода или проезда, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации. Подобные условия заранее оговариваются с собственниками, а при отсутствии согласия с их стороны вопрос решается в судебном порядке.

Какой может быть придомовая территория? И что нужно знать собственникам, чтобы использовать прилегающий к многоквартирному дому участок в своих интересах?

БН разбирался, что может входить в состав придомовой территории, кто имеет право ею распоряжаться и как жильцам проверить, не нарушаются ли их интересы при эксплуатации участка.

По духу закона

Отметим сразу, что четкого понятия «придомовая территория» в федеральном законодательстве нет. Есть Постановление Правительства РФ от 13.08. 2006 № 491 «Об утверждении правил содержания имущества многоквартирного дома…». В нем сказано, что в состав придомовой территории могут входить детские и спортивные площадки, коллективные автостоянки, пожарные проезды, трансформаторные подстанции и т. д. Но в каждом конкретном случае чиновники определяют размер придомовой территории с учетом плотности окружающей застройки, наличия дорог общего пользования, этажности дома и пр.

Право граждан на владение и распоряжение придомовой территорией закреплено в статье 36 Жилищного кодекса РФ. Но воспользоваться им могут лишь собственники жилья – и только если надел прошел процедуру межевания и был поставлен на кадастровый учет. Каждый владелец жилья в теории имеет право на долю на придомовой территории – разумеется, речь может идти только об общедолевой собственности.

ТСЖ, ЖСК или УК по запросу граждан обязаны сообщить, были ли проведены межевание и постановка на кадастровый учет. Также это можно узнать, обратившись в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу.

В Петербурге в общедолевую собственность оформлено 11 тысяч придомовых территорий. При этом всего в городе более 23 тысяч многоквартирных зданий

Управление Росреестра на запрос даст один из двух вариантов ответа. Либо на придомовую территорию оформлено право общедолевой собственности. Либо земля предоставлена ТСЖ, ЖСК, УК в пользование, тогда между городом (собственником) и пользователями должен быть заключен соответствующий договор. В документе прописываются условия использования участка, возможность возведения на нем строений, право (или его отсутствие) на передачу территории в аренду третьим лицам.

Стремиться к согласию

Если участок поставлен на кадастровый учет, то вопрос о его использовании решается на общем собрании собственников. Это может быть например, организация стоянки автомобилей, детских и спортивных площадок, сдача земли в аренду третьим лицам… За тот или иной вариант использования должны проголосовать не менее двух третей владельцев жилья.

В большинстве случаев конфликты между соседями возникают, если речь идет о создании на придомовой территории огороженной парковки. Зачастую машиномест в ней на всех желающих не хватает. И владельцы вынуждены договариваться между собой, иначе дело может дойти до судебных разбирательств.

Против парковки могут активно возражать, к примеру, жильцы нижних этажей, особенно если это «безлошадные» граждане. Как отмечает юрист Санкт-Петербургской палаты недвижимости Ирина Тимофеева, автостоянка, рассчитанная на 30-50 машиномест, должна располагаться на расстоянии 15-20 м от стен жилого дома. Если автомобилей предполагается более 50, то дистанция должна быть не менее 25 м.

Довольно часто встречается ситуация, когда граждане приобретают квартиры на вторичном рынке, а в пользовании автостоянкой им отказывают. В этом случае у управляющей компании необходимо запросить копию протокола общего собрания собственников, на котором было принято решение о создании стоянки и внимательно его изучить. Как правило, в протоколе содержится перечень квартир, собственники которых имеют право пользоваться парковкой.

Каждая пятая огороженная парковка на придомовых территориях в городе создана с нарушениями законодательства либо без учета мнения жильцов

Отметим, что на оформленных в общедолевую собственность придомовых территориях может быть организована и платная парковка. Законодательство этого не запрещает. Но обычно суды встают на сторону собственников, которые выступают против таких инициатив.

«Другое дело, если плата взимается за охрану территории автостоянки, или ТСЖ, ЖСК, УК арендует участок под нее у города, что тоже бывает нередко. Тогда сбор средств за пользование парковкой с граждан происходит на законных основаниях», – отмечает консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Анна Горбенко.

Иногда появление огороженных зон может спровоцировать скандалы между жильцами соседних домов, особенно, если гражданам закрывается наиболее короткий проход или выезд на магистрали. И если участок, где организована парковка, оформлен в общедолевую собственность, то как-то повлиять на ситуацию будет проблематично.

Часто вопросы к ТСЖ, ЖСК, УК возникают, когда жильцы узнают, что часть придомовой территории сдается в аренду третьим лицам. Например, под уже упоминавшиеся платные автостоянки, торговые павильоны и пр. И граждане хотят знать, на какие цели расходуются полученные доходы. Эта информация должна быть отражена в протоколе общего собрания жильцов. Доходы от аренды разрешается тратить на текущий и капитальный ремонт дома, оплату общих расходов по его содержанию, озеленение территории или накапливать в специальных фондах, если собственники не возражают. Управляющие организации обязаны ежегодно отчитываться перед владельцами жилья о заработанных на аренде земельного участка средствах.

Главное – инициатива

Когда придомовая территория предоставлена ТСЖ, ЖСК, УК на праве пользования, то торопиться с созданием парковок, спортивных площадок и т. п. не стоит. Тем более если в договоре с городом у землепользователей нет такого права. Иначе любой желающий сможет оспорить в судебном порядке любые инициативы жильцов.

В этом случае на общем собрании собственников следует принять решение об оформлении придомовой территории в общедолевую собственность и избрать уполномоченное лицо, которое приступит к сбору необходимых документов. В ТСЖ, ЖСК обычно это члены правления. В УК – специалисты этой организации.

В районных судах Петербурга ежемесячно рассматриваются три-пять дел по оспариванию законности создания парковок. В половине случаев суд встает на сторону истца

Стоит признать, что чиновники не слишком охотно оформляют в общедолевую собственность придомовые участки в центральной части города, а также в районах давно сложившейся застройки – здесь зачастую собственникам предлагается межевать участки под обрез жилого здания. Не исключено, что для дома с историей необходимо будет поднимать множество архивных справок, и придется отстаивать свои права на землю в судебном порядке. Лучше всего в таких случаях прибегнуть к услугами юристов.

Грамотное оформление надела в общедолевую собственность позволит, помимо всего прочего, избежать таких неприятностей, как уплотнительная застройка, вырубка деревьев и т. д. Нюансов в использовании собственниками придомового участка более чем достаточно, но отстаивать свои законные интересы можно и нужно.