Вы оказались в непростой ситуации, когда застройщик перестал выполнять долевого участия? Не знаете, как поступить и есть ли шанс на успешное разрешение вопроса? Стериум расскажет, что следует делать в столь непростой ситуации.

Строительство дома - прекращено или приостановлено?

Для начала, важно понять, о каком, именно, случае идет речь. Приостановлено ли строительство полностью и дом не планируют сдавать в эксплуатацию, либо сроки отодвигаются на определенный (неопределенный) срок. Для прояснения положения дел рекомендуем направить в адрес строительной организации письменный запрос. Его наличие будет полезно и в будущем (если дело дойдет до суда).

Согласно действующему законодательству, компания-застройщик должна в письменном порядке уведомить участников долевого строительства о том, что срок завершения работ будет отличаться от изначально согласованного и прописанного в договоре. Дольщики же могут согласиться или не согласиться с подобными изменениями, соответственно, имеют право расторгнуть договор.

Договор - ждать или расторгать?

В случае расторжения договорных соглашений, ввиду невыполнения застройщиком своих обязательств, дольщик может рассчитывать на возврат , а также неустойки (сумма, в каждом случае, определяется индивидуально). Срок для осуществления выплат, как правило, составляет не более трех рабочих недель.

Если застройщик не осуществляет выплат, у дольщика есть один выход - обращение в суд. После принятия судом решения, можно будет самостоятельно, или с помощью службы судебных приставов, требовать возврата денег.

Прежде чем идти в суд, подготовьте следующие документы:

• договор долевого участия
• квитанции об оплате стоимости услуг компании-застройщика
• уведомление о срыве сроков ввода объекта в эксплуатацию, либо прекращении строительства (при наличии такового)
• письменные запросы в адрес строительной компании
• заявление о расторжении договора долевого участия
• копия уведомления об отправке заявления застройщику (следует оформить заказное ценное отправление с уведомлением о доставке)

Постарайтесь собрать максимально о ситуации, которая повлекла за собой ненадлежащее исполнение за застройщиком своих обязательств. После того, как Вы будете знать, в чем суть проблемы, можно будет делать определенные выводы, взвешенно анализируя возможные последствия и риски.

Особенно полезным станет понимание следующих аспектов:

1. Наличие у компании-застройщика активных финансовых ресурсов, за счет которых можно будет возвращать собственные вложения
2. Основания для судебных разбирательств (внимательно изучаем содержание ДДУ, условия и возможные пункты о форс-мажорах на стороне Исполнителя)
3. Какова вероятность признания застройщика банкротом

В том случае, когда Вы понимаете - у строительной организации лишь временные трудности, быть может, более разумным станет политика ожидания. Кроме того, полезно будет найти «друзей по несчастью», - таких же дольщиков, как и Вы, и совместными усилиями попробовать провести переговоры с застройщиком.

Обратите внимание, - заключение дополнительных соглашений вовсе не дает Вам гарантию успешного исхода дела. Ведь соглашения, как и договор, могут быть не исполнены.

Наименее предпочитаемым результатом становится признание застройщика банкротом. В таком случае, лучшее, на что могут рассчитывать дольщики - создание общего ЖСК. И завершение работ по строительству совместными усилиями.

Надеемся, информация, собранная выше, окажется полезной. А перспектива недостроенной квартиры обойдет Вас стороной.

Раздается звонок или вам приходит письмо от застройщика с приглашением осмотреть построенную квартиру. Осталось подписать акт приема-передачи, и долгожданная квартира фактически станет вашей. Не спешите открывать шампанское и звать гостей на новоселье. Настал ответственный момент приемки квартиры. Запаситесь терпением и вооружитесь знаниями.

Даже допускают недоделки в новостройках. Куда жаловаться и чего требовать в таких случаях?.

Как распознать дефекты квартиры?

Закон обязывает застройщика передать вам квартиру, указанную в ДДУ. Она должна соответствовать не только договору, но и требованиям закона, в первую очередь 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

При строительстве могут возникнуть недочеты – это частая ситуация при массовой застройке. Закон выделяет два вида дефектов: существенные и несущественные.

К существенным относят недостатки, из-за которых жить в квартире невозможно. Ими могут являться:

• Разбитое окно;
• Неисправность электропроводки;
• Неработающая канализация;
• Отсутствие тяги в вентиляции.

Несущественные – это бесчисленное множество остальных дефектов. Среди популярных встречаются:

• Неровности стен, потолка и любых других поверхностей;
• Мелкие щели в стеклопакетах или балконной двери;
• Сколы, трещины, царапины на стеклах, дверях, керамической плитке или сантехнике;
• Грязные, рваные обои.

Закон не закрепляет списка тех или других недоделок в квартире новостройки. Примерный перечень выработан юристами и экспертами на практике. Вы должны отличать одни от других, чтобы предъявить требования к застройщику.

Не хотите тратить время и разбираться в законах? Пригласите эксперта, который вместе с вами придет на приемку. Услуга обойдется вам в районе 2000 рублей. С помощью специальных инструментов эксперт выявит недостатки и грамотно опишет их.

Как заставить застройщика устранить недоделки в квартире?

Вы сами или со специалистом осмотрели жилье и выявили недоделки. Перед вами два пути:

1. Если недоделки несущественные, вы подписываете акт приема-передачи и прилагаете к нему акт осмотра или смотровой лист (может называться по-разному) с описанием дефектов.
2. Если недоделки существенные, вы не подписываете акт приема-передачи и составляете акт осмотра с описанием недостатков.

Акт осмотра - это претензия застройщику по недоделкам. Бланк акта может принести на объект сам застройщик, но также его можно составить в свободной форме в 2-х экземплярах. При этом на акте приема-передачи делается надпись о наличии акта осмотра.

Акт осмотра должен содержать:

• Номер квартиры и адрес;
• Номер и дату договора долевого участия;
• Подробное описание недостатков (если существенные, то указать на это);
• ФИО ваше и представителя застройщика, а также подписи сторон;
• Дату составления;
• Требование к застройщику со сроками.

Лучше, если перечень недостатков будет указан со ссылками на СНиПы, где указаны необходимые требования. В этой ситуации помощь эксперта будет кстати.

У представителя должна быть доверенность от застройщика. Обратите внимание на право подписи и срок действия.

Что делать, если представитель застройщика придумывает различные предлоги и уклоняется от подписания акта осмотра? Отправьте документ застройщику письмом с уведомлением о вручении и с описью вложения. Это в последствии поможет доказать, что застройщик знал о дефектах вашего жилья.

В соответствии с 214-ФЗ, вы можете требовать у застройщика:

• устранить недостатки безвозмездно;
• уменьшить цену договора;
• возместить вам расходы на самостоятельное устранение.

Первый вариант удобный, но может растянуться надолго.

Если недостатки существенные, то можете без согласия застройщика и требовать возврата денег и процентов за пользование денежными средствами.

Что делать, если застройщик не устраняет недоделки?

Вы составили акт осмотра и ждете устранения недостатков застройщиком. Срок устранения лучше прописать в акте осмотра. Для остальных случаев закон предусматривает «разумный срок».

Как правило, застройщику хватит пары месяцев, чтобы исправить небольшие дефекты.

Когда следует идти в суд?

• Вы не согласовали срок, а застройщик явно затягивает исправление недостатков;
• Застройщик ничего не исправил в согласованный срок;
• Застройщик исправил только некоторые недостатки.

Если застройщик не устраняет недоделки, то проведите независимую экспертизу и исправьте недостатки за свой счет. Сохраните все чеки и акты с расчетом стоимости работ. Это способ подойдет для тех, кто не готов ждать решения суда и спешит приступить к ремонту или переехать в новую квартиру.

После сделанного ремонта обращайтесь в суд с требованием:

1. Взыскать с застройщика убытки за самостоятельное устранение недостатков;
2. Взыскать неустойку за просрочку исправления недостатков.
3. Взыскать компенсацию морального вреда.

Неустойка (пени) за просрочку рассчитывается за каждый день, начиная с дня, следующего за тем, когда застройщик обязан был устранить недоделки. Требование закреплено в законе «О защите прав потребителя».

Взыскание морального вреда требует доказательств серьезной степени страданий. Например, больничного листа, если нарушение сроков вызвало ухудшение здоровья. К сожалению, суды часто в несколько раз уменьшают сумму компенсации морального вреда, поскольку ее присуждение основано на внутреннем убеждении судьи.

Как показывает практика, от долгостроя, как "от сумы и от тюрьмы" никто не застрахован... Что делать, если вы вложились в проект, который стал безнадежным?

В Москве по итогам 2012 года было зарегистрировано 11 долгостроев, в Подмосковье - 121. Как показывает практика, от долгостроя, как "от сумы и от тюрьмы" в нашей стране никто не застрахован. Что делать, если вы вложились в проект, который из перспективного стал безнадежным?

Долгостроем принято считать объект, строительство которого заморожено более чем на 1,5 года. В соответствии c 214-ФЗ застройщик может перенести срок сдачи дома только на два месяца. Если спустя два месяца после обозначенного в договоре долевого участия срока дом не сдан в эксплуатацию, дольщик имеет полное право в одностороннем порядке расторгнуть договор. Однако на практике так никто не поступает: дольщики предпочитают ждать до последнего, а не искать другую новостройку и снова томиться в ожидании получения ключей.

"Даже если сроки завершения строительства перенесены на полгода-год, то это еще не повод волноваться, обычно перенос сдачи объекта на такой срок происходит из-за незначительных перебоев с финансированием или неэффективной работой девелопера, - говорит генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. - Но если спустя 1,5 года после прописанного в договоре срока ваша новостройка все еще не введена в эксплуатацию, о чем каждый покупатель получает уведомление от застройщика, вот тогда ситуацию можно считать критической - вы купили долгострой. Порядок действий в этом случае будет зависеть от того, по какому договору вы оплатили квартиру".

Договор долевого участия

Если вы купили квартиру на основании договора долевого участия (ДДУ), то можно сказать, что вам относительно повезло.

Расторжение сделки по 214-ФЗ предусматривает отказ от договора с полным возвратом денежных средств.

В отличие от покупателей квартир по другим схемам, дольщики гораздо лучше защищены от различных проблем, возникающих у застройщика, в том числе и от несоблюдения сроков строительства дома. В соответствии с п.1 ст. 6 федерального закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру не позднее срока, предусмотренного договором. Если в зафиксированный в договоре срок квартиру вы не получили, то в соответствии с п.2 ст. 6 того же закона имеете полное право требовать от застройщика уплату пени в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день просрочки. Ставка рефинансирования на сегодняшний день составляет 8,25%. Поэтому за не сданную вовремя квартиру стоимостью 10 млн. рублей ежедневно вам начисляется 5500 рублей. Более того, дольщик может и не дожидаться окончания строительства дома, а в одностороннем порядке в соответствии с п. 1 ст. 9 закона №214-ФЗ расторгнуть договор с застройщиком, если срок сдачи дома перенесен более чем на 2 месяца. Таким образом, у покупателя квартиры по ДДУ есть два варианта: расторгнуть в одностороннем порядке договор и забрать деньги или дождаться окончания строительства и потребовать пени за просрочку.

Говоря о договоре долевого участия хотелось бы подчеркнуть, что объекты, возводимые по закону №214-ФЗ практически никогда не переходят в разряд долгостроев. Закон очень жестко регулирует обязанности и ответственность застройщика, поэтому если компания реализует квартиры по ДДУ, значит, она полностью уверена в своих силах. Кроме того, такие застройщики, как правило, всегда подстраховываются и указывают в договоре срок окончания строительства «с запасом» на полгода-год, чтобы точно успеть сдать объект вовремя. Поэтому почти всегда дольщики получают квартиры без срывов сроков, прописанных в договоре.

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП)

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, предварительный договор является не более чем соглашением о намерениях.

Деньги, выплаченные по нему, не являются оплатой товара, а берутся лишь в счет обеспечения будущих обязательств. Расторгнуть такой договор сложно, но можно.

Любой ПДКП имеет срок действия, в течение которого застройщик или правообладатель квартир (которым может быть любой подрядчик или просто инвестор) должен заключить с вами основной договор. Если покупатель уже внес деньги, основной договор не подписал, при этом срок ПДКП истек, то он может отказаться от сделки. Поскольку стороны не заключили в положенный срок основной договор, все обязательства покупателя и застройщика по предварительному договору прекращаются (п. 6, ст. 429 ГК РФ). Раз все обязательства сторон прекращены, то и деньги должны быть покупателю возвращены. Но если застройщик сопротивляется и не желает возвращаться денежные средства, то есть все основания требовать их возврата через суд.

Жилищный и жилищно-строительный кооператив

Если оплата квартиры была проведена на основе вступления в жилищный или жилищно-строительный кооператив, то вернуть свои деньги или добиться возобновления строительства дома будет очень тяжело.

Жилищный кооператив - крайне ненадежная схема для пайщика. Взаимные обязанности сторон должны быть прописаны в Уставе. Проблема в том, что в соответствии с п. 113 ЖК РФ, в Уставе непременно должна быть указана ответственность пайщиков за несвоевременное внесение взносов, а вот обязанность кооператива перед его членами можно и не прописывать. Поэтому, если в соответствии с п. 2 ст. 113 ЖК РФ в Устав кооператива была внесена его ответственность перед пайщиками, то есть возможность вернуть деньги через суд. При этом никаких процентов за пользование вашими денежными средствами, как в случае с договором долевого участия, несостоявшийся новосел не получит. Если же такого пункта в уставе нет, то даже в судебном порядке вернуть внесенный пай будет практически невозможно.

Банкротство

Если речь идет не просто о срыве сроков, а о банкротстве застройщика, то 100%-ной гарантии возврата денежных средств или жилья не существует, даже если вы покупали квартиру по 214-ФЗ.

Тем не менее, приобретатели жилья по ДДУ более защищены законом в случае банкротства и только у них есть шанс вернуть хотя бы часть желаемого. Тогда как по ПДКП шансы вообще отсутствуют. Примеров противостояния должника и дольщиков на рынке пока немного. Но те, что есть, показывают, что только благодаря 214-ФЗ у участников строительства есть надежда на получение квартир, хоть и не так быстро, как они изначально планировали решить свой жилищный вопрос.

Если вы попали в такую незавидную ситуацию, желательно заручиться поддержкой профильного адвоката, специализирующегося на делах о несостоятельности. Самостоятельно выйти без потерь не получится. Однако в интересах каждого покупателя иметь представление о самых основных шагах, которые можно предпринять при банкротстве застройщика.

В первую очередь, нужно знать, что с 15 августа 2011 года в соответствии с поправками к федеральному закону "О несостоятельности (банкротстве)" к застройщику можно предъявить не только денежные требования, но и требования передачи жилых помещений, если объект достроен, но еще не введен в эксплуатацию. Сделать это можно, обратившись в арбитражный суд. Адвокат внесет вас в реестр кредиторов с требованием передать жилое помещение или вернуть деньги. Заявить оба требования закон не позволяет.

Если покупатель заявляет денежные требования, то должен знать, что они будут удовлетворены только в третью очередь. В первую очередь выплачиваются деньги гражданам, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью (если такие есть). Во вторую очередь выплачивается зарплата и выходные пособия сотрудникам застройщика, работавшим по трудовому договору, а также авторам результатов интеллектуальной деятельности. При этом, как правило, вернуть всю сумму денег, находясь в третьей очереди, практически невозможно. Поэтому правильнее все-таки - требовать передачи жилого помещения, если сам дом построен.

Однако, если дом не построен, то застройщик может погасить требование путем передачи незавершенного объекта. Но в данном случае нужно понимать, что достраивать дом придется за свой счет. В этом случае дольщики имеют право создать жилищно-строительный кооператив, снова скинуться «на круг» и найти подрядчика, а это дополнительные затраты. Таким образом, от потерь в любом случае не уйти.

"Заморозка строительства дома или банкротство застройщика - самое неприятное, что может случиться с покупателем жилья, - объясняет Мария Литинецкая. - Несмотря на все усилия властей, полностью искоренить проблему долгостроев ни в Москве, ни в Московской области до сих пор не удалось. Стройки замирают по самым разным причинам - от явного мошенничества до банкротства застройщика. В правовом поле на сегодняшний день нет четких механизмов, которые бы позволяли несостоявшимся пайщикам и дольщикам отстаивать свои права - в каждом конкретном случае процедура банкротства идет по-разному. Новый срок сдачи в случае его переноса также определяется в каждом проекте индивидуально. Поправки в закон о банкротстве, которые позволяют кредиторам требовать передачи жилых помещений, противоречивы, разъяснений официальных лиц или Пленумов ВАС РФ по их применению за полтора года не было. Поэтому самое важное для покупателя жилья - это выбрать надежного застройщика и покупать квартиру у квалифицированных риэлторов. А если беда все же случилась - обращаться к опытным юристам, которые помогут если и не выйти из сложившейся ситуации без ущерба, то хотя бы свести потери к минимуму".

«Работают как часы» - увы, о наших застройщиках так не скажешь. Присматривая квартиру в новостройке, покупателю надо иметь в виду, что проблемы со сроками сдачи дома наверняка возникнут. Конечно, такая «некорректность» характерна не для всех компаний. Есть застройщики, умеющие как-то работать без подобных проблем – строят по графику, сдают в сроки. Но на рынке хватает и тех, кто опаздывает фатально – работы замораживаются на годы, причем часто это касается не одного объекта, а практически всех, возводимых данной компанией.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Беды: деньги…
Главной причиной того, что застройщикам не удается работать по графику, опрошенные нами эксперты назвали нехватку денег . Резон, скажем прямо, не очень оригинальный: средств не хватает всем и всегда. В старом кинодетективе «Подпасок с огурцом» (сериал «ЗнаТоКи») не лишенный обаятельности жулик Боборыкин (актер Борис Тенин) произносит замечательную фразу: «Встретишь человека, которому деньги не нужны, – звони в любое время. Приеду посмотреть хоть в три часа ночи!»

В общем, дело не столько в физическом отсутствии денег, сколько в том, что Владимир Коликов, партнер юридической компании «Генезис» , деликатно именует «неумелым и нецелевым их использованием». Диапазон вариантов тут огромен: от банального воровства с выводом средств в офшор до действительного неумения. Скажем, у компании есть несколько объектов. На одном из них горят сроки, а еще на одном – все вроде бы в порядке (в том смысле, что до заявленных сроков сдачи еще далеко). И менеджменту приходит в голову «гениальная» идея – взять деньги, внесенные покупателями второго объекта, и использовать их для «латания дыр» на первом. Совершенно очевидно, что когда придет время завершать строительство объекта номер два, на это тоже не будет хватать средств.

…и власти
Вторая причина срыва застройщиками сроков – местные власти. Давно не секрет, что любую хозяйственную деятельность на подведомственной территории районные и городские администрации рассматривают как «кормовую базу». Строительство, конечно, не исключение. И попытаться получить что-то с застройщика чиновники могут как в личных целях (на шестой автомобиль восьмой любовнице), так и в интересах местного населения. Например, потребовать от строительной компании возвести новый детский садик или выделить больше квартир для нужд очередников. «Иногда местные администрации пытаются «выжать» по максимуму из строящегося дома, бездумно увеличивая стоимость техусловий на подключение дома к сетям по мере роста дома», - говорит Сергей Рябчиков, исполнительный директор ООО «Кредит-Центр недвижимость» (г. ) . И хотя забота о местном населении выглядит очень гуманно (не для себя чиновники стараются, а для людей!), приводит это к печальным последствиям: у застройщика от этого трещит по швам экономика проекта, и другие такие же простые граждане (покупатели) годами не могут получить оплаченные ими квартиры.

Проблемы: вспомним всех поименно
Но в конце концов застройщики смогут самостоятельно разобраться с собственными горестями. Не могли бы – не вели бизнес. Посмотрим с другой стороны: чем срыв сроков строительства плох для покупателей? Перечень тут получился основательным.

Прежде всего, психологически неприятно . Деньги – непонятно где, а сотрудники компании-застройщика, которые в период до оплаты были отменно вежливыми, вдруг сразу становятся грубыми и несведущими. На звонки по телефону или не отвечают вовсе, или говорят что-нибудь вроде: «Сказано вам, ждите, а сколько – сами не знаем». В общем, все оказывается как-то душемутительно.

Но помимо подобных моральных неудобств встречаются и вполне материальные. Человеку надо где-то жить – соответственно, не получив в обещанный срок новую квартиру, он вынужден платить за аренду . Очень много приобретений недвижимости происходит с использованием ипотеки. А банки – это хорошо известно – не любят кредиты, в которых нет обеспечения. Так что пока квартиры еще нет, заемщик платит повышенный процент .

Сергей Рябчиков («Кредит-Центр недвижимость») напоминает о том, что пока дом не сдан в эксплуатацию, в квартире нельзя зарегистрироваться по месту жительства . Что в свою очередь затрудняет использование муниципальных социальных благ: бесплатное медобслуживание, детские сады, школы. Не получится ни машину на учет поставить, ни городской телефон установить, ни газету выписать. Голосовать придется по старому адресу. Список неудобств можно продолжать дальше.

А те, кто для покупки продал единственное имевшееся у них жилье, имеют в паспорте штамп «снят с регистрационного учета», но вот штампа «зарегистрирован» у них нет. Фактически эти люди попали в категорию «без определенного места жительства» - и все это «благодаря» застройщику.

И, наконец, как напоминает Олег Сухов, адвокат, ведущий юрист Первого столичного юридического центра, неоформленной в собственность недвижимостью нельзя распорядиться. Кроме того, пока на руках нет свидетельства о собственности, значительно выше риск встретиться с «двойными покупателями» (если продавец оказался мошенником и «запарил» вашу квартиру кому-нибудь еще).

Добровольно – это вряд ли
В приличном обществе материальные и моральные потери противоположной стороне принято компенсировать. Эта приятная для потребителей традиция у нас пока не прижилась – особенно если говорить о случаях, когда застройщик покрывает ущерб покупателя не под воздействием внешних сил (суда, администрации и т.п.), а добровольно.

«При продаже новостроек надо различать две разные юридические ситуации: по закону №214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве…») и все другие способы привлечения средств граждан, - говорит Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» . – В законе РФ №214-ФЗ предусмотрены штрафные санкции, размер которых застройщик не может уменьшить, даже если пропишет иные размеры неустоек в договоре. А при применении иных схем привлечения средств граждан таких норм нет, и ответственность застройщика зависит от договора». Иными словами, там, где договор оформляется по 214-ФЗ, государство прямо заставляет застройщика выплачивать компенсации, так что говорить о «доброй воле» оного застройщика как-то не с руки. А вот в ситуациях с «другими формами», когда продающая квартиры компания вносит (или не вносит) в договор пункты о компенсациях действительно по своей воле, все совсем иначе. «Мне не известны случаи добровольных выплат застройщиком дольщикам», - отмечает Дмитрий Некрестьянов.

Все в суд!
В цивилизованных странах решение всех описанных выше проблем известно – нужно обращаться в суд! Постепенно эта норма поведения приживается и у нас. Правда, не так быстро, как хотелось бы, и с определенными перекосами – но процесс идет.

Как отмечает адвокат Олег Сухов, для возможности взыскать с застройщика присужденные средства необходимо пройти лишь две судебные инстанции – в целом это занимает 5-8 месяцев. Статистика судов, по данным эксперта, выглядит так:

15% - полный отказ дольщикам во всем,

10% - неустойка свыше 1 млн руб.,

60% - неустойка в 50-200 тыс. руб.,

15% - неустойка в 200-500 тыс. руб.

Что касается прочих потерь, перечисленных в третьей главе нашего рассказа, то требования компенсировать убытки от съема квартиры суды в 95% случаев отклоняют. А вот потери, вызванные переплатой банкам процентов по кредиту, напротив, в 95% постановляют покрыть. «Если компания не банкрот, но добровольно исполнять решение суда не желает, профессиональному адвокату достаточно срока до 3 месяцев, чтобы исполнить решение. Если положиться на добрую волю приставов, что должны исполнять решения до 2 месяцев, то ждать присужденной компенсации можно годами», - завершает свой рассказ Олег Сухов.

Дмитрий Некрестьянов («Качкин и Партнеры») дополняет картину еще несколькими колоритными штрихами. Во-первых, при подписании акта приема-передачи квартиры застройщики часто вставляют туда фразу об отсутствии у дольщика претензий по просрочкам либо иных претензий. Как правило, дольщик, и так с задержкой получающий квартиру, подписывает любую редакцию акта, что лишает его права требовать этих неустоек. А во-вторых, в законе есть норма, позволяющая суду уменьшить размер неустойки до «разумного» предела (ст. 333 ГК РФ). В итоге любые существенные суммы уменьшаются в разы, что делает такие споры довольно бессмысленным делом: взыскиваемые суммы составляют 100-300 тысяч рублей при стоимости квартир в миллионы. «Тратить деньги на юристов многие считают нецелесообразным и вкладывают их в ремонт», - подводит итог эксперт.

Резюме от портала
Хочется надеяться, что когда-нибудь застройщики у нас в стране будут работать четко: написали в договоре дату – и строго к ней все сдали. Но нынешнее состояние рынка энтузиазм остужает: если так когда-нибудь и будет, то весьма нескоро. «Жаль только, Ваня, в ту пору прекрасную жить не придется ни мне, ни тебе…».

Что же делать сегодня? Ответ прост: полагаться на здравый смысл и не попадать в такие ситуации. В частности, тщательно «просвечивать» застройщика перед тем, как отдать ему свои деньги, – современные реалии (прежде всего, интернет) дают для этого отличные возможности. Не вкладывать в проекты, которые почему-то продаются в два раза дешевле, чем в среднем по рынку. И не полагаться особенно на власти. Суды, как мы видим, особенно дольщиков не жалуют, но все же нельзя не отметить и того, что определенный результат от обращения к Фемиде все же есть. А капля, как известно, камень точит.

В действующих законах нет четких рекомендаций, что делать обманутым дольщикам при банкротстве застройщика. Человек, который оказался в сложной ситуации, часто теряет драгоценное время на поиски необходимой информации, из-за чего не успевает выполнить необходимые процедуры для возврата денег. Ниже рассмотрим, как действовать дольщику при наличии финансовых проблем у строительной компании, куда необходимо обращаться, и стоит ли доводить дело до суда. Приведенные рекомендации помогают быстро сориентироваться в ситуации, и повысить шансы на возврат инвестированных средств.

Банкротство компании представляет собой особую процедуру, которая проводится Арбитражным судом. Целью процесса является подтверждение неспособности застройщика выполнять возложенные на него обязательства, а также удовлетворение исковых требований дольщиков и прочих кредиторов.

После инициирования процедуры финансовой несостоятельности инвесторы, подписавшие договор долевого участия, получают уведомление. В документе указано право дольщиков требовать передачи в собственность квартиры или возврата переданных ранее денег.

Последующие события зависят от того, на каком из этапов находятся строительные работы. Так, если дом уже возведен, вопрос решается Арбитражным судом. После этого дольщик получает документы, подтверждающие передачу денег строительной компании. Кроме того, формируется специальный реестр кредиторов, согласно которого оформляется право собственности на недвижимость.

Сложнее обстоит ситуация, если здание еще не сдано в эксплуатацию. В этом случае организуется конкурсное производство, после чего дольщики могут рассчитывать на компенсацию. Но стоит учесть, что требования обычных участников ДДУ выполняются не в первую очередь. Сначала выплаты производятся лицам, у которых из-за банкротства строительной компании пострадало здоровье. После погашаются долги по зарплате сотрудникам, а уже на последнем этапе выполняются расчеты с дольщиками.

По законодательству покупатели квартиры по ДДУ наиболее защищены, ведь они вправе требовать не только неустойку от обанкротившегося застройщика, но и другие выплаты - моральную компенсацию, покрытие расходов на аренду жилья, выплату взносов, банковских процентов и так далее.

Также в ФЗ №214 прописана необходимость обязательного страхования, что позволяет рассчитывать на покрытие убытков дольщика в случае финансовой несостоятельности застройщика или просрочки в сдаче объекта. Но и здесь не все гладко, ведь строительная компания не всегда может справиться с возложенными на нее обязательствами.

Что делать с ипотекой или кредитом?

Сложнее обстоит дело, если дольщик приобрел квартиру по ДДУ в ипотеку (кредит), а строительная компания обанкротилась. Если возведение здания еще не завершено, и имеются подозрение на длительное «замораживание» этого процесса, покупатель остается без квартиры, но с долгами перед банковским учреждением.

Что делать? Многие дольщики принимают ошибочное решение не платить деньги в банк из-за невозможности получить квартиру. Люди объясняют решение тем, что в качестве залога выступает имущество, то есть недостроенное жилье обанкротившейся строительной компании. Мол, банк обязан сам разбираться с застройщиком.

На самом деле, это не так. Перед кредитором отвечает не застройщик, а непосредственно дольщик. В случае запуска процедуры принудительного взыскания кредитополучателю придется нести дополнительные расходы, а полученных средств будет недостаточно для полного погашения имеющейся задолженности. Оставшуюся часть придется выплачивать именно заемщику.

Если дольщик, оформивший ипотеку или кредит, отказывается платить, последствия для него будут такими же, как и для обычного должника. В случае просрочки начисляются штрафы. Даже при получении компенсации инвестор вынужден ждать немало времени пока пройдет конкурсное производство.

Все мероприятия по возврату средств занимают немало времени. Если в этот период отказаться от погашения задолженности, банк начисляет крупный штраф, что только усложняет ситуацию для дольщика.

Следующий негативный момент - испорченная кредитная история. Задержки выплат незамедлительно находят отражение в бюро кредитных историй без объяснения причин. Даже при решении вопроса с кредитором оформить следующий заем будет сложно из-за испорченной репутации. Вот почему отказываться от выплаты задолженности - плохое решение.

Лучший путь - продолжать платить проценты, но делать все возможное для возврата средств от застройщика. После необходимо компенсировать задолженность перед банком. Если юридический процесс банкротства еще не запущен, но для этого имеются все предпосылки («замораживание» строительства, нарушение сроков), лучше в одностороннем порядке расторгнуть договор. Такое право дольщика отражено в ФЗ №214.

В ситуации, когда дом уже достроен, пайщику лучше объединиться с остальными инвесторам и найти источник инвестирования для завершения проекта. В этом случае помните, что у вас имеется право требовать оформления права собственности на жилье

Куда нужно обратиться?

В случае запуска процедуры банкротства дольщику стоит заявить о своих претензиях к строительной компании в рамках соответствующего дела. Только так можно рассчитывать на получение жилья или вернуть потраченные средства. В ином случае высок риск остаться у «разбитого корыта». Предъявление прав производится в пределах открытого дела о банкротстве. При этом заявление должно подаваться в Арбитражный суд. Именно этот орган рассматривает подобные ситуации.

Дольщику необходимо идти в судебный орган и предъявить одно из 2-х требований:

• Возврат инвестированных в строительство средств.
• Получение недвижимости в собственность.

Стоит помнить, что многие застройщики используют банкротство в качестве ширмы для личной наживы за счет клиентов. Такое возможно в случае, когда строительная фирма в течение нескольких месяцев не производит выплаты и формирует фиктивные долги. Здесь важно вовремя сориентироваться и подать иск в суд на махинации застройщика. Кроме того, важно изучить строительную компанию на факт намерения провести процедуру банкротства.

Как дольщику отстоять свои права?

Как отмечалось выше, дольщику для возврата инвестированных денег необходимо попасть в реестр кредиторов. Для этого оформляется заявление с требованием передачи жилья в собственность или возврата денег. К заявлению прикладывается договор, оформленный со строительной компанией, а также документы, подтверждающие передачу средств. На базе оформленного заявления и подтверждающих бумаг Арбитражный суд рассматривает обращение и решает - включать заявителя в реестр кредиторов или нет.

Банкротство застройщика - не повод отчаиваться. Если дом почти завершен или полностью построен, но бумаги ввода в эксплуатацию не оформлены, вероятность получения квартиры по ДДУ очень велика. Если же дом находится на этапе строительства важно правильно составить заявление и передать его в срок судебному органу.

В ситуации, когда возведение объекта было «заморожено» на начальной стадии, и квартиры дольщика еще нет, можно обращаться с заявлением о передаче прав о собственности. Такое решение будет принято лишь в том случае, если дом возьмется достраивать другой застройщик.

При защите своих прав важно обратить внимание, как оформлен договор ДДУ со строительной компанией. Здесь имеется два варианта:

• Инвестор имеет на руках договор купли-продажи квартиры.
• В распоряжении дольщика только предварительный договор.

Для последнего варианта характерна ситуация, когда суд принимает решение о завершении действия документа и выносит решение о выплате компенсации. Если дольщиком оформлен ДДУ на недостроенный объект, судебный орган может признать его недействительным из-за отсутствия номера регистрации у квартиры. Дольщику придется доказывать факт оформления договора, что впоследствии позволяет получить не только недвижимость, но и неустойку за несвоевременную сдачу объекта.

Вернуть деньги или получить право собственности?

При выборе между возвратом денег за квартиру и получением права собственности на недостроенный объект стоит учесть одну особенность. В случае соответствующего решения суда компания-банкрот вынуждена выплатить деньги большому числу кредиторов - собственным сотрудникам, коммунальным организациям, суду и так далее. Возможна ситуация, когда у застройщика не останется денег на погашение задолженности перед дольщиками.

Если оформить заявление на признание права собственности на жилье и получить одобрение судебного органа, квартира выводится из конкурсной массы. Это значит, что она не может быть реализована вместе с имуществом финансово несостоятельной строительной компании.

Как только назначен конкурсный управляющий, активы компании-банкрота реализуются с торгов, а полученные деньги отдаются кредитором с учетом озвученной выше очереди.

При получении решения суда о признании права владения квартирой в недостроенном здании или доли в общем имуществе, можно пойти двумя путями:

• Стать частью кооператива дольщиков.
• Продать жилье своими силами.

Дольщику должен понимать, что для защиты своих прав он должен уложиться в определенные законом сроки. В частности, первые 30 дней ведется наблюдение и формирование реестра кредиторов с привлечением Арбитражного суда. После старта конкурсного производства можно еще в течение 2-х месяцев оформлять и передавать заявление с требованием передачи денег или получения права на жилье. Отсчет начинается с периода, когда соответствующая информация была отражена в газете «Коммерсантъ» или после того, как дольщиков проинформировали об открытии реестра.

Если инвестор не подал заявление в срок, за ним остается право истребования положенных средств. Минус в том, что его претензии будут удовлетворяться в последнюю очередь. Если денег для выплаты не останется, дольщик остается без инвестиций и недвижимости.

Стоит ли доводить дело до судебного разбирательства?

В случае банкротства строительной компании первое, с чего стоит начать дольщикам - предъявить к нему требования о передаче недвижимости в пользование или возврате денег. Оно должно быть направлено в течение 30 дней. При этом избежать обращения в судебный орган не выйдет, ведь на основании его решения производится включение дольщика в реестр кредиторов с указанием суммы задолженности или стоимости объекта недвижимости. В ином случае можно оказаться без денег и квартиры.