Поскольку кадастровая стоимость любого объекта недвижимости является базовым фактором для расчета налога, который вам придется за него заплатить, становится понятно, что вопрос о том, как снизить кадастровую стоимость является совсем не риторическим. Тем более, что нередки случаи, когда эта самая стоимость неоправданно завышается по разным причинам. И особенно – в последнее время.

Кто определяет кадастровую стоимость

Понятно, что кадастровая стоимость недвижимости не берется «с потолка», кто-то ее должен рассчитать и определить. Но сегодня это делается исключительно заочно, на основании тех сведений, которые хранятся в Государственном Кадастре Недвижимости. Ответственность за кадастровую оценку возлагается на региональные органы власти, привлекающие к этому процессу лицензированных специалистов из организаций, профессионально занимающихся оценочной деятельностью. Они используют собственную методику, но главным образом, применяют модели – статистические, аналитические и математические, основанные на целом ряде факторов, таких, как местоположение объекта недвижимости, его площадь и год постройки, материалы, из которых построен объект, категорию земель, к которым относится земельный участок и его целевое назначение, экономическое развитие региона и так далее. Поскольку нигде в законодательстве не прописано, какие именно факторы должны быть главными в кадастровой оценке недвижимости, проводится сравнительное изучение рыночной стоимости схожих объектов на основании случайной выборки, сделанной компьютерной программой. В общем, хотя оценщики и стараются сделать результат своей работы максимально беспристрастным и объективным, иногда происходят определенные сбои – ведь предпочтительная методика оценки может быть у каждого своей. Тем более, когда речь идет именно о кадастровой оценке, когда осмотр конкретного объекта недвижимости даже не производится. И хотя до сих пор кадастровая стоимость недвижимости продолжает оставаться для многих объектов несколько ниже рыночной, как правило, на 15-20 %, год за годом эта разница продолжает сглаживаться и есть серьезные основания полагать, что уже к 2020 году, она исчезнет совсем. Между тем, как уже было сказано, именно исходя из кадастровой стоимости, происходит расчет налога на недвижимость. Поэтому его резкий рост может оказаться для многих собственников весьма неприятным сюрпризом.

Как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости и возможно ли это сделать

Специалисты рынка недвижимости утверждают, что действительно случаи, когда кадастровая стоимость того или иного объекта оказывается необоснованно завышенной, встречаются не так уж и редко. Между тем, мало кто из обычных граждан знает о том, что эту оценку можно оспорить. И хотя в суды продолжают поступать иски об уменьшении кадастровой стоимости, все же они являются, скорее, исключением из общего правила и исходят от профессионалов, работающих на юридическое лицо. В то же самое время закон допускает пересмотр кадастровой оценки недвижимости, как правило, в двух случаях: если сведения, на основании которых производилась оценка, оказались неверными или же кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости. При этом нужно понимать, что рыночная стоимость должна быть подтверждена не договором купли-продажи, а официальным отчетом, составленным профессиональным независимым оценщиком.

Существуют всего лишь два пути для того чтобы попытаться уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости. Это обращение в региональное отделение Росреестра или же подача судебного иска. При обращении в Росреестр необходимо представить кадастровый паспорт объекта недвижимости, о котором идет речь, а также профессиональное заключение об его рыночной стоимости, сделанное независимым оценщиком. Для иска в суд вам также понадобятся эти документы, а также правоустанавливающий документ на объект недвижимости. Если же речь идет о том, что оценка была произведена на основании изначально неверных данных, то понадобятся и документы, подтверждающие этот факт.

Уменьшение кадастровой стоимости – возможности и перспективы

Как показывает практика, процесс уменьшения кадастровой стоимости недвижимости оказывается длительным и довольно непростым. Прежде всего, вам следует обратиться в комиссию при территориальном отделении Росреестра и попытаться защитить свои права именно там. Только после того, как ваше требование будет отклонено, вы можете обращаться в суд в противном случае, ваше исковое заявление будет просто отклонено. Для того чтобы доказать в суде, что кадастровая стоимость является существенно завышенной по сравнению с рыночной, она действительно должна превышать ее в два или в три раза. Кроме того, отчет независимого оценщика, представленный в виде доказательства, должен быть составлен практически безупречно, а так бывает далеко не всегда. Кроме того, существует еще такой фактор, как срок давности, иными словами, для того чтобы подать иск в суд у вас есть только три месяца с того момента, как вы узнали, что ваши права были нарушены. Без помощи профессиональных юристов здесь обойтись не получится, тем более, что судьи и сами пока еще не наработали достаточной практики в этом деле. В общем, если кадастровая стоимость вашей недвижимости не слишком велика, возможно, и не стоит этим заниматься. Конечно, если речь идет об объекте, цена которого начинается от нескольких десятков миллионов рублей, дело иное. Здесь разница в сумме уплачиваемых налогов действительно может оказаться весьма и весьма существенной и тоже достигать внушительных сумм.

Чтобы узнать кадастровую стоимость недвижимости онлайн, воспользуйтесь сервисом Росреестра - «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» . Для этого достаточно ввести в специальное поле адрес объекта. Кадастровая стоимость будет указана на день последнего обновления базы.

Если же вас интересует кадастровая стоимость на какую-то определенную дату (например, на 1 января года - начало налогового периода) или вам нужен официальный документ, подтверждающий кадастровую стоимость, вам лучше взять выписку из Единого государственного реестра недвижимости (Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) появился в 2017 году в результате объединения в один информационный ресурс Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и Государственного кадастра недвижимости (ГКН).

2. Как получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости?

Заказать выписку из ЕГРН можно онлайн, лично или по почте. Готовится она в течение 3 дней* со дня регистрации заявления . Получить готовый документ можно на e-mail в виде Выписка из ЕГРН придет вам в виде файла в формате sig. Это специальный формат документа, содержащий электронную подпись. Если на вашем устройстве файл такого формата не открывается, воспользуйтесь сервисом Росреестра, позволяющим сформировать печатное представление выписки, полученной в электронном виде, и проверить корректность электронной подписи, которой она подписана.

Онлайн

Чтобы заказать выписку из ЕГРН онлайн, воспользуйтесь сервисом «Получение выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости» на сайте Росреестра. Вам понадобится Узнать кадастровый номер объекта недвижимости можно с помощью сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» либо, если вас интересует кадастровый номер земельного участка, здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, с помощью публичной кадастровой карты .

Лично

Обратитесь в любой центр госуслуг в Москве. При себе нужно иметь документ, удостоверяющий личность.

Обратите внимание, в Москве в офисах Росреестра подать заявление на получение выписки из ЕГРН лично нельзя .

По почте

Отправьте запрос почтовым отправлением на адрес любого офиса Росреестра . Подпись на заявлении удостоверьте нотариально. К нему приложите копию документа, удостоверяющего личность.

Доставка документов почтой в этот срок не входит.

3. На что влияет кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость - это фиксированная стоимость недвижимости, которую устанавливает государство, ориентируясь на рыночную стоимость и руководствуясь строго установленной методикой. Физическим лицам важно знать ее, так как она используется в качестве налоговой базы для:

• земельного налога;
• налога на имущество физических лиц (в Изначально налог на имущество физических лиц рассчитывался исходя из инвентаризационной стоимости. Но она не учитывала влияющие на рыночную стоимость факторы: этажность, престижность района, удаленность от метро и другие. Налоговое бремя распределялось неравномерно: владельцы более дорогой недвижимости в центре платили меньше, чем жители новостроек на окраинах.

  Чтобы этого избежать, в январе 2015 года были приняты поправки в Налоговый кодекс, согласно которым все регионы страны должны до 1 января 2020 года перейти на расчет налога на имущество по кадастровой стоимости. До этого момента объявлен переходный период - каждый регион сам решает, как ему исчислять налоги: по старым правилам, исходя из инвентаризационной стоимости, либо (если проведена государственная кадастровая оценка) по новым правилам, исходя из кадастровой стоимости.

  Но там, где налог на недвижимость начисляется по старым правилам, был введен еще и коэффициент-дефлятор, призванный корректировать инвентаризационную стоимость, зафиксированную в государственном реестре, с учетом инфляции. Он ежегодно повышается.

  Для тех же регионов, где начинают применять новый порядок налогообложения, в первые 4 года применения действует система понижающих коэффициентов, налоговых вычетов, сохраняются основные налоговые льготы и пониженные налоговые ставки с правом муниципальных образований расширять данные льготы.

  Сегодня в большинстве регионов России налог на недвижимость рассчитывается по кадастровой стоимости. В Москве кадастровая стоимость вместо инвентаризационной в качестве налоговой базы применяется с 2015 года.

  ">большинстве регионов ).

4. Как определяют кадастровую стоимость?

Кадастровую стоимость недвижимости определяют:

• в процессе - когда объект недвижимости только появляется (например, сдается в эксплуатацию дом) или когда меняются его характеристики, влияющие на стоимость (например, после продажи части участка земли);
• в результате Сегодня в России действует два закона, определяющие порядок проведения кадастровой оценки недвижимости: Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» - старый, и Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» - новый, он вступил в силу в январе 2017 года.

  С 1 января 2017 года до 1 января 2020 года действует переходный период. То есть в этот период пересмотр кадастровой стоимости и установление кадастровой стоимости в отношении ранее не учтенных объектов недвижимости производятся по старым правилам, а вот провести новую государственную оценку можно только по новым.

  В общих чертах процедура проведения государственной кадастровой оценки по обоим законам одинаковая. Росреестр по заказу исполнительного органа государственной власти субъекта России (в Москве - Департамента городского имущества) формирует перечень объектов недвижимости, которым необходима оценка. Списки получают оценщики., которые проводят оценку объектов. Как только готов отчет об оценке этих объектов, Росреестр включает его в фонд данных государственной кадастровой оценки и размещает у себя на сайте на 20 дней. В течение этого времени любой желающий может внести свои замечания к проекту. С учетом этих замечаний оценщиками составляется итоговый отчет.

  Разница заключается в основном в следующем:

  • по новому закону при снижении индекса цен на рынке недвижимости на территории региона на 30% и более может быть проведена внеплановая государственная кадастровая оценка;
  • по старым правилам оценку проводили частные оценщики, которых на конкурсной основе отбирал заказчик. Их деятельность также контролировала саморегулируемая организация оценщиков. По новым - специально созданные постоянно функционирующие бюджетные учреждения субъектов России;
  • по новым правилам период общественного обсуждения проекта отчета об определении кадастровой стоимости, в рамках которого каждое заинтересованное лицо может подать замечания оценщику, увеличивается с 20 до 60 дней.
  ">государственной кадастровой оценки - когда по заказу государственных органов объекты недвижимости на определенном участке оценивают методами Все объекты делят на группы по принципу схожести, определяют для каждой группы ценообразующие факторы (например, материал стен, расстояние до объектов инфраструктуры, местоположение, наличие коммуникаций) и составляют модель оценки - некое уравнение, с использованием которого определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости. Как правило, при подстановке соответствующих объекту недвижимости значений в модель оценки получается удельная стоимость объекта недвижимости (стоимость в расчете на один квадратный метр - удельный показатель кадастровой стоимости), умножение которой на площадь объекта недвижимости и дает окончательную кадастровую стоимость.">массовой оценки (объект может быть оценен индивидуально только если для массовой оценки недостаточно данных).

5. Как часто проводится государственная кадастровая оценка?

Государственная кадастровая оценка должна проводиться не чаще чем раз в 3 года (в городах федерального значения, в том числе в Москве, - раз в 2 года), но не реже чем раз в 5 лет.

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Отчет об определении кадастровой стоимости земель и квартир, факторы влияющие на цену, какие сведения предоставляются. Срочная выписка из ЕГРН за 15-30 минут.

Определение кадастровой стоимости земельного участка или иной недвижимости в России крайне важно. От этого показателя будет зависеть имущественный налог. Далее мы познакомимся с ценником на объекты по кадастру.

Определение кадастровой стоимости – что это

Для начала стоит выяснить, с чем мы в целом будем иметь дело. О каком показателе идет речь?

Определение кадастровой стоимости как термина – цена на имущество, установленная государством. От этого показателя зависит налог на собственность граждан и компаний.

Раньше цена по кадастру была ниже рыночной приблизительно на 25% . Но с 2012 года изменился порядок расчета налога. И поэтому отныне ценник кадастрового типа максимально высокий. Переоценка имущества по закону осуществляется раз в 5 лет .

Определение кадастровой стоимости квартиры – что влияет на цену

Каждый собственник может обратиться в государственные органы (кадастровые палаты и Госреестры), чтобы получить интересующую его информацию. Что влияет на данный показатель?

Чтобы провести определение кадастровой стоимости квартиры, требуется обратить внимание на:

Год постройки здания;

Количество комнат;

Регион, в котором находится имущество;

Средний заработок по городу;

Общее состояние объекта (ветхость, ремонт и так далее).

Чем лучше выглядит квартира, тем выше ее цена. И кадастровая в том числе. Этот показатель крайне важен при совершении сделки купли-продажи. Если хочется осуществить определение кадастровой стоимости земель, придется учитывать удельный размер участка и его расположение.

Определение кадастровой стоимости недвижимости – куда обращаться

Самостоятельно осуществлять оценку объектов не рекомендуется. Для определения кадастровой стоимости недвижимости в России раз в 5 лет собирают оценочную комиссию. Она проверяет имущество и выносит свое решение.

В случае необходимости оспорить данное решение потребуется обратиться в Росреестр и собрать доказательства своей правоты. Но сначала необходимо выяснить ценник по кадастру. Сделать это можно через :

Портал «Госуслуги»;

Официальный сайт Росреестра;

Производится выдача выписки из ЕГРН (от 250 рублей и более), после чего человек может вызвать оценочную комиссию и оспорить принятое государством решение. Для заказа требуется взять с собой:

Паспорт;

Чек с оплатой госпошлины;

Заявление;

Документы на имущество.

Методика подсчетов позволяет выносить верное решение. «Ценник» может меняться как в большую, так и в меньшую сторону.

Отчет об определении кадастровой стоимости – что содержит

По результатам оценки составляется отчет об определении кадастровой стоимости. Этот документ отражает:

Данные об объекте (расположение);

Использование землевладения после приобретения его по рыночной цене предполагает экономическую эффективность, отчасти определяющуюся величиной кадастровой стоимости. Власти субъекта РФ заказывают перерасчёт оценочной стоимости земель, принадлежащих к определённым категориям, не реже, чем один раз в пятилетку. Массовые кадастровые расчёты проводят при помощи специальных компьютерных программ, то есть без учёта особенностей различных участков в одной ценовой группе.

Как считается кадастровая стоимость земельного участка

Принцип классификации земель - разделение на группы/зоны, заложен в основу масштабной оценки наделов. Из чего складывается стоимость земли по кадастру? Земельным Кодексом РФ определены категории:

• населённые пункты;
• сельскохозяйственные;
• лесной фонд;
• водный ресурс;
• специального назначения (промышленности, связи, транспорта), безопасности и обороны;
• особо охраняемые территории и объекты (природоохранные, историко-культурные, захоронения и другие);
• запас (собственность государства и муниципалитетов).

Зонирование внутри групп обязательно учитывает:

• разрешённое функциональное использование;
• целевое назначение.

Подразделение земель населённых пунктов

Земли городских, сельских поселений поделены на 17 видов разрешенного использования:

• многоэтажки;
• индивидуальные дома;
• гаражи;
• дачи, садоводческие, огороднические объединения;
• другие предусмотренные типы.

Целевое назначение определяется принадлежностью к территориальной зоне поселения и прилегающих земель:

• жилые;
• общественно-деловые;
• производственные;
• инфраструктурные;
• сельскохозяйственные;
• отдыха населения и другие.

Области применения

Расценка Кадастра, определяемая госслужбами на конкретный участок, применяется в начислениях:

• государственного налога за пользование землёй собственником;
• платы за аренду гос имущества;
• суммы выкупа, покупки надела у государства;
• в других предусмотренных законом случаях.

Размер суммы, ежегодно взимаемой в счёт государственной казны налога, по действующему законодательству должен рассчитываться на основании установленной официально цены Кадастра. До 2020 года использование инвентаризационной оценки при налогообложении остаётся в выделенных регионах РФ.

Государством обозначены верхние планки ставок налога для земель разного назначения — 3-10-15%. Право на изменение размеров ставок в сторону уменьшения предоставлено муниципальным властям.

От чего ещё зависит оценочная сумма

Населённые пункты делят на кадастровые кварталы и привязывают их по стоимости к вышеперечисленным типам пользования. Уникальный кадастровый номер, присвоенный каждому земельному участку РФ, включает в себя сведения:

• округ;
• район;
• квартал;
• объект.

Основное отличие участков в кварталах заключается в величине площадей. И для расчёта оценочной суммы используют значение удельного показателя цены за 1 м 2 . При расчётах кадастровой стоимости конкретного земельного участка (ЗУ), используются данные:

• площадь надела;
• категория пользования;
• удельный показатель.

Расценки на землю зависят от многих факторов, но всегда привязаны к рыночным - уровню цен на недвижимость в данный момент в регионе.

Для расчёта используется цена за 1 м 2 земли.

Как начисляется кадастровая стоимость

Набор ценообразующих факторов для каждого вида разрешенного использования различается, но по усреднённым критериям учитывают:

• качество земли;
• размер, возраст участка;
• наличие, количество, качество построек;
• месторасположение, удалённость, окружение надела;
• социально-экономическое развитие;
• наличие коммуникаций (газ, вода, электричество).

Расчёт удельного показателя

Цена за 1 м 2 - удельные показатели кадастровой стоимости (УПКС) объектов недвижимости кварталов, расположенных по соседству в границах одного субъекта (поселения), отличаются. Эту единицу расчёта используют при образовании новых земельных участков или при переводе из одного разрешенного использования в другое, при изменении целевого назначения земель.

Технические документы

Прежде чем рассчитывать индивидуальную стоимость земельного участка необходимо собрать воедино данные, которые уже имеются в межевом деле и кадастровом паспорте:

• общая площадь;
• целевое назначение земель;
• удельный показатель кадастровой стоимости ЗУ;
• документы на объекты, возведённые на участке.

Также надо получить выписки из госучреждений о состоянии кадастрового квартала:

• градостроительный план, указывающий инфраструктуру;
• указание зон застройки в межевом проекте.

Порядок определения оценочной суммы

В федеральном стандарте оценки закреплено право оценщика выбирать применяемые методики расчёта кадастровой стоимости. Прежде чем выбрать модель оценки недвижимости специалист собирает и анализирует факты, влияющие на стоимость. При массовом методе расчётов рассматриваемые объекты группируются. Как устанавливается стоимость по кадастру? Регламент государственного расчёта цены состоит в следующем:

1. Принятие решения властями субъектов о проведении оценки в установленные законом сроки (2–5 лет).
2. Подготовка перечня участков Росреестром.
3. Выбор специализированной компании и заключение договора на проведение работ.
4. Расчёты по земельным участкам.
5. Составление отчёта по проведённой работе.
6. Утверждение отчёта комиссией.
7. Сдача результатов в Росреестр для внесения изменений в Кадастр.
8. Публикация данных в местных СМИ.

Кадастровая стоимость земли привязана к рыночной.

Формула для вычислений

Алгоритм профессионального подсчёта достаточно сложен и доступен инженерам–оценщикам. Чтобы получить тестовый (среднестатистический) удельный показатель по региону соотносят общие величины:

• средняя стоимость земельных массивов;
• площадь региональных земель.

Последующие расчёты производятся с применением (прибавлением/вычитанием) коэффициентов и многочисленных формул. Базовой единицей определяется удельный показатель стоимости в кадастровом квартале, который умножают на общую площадь рассматриваемого участка.

Профессиональная формула кадастровой оценки земельного участка:

P = S * (Pп + Pс) * K , где

S – площадь надела (м 2);

Pп – линейная функция, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (руб./м 2);

Pс – функция параметров сделки или локальная составляющая (руб./м 2);

К – переходной коэффициент.

Чтобы получить пример расчёта, надо владеть требуемыми данными. Поэтому можно воспользоваться калькулятором, предоставленным на сайте Росреестра.

На этом ресурсе можно узнать в открытом доступе информацию об определённом земельном участке согласно адресу или номеру. В разделе «электронные услуги и сервисы» пользователям предоставлена возможность быстро найти сведения о недвижимости. Можно воспользоваться «публичной кадастровой картой», где также указаны основные данные земельного участка. Здесь же расположены калькуляторы расчёта кадастровой стоимости и суммы взимаемого государственного налога.

Любая сделка с землёй неосуществима без кадастрового паспорта. землевладельцу? Ответ в нашей статье.
Если вас интересует порядок постановки земельного участка на кадастровый учёт, . Зная эту информацию, вы сумеете быстро зарегистрировать свою землю.

Перерасчёт стоимости

При возникновении спорных моментов по результатам государственной оценки земельных участков правообладатели могут заявить о своём желании пересмотреть действующую кадастровую стоимость. Полезная информация об судебной практике оспаривания кадастровой стоимости земельного участка . Пересмотр суммы может происходить как в досудебном порядке – при участии специальной комиссии Управления Росреестра, а также в суде.

Если оценка отличается в сторону увеличения от актуальной на 30%, то обычно она меняется при содействии комиссии в досудебном порядке.