Освен това е жалко да не влизате в граждански правоотношения с такъв предприемач относно възможността за закупуване на апартамент в бъдеще. И тогава на помощ идва предварителен договор за споделено строителство (ПДСП).

Какво е PDDU?

PDDU е споразумение само за намерения за сключване на DDDU в бъдеще. Това споразумение решава проблема в случаите, когато предприемачът все още няма разрешение за строеж, но вече искам да резервирам апартамент. При липса на разрешение за строеж не винаги е виновен предприемачът, случва се градската администрация да постави пречки.

IN съдебна практикаИма случаи, когато предприемач се е обръщал към съда, за да обжалва действие или бездействие на местната администрация и е печелил делото.

Има и ситуации с получаване на разрешение само за определена височина, когато предприемачът първо реши да построи, например, 4-етажни къщи, а след това промени решението си поради някои обстоятелства и реши, че ще построи по-високи къщи.

И вместо да чака да получи разрешение за новия план, той може да се задоволи с предварителното споразумение. А това се прави и за да имате възможност в бъдеще да имате точно този апартамент, който ви харесва, на желания от вас етаж, вход, местоположение. В края на краищата, с течение на времето почти не остава избор. И такова споразумение е много популярен, въпреки своята специфика и понякога „хлъзгавост“.

Условия и основания

Предварителният DDU трябва да съдържа срок, в който страните са длъжни да пристъпят директно към сключването на DDU. Ако не е предвидено, то сключването му трябва да стане в рамките на една година от датата на сключване на предварителния договор. Важен момент: ако страните не са сключили основния договор в срока, посочен в договора, или никоя страна не е изпратила на другата оферта за сключването му, тогава всички задължения и гаранции, които такъв предварителен договор предоставя, се прекратяват без сключването на DDU. .

Тук има рискче организацията ще започне да избягва сключването си, може би забавяне за известно време, докато евентуалните й задължения подлежат на прекратяване. Гражданин, който е слабо запознат с такива нюанси, може да продължи да разчита на разработчика и да не прави нищо, освен да се обади в офиса на разработчика с желание да разбере кога ще бъде сключен DDU.

Докато компанията продължава да храни потенциалния си купувач на апартамента с обещания, срокът на договора ще изтече. Не може да се каже, че потенциалният акционер не е защитен от закона при такива обстоятелства, но той ще трябва да търсите много из съдилищата, с цел защита на права и връщане на заплатената сума. Гаранция за възстановяване на справедливостта ще бъде фактът на изпращане на известие до разработчика с желание за сключване на споразумение. Ако гражданинът няма такива доказателства за действията си, тогава ще му бъде доста трудно да докаже дали е имало такива намерения.

Трябва да има условия, които спомагат за установяване на неговия предмет. Те трябва да бъдат възможно най-конкретни. Също така задължителните условия на правилата за движение включват условията, необходими за правилата за движение. Тоест в предварителния договор трябва да бъде включено и следното:

• условия, които позволяват да се идентифицира конкретен строителен обект, който подлежи на прехвърляне по DDU в съответствие с проектната документация;
• цената на договора, срока и правилата за плащане по основния договор;
• гаранционен срок по DDU.

При липса на горните условия в договора, същият се счита за несключен. Ето защо трябва да подходите внимателно към този въпрос, опитайте се да индивидуализирате апартамента колкото е възможно повече, до неговия номер и етаж. Тъй като посочването на плащания противоречи на естеството на този ПЗПД и на закона, цената на предварителния договор и гаранционния срок към него не могат да бъдат посочени.

Съдилищата ще квалифицират такава сделка като покупко-продажба на апартамент с авансово плащане.

Но предприемачът се нуждае от гаранцияче потенциалният акционер е платежоспособен, следователно често има ситуации, когато предприемачът не би искал да сключи такова споразумение само на доверие и иска плащане или част от него като част от обезпечението. Често на практика този проблем се решава с временни мерки.

Формата на ПД (предварителен договор) е същата като тази на основния договор. Тъй като DDU е в писмена форма, PDDU също се съставя в писмена форма.

Характеристики и нюанси

В допълнение към горните разлики в условията и гаранциите, съществената разлика между PDDU и DDU е, че първият съдържа само намерението за сключване на DDU в бъдеще, докато вторият предполага задължението на предприемача да изгради и прехвърли апартамент на акционера, а той ще го плати и ще го приеме.

Експертите имат различни тълкувания на правилото за възможността държавна регистрация PDDU. Някои юристи смятат, че PDDU не подлежи на регистрация в Rosreestr, тъй като не е сделка за прехвърляне на собственост върху жилище, а само сделка за намерение. В това отношение се откриват опасности като риск от двойни продажби; няма гаранция за почтеността на предприемача, няма гаранция, че всичките му документи са изрядни, което не може да се каже за основното споразумение.

Повече подробности за рисковете във видеото:

Алгоритъм за сключване и регистрация

Необходимо е да съберете следните документи:

• изявления на страните;
• самия договор;
• документ за самоличност, обикновено паспорт;
• документ, потвърждаващ плащането на държавното мито (за граждани - 350 рубли, за юридически лица - 6000 рубли);
• ако кандидатът е женен, е необходимо да има съгласието на съпругата (съпруга), заверено от нотариус;
• ако дадено лице действа чрез представител, тогава е необходимо пълномощно за идентифицирането му;
• ако има допълнително споразумение с временни мерки, например споразумение за депозит, договор за заем, тогава те също са включени в списъка.

Събраните документи се изпращат в Rosreestr.По-специално, в неговия териториален органна мястото на строящата се къща лично или изпращаме документи по пощата или по интернет. В отговор на това Rosreestr издава разписка с датата и часа на получаване на документите през следващия работен ден.

Чакаме да изтече срокът за регистрация.Това е 5 дни. Завършването на регистрацията завършва с въвеждане на информация в Единния държавен регистър.

Вземаме документите.Идваме в регистрационния орган, за да вземем документите си с регистрационен знак.

Проверяваме факта на регистрация на договора.Проверката може да се извърши или чрез интернет, или чрез лично явяване в Rosreestr.

Правни последици от нарушението

Нарушенията на договора често са свързани с укриването на която и да е от страните да премине към етапа на сключване на споразумението. Нарушенията могат да бъдат свързани с плащане по такова споразумение. Законодателството за споделено строителство забранява атракцията Париза апартамент по правилата за движение. Има ясен списък от споразумения, при които е възможно такова привличане: DDU или ZhNK, както и чрез продажба на жилищни сертификати.

Ако в нарушение на закона предприемачът получи париза апартамент, тогава акционерът има право да подаде молба до съдебните органи за обявяване на такова споразумение за недействително. И разработчикът ще носи тежестта на административната отговорност, която се състои в плащане на глоба в размер 500 000-1 милион.

За да се осигури гаранция за всяка страна, че споразуменията ще бъдат спазени в бъдеще, е възможно да се осигури изпълнението на задължението по правилата за движение с глоба и да се предвидят санкции.

Един от вариантите за осигуряване на плащане по бъдещ договор е плащането на депозит. И тогава за избягване на сключването на DDU депозитът няма да бъде върнат и ако предприемачът избегне, той ще трябва да плати двойна сума на депозита.

Заключение

Предварителният DDU е доста атрактивен за потенциален купувач на апартамент. Но зад тази повърхностна естетика се крият много рискове. Фактът, че за разлика от основното споразумение, не подлежи на държавна регистрация, създава много проблеми на практика.

Същата проверка на документите на предприемача, която се извършва по време на такава регистрация, би могла да осигури гаранция за почтеността на предприемача.

Понякога зад желанието за сключване на споразумение за намерения се крие желанието да се излъжат акционерите, да се скрият някои недостатъци в дейността или документацията за собственост. Но може и да е различно. Тогава трябва поне да произвеждате самопроверкаорганизация на строителството. И се ръководете от правилата и нюансите, изложени в статията, което значително ще улесни задачата при изучаване на такава трудна област, където често се изисква компетентно мнение на специалист.

Много купувачи, привлечени от колоритните перспективи за комфортно жилище и перспективата за получаване на апартамент в близко бъдеще на сравнително ниска цена, са склонни да вярват на обещанията на предприемача. Ето само малък нюанс: разработчикът предлага да сключи предварителен договор за споделено участие в строителството, разбира се, временно и след известно време, много скоро, той обещава да формализира споразумението за споделена собственост. А акционерите, малко мислейки за последствията, дават парите и подписват предварителен договор. Междувременно сделка, извършена по правилата за движение, е една от най-рисковите и може да доведе до големи проблеми за купувача.

214 от Федералния закон е в сила повече от десет години и днес много граждани вече са чували за него и знаят, че при закупуване на жилище в нова сграда е необходимо да се сключи споразумение за споделено участие, което им осигурява пълна защита от всякакви рискове при участие в споделен проект.

Въпреки това, не всеки купувач може да различи истинско DDU споразумение от това, което разработчиците им предлагат да съставят. Следователно, подписвайки предварителен DDU, те приемат, че това споразумение също е сключено съгласно Федерален закон 214. Но трябва да се каже недвусмислено, че предварителният договор няма нищо общо с федералния закон.

DDU гарантира на акционера получаването на апартамент, който му е заложен до завършване на строителството. Документът преминава задължителна регистрация в Rosreestr, едва след което се счита за сключен, което предпазва участника в общия проект от повторни продажби на апартамента му.

Предварителен договор- това е съвсем различен вид договорни отношения, не гарантира на акционера получаването на жилище, а само посочва задълженията на страните да сключат основния договор в бъдеще. PDDU не е регистриран, следователно не дава на участника никаква гаранция, че обещаният му апартамент няма да бъде продаден от предприемача на друго лице.

PDDU обаче не може да се нарече незаконен. Този вид договор е предвиден от закона и се регулира от член 429 от Гражданския кодекс, но тъй като не предполага получаването на материален продукт (стоки, недвижими имоти, услуги и др.), Плащането по него не може да бъде извършено . По този начин предварително споразумение с предприемача може да бъде сключено преди основния DDU, но без таксуване за жилище.

Всъщност това е проблемът. Основната цел на разработчика при сключване на PDDU е да привлече инвестиции в своя проект. Често тези споразумения се изготвят на етапа на одобрение и получаване на разрешение за строеж, в момент, когато е невъзможно да се подпише DDU поради липса на разрешителна документация.

Но днес са необходими пари, така че разработчиците полагат големи усилия, за да привлекат инвеститори и да съберат средства за строителство. Въпреки че не им е позволено по закон да правят това, подобни действия са незаконни и ги грозят високи глоби.

Законодателят задължава разработчиците да съберат пари за строителството жилищен блоксамо в рамките на DDU. Но днес разработчиците са се научили да заобикалят закона и да организират парите не като плащане за апартамент, а като гаранционен депозит по договор. По същество това е измама, която може да навреди на акционерите, инвестирали в споделен проект.

Акционерите, сключващи PDDU, трябва да разберат, че тази сделка е много рискова, тъй като те не инвестират парите си в конкретно жилище, а само в обещание, което често се оказва празно и неизпълнено. За разлика от разработчиците, за които това споразумение носи само ползи, за акционерите то води до множество недостатъци.

За да сключи договор, предприемачът трябва да отговаря на всички изисквания на Федерален закон 214 и трябва стриктно да спазва всичките му условия, включително крайния срок за доставка на къщата и качеството на изграждания обект. Всяко нарушение го заплашва с наказания и глоби. Освен това той трябва да застрахова отговорността си към акционера.

Нищо от това не е необходимо за сключване на предварителен договор за дялово участие. Разработчикът поема минимални задължения и практически не носи финансови рискове. Ако условията на договора не бъдат изпълнени, в най-лошия за себе си сценарий, той връща гаранционния депозит, без да плаща неустойки и лихви на купувача.

Рисковете на акционера са много по-високи и основният е да не получите парите си изобщо. По закон в предварителния договор трябва да се определи срокът, определен за подписване на основния документ. Ако времето не е посочено, то по подразбиране е една година. Ако през това време DDU не бъде изпълнен и никоя от страните не изпрати предложение за подписването му, то задълженията по договора се прекратяват.

В рамките на шест месеца след изтичане на PDDU купувачът може да се обърне към съда, за да задължи предприемача да формализира задължително основното споразумение или да подаде молба за анулиране на споразумението и връщане на гаранцията. За акционер, който има предварителен договор, е много важно да не пропусне времето, определено за подаване на иск. Ето защо, виждайки, че разработчикът забавя подписването на DDU по всякакъв възможен начин, не трябва да вярвате на обещанията. Необходимо е да изпратите препоръчано писмо до строителната компания с предложение за сключване на споразумение и ако разработчикът пренебрегне изискването, отидете в съда.

Понякога обстоятелствата принуждават акционера да приеме предложението на разработчика да подпише PDDU. Например удобно местоположение на обекта в процес на изграждане, успешно оформление на бъдещи апартаменти и изгодни цени на жилищата. В този случай основната задача на участника в капиталовия проект е да минимизира своите рискове.

Категорично не трябва да сключвате предварителен договор, чието плащане за сигурност е равно на пълната цена на апартамента, дори ако офертата е много примамлива и сте напълно доволни от всички останали условия. Добросъвестните строителни фирми няма да поставят такова изискване, но ще предложат да направят депозит като гаранция за задължения в разумни граници.

Преди да попълните документа, трябва внимателно да проучите съдържанието му. Стандартна форма от това споразумениене съществува, но законодателят посочва, че трябва да отговаря на формата на основния документ. Ако това изискване не е изпълнено, договорът може да бъде обявен за невалиден.

Особено внимание трябва да се обърне на условията на договора, които трябва да включват:

Разписани са взаимните задължения за подписване на основния договор;
очертани са условията, които ни позволяват да определим предмета и условията на бъдещия договор;
е установен срок, в който трябва да се сключи ДДУ.

Фирмата, с която е сключен предварителният договор, и предприемачът, фигуриращ в DDU, трябва да са едни и същи юридическо лице. PDDU трябва да бъде само подписан Генералният директор, а не управител, счетоводител или друг служител.

В предварителния договор трябва ясно и ясно да е посочен предметът му, а тъй като задължението по него е сключването на ДДУ, условията му трябва да бъдат много ясно посочени. Трябва да се има предвид, че ако PDDU не съдържа точно и конкретно определение на предмета, условията на основния договор не са ясно описани, съдът ще обяви документа за невалиден.

Една от най-основните точки е описание на обекта, който се прехвърля на акционера, по който той да бъде идентифициран. Цялата информация за апартамента трябва да бъде посочена: площ, брой стаи, на кой етаж и в коя част на къщата се намира. Ако се очаква завършване, то също трябва да бъде описано подробно. Необходимо е да се регистрирате пълна ценажилище, посочете по какъв ред и в какъв срок следва да се извършват плащанията. Необходимо е да се гарантира, че PDDU съдържа клауза, която посочва това парично обезпечениевнесен от акционера се компенсира от основното споразумение.

Също толкова важен момент е срокът на задържане. Необходимо е да се посочи конкретна дата, а не неясна формулировка за сключването на DDU, например след получаване на разрешение за строеж или други значими събития. Препоръчително е периодът да не надвишава 3-6 месеца. Това е напълно достатъчно за разработчика да разреши техническите си проблеми, а за акционера в този случай рискът е минимален.

Често предприемачът, който не спази срока, посочен в PDDU, иска да подпише допълнително споразумение за удължаване на времето за сключване на основния договор. От акционера зависи да се съгласи с това или не; всичко зависи от конкретни обстоятелства и нюанси, които могат да бъдат много във всеки отделен случай.

Разбира се, не може да се каже, че всички разработчици, които предлагат да подпишат PDDU, искат предварително да заблудят потенциалните акционери. Много сериозни и големи компанииТе също така използват такава схема за продажба, за да избегнат прекъсвания и да могат да започнат строителството, преди да са издадени всички разрешителни. Но във всеки случай, преди да поеме риск, собственикът на капитала трябва внимателно да провери с кого сключва споразумение, каква репутация има компанията и дали зад нея се крие следа от неизпълнени задължения.

Намирането на подходящо жилище, което отговаря на нашите критерии, често се превръща в много трудоемък процес, който отнема голям бройвреме. Въпреки това, дори след като мечтаният дом вече е намерен, незабавното му закупуване не винаги е възможно - продавачът или купувачът могат да имат различни пречки.

В по-голямата си част подобни обстоятелства се дължат на забавяне, свързано с одобрение на ипотека и липса на документи, необходими за сделката. В днешната статия ще говорим за начин за официално записване на договореностите, постигнати от продавача и купувача.

Какво е предварителен договор за покупко-продажба?

Предварителният договор за покупко-продажба (PPSA) е документ, който отразява намеренията на страните за извършване на сделка в бъдеще.

Документът отразява условията на бъдещата сделка, като цена, условия и други задължения на страните една към друга. Освен това в договора се определят отговорностите на страните в случай на неизпълнение на взаимните задължения.Документът не подлежи на регистрация в държавните счетоводни органи, но нито една от страните съдебна процедураможе да изисква обезщетение за неизпълнение на задължения.

ПДКП трябва да отговаря на стандартите, отразени в чл. 429 от Гражданския кодекс на Руската федерация, в противен случай това споразумение може да бъде обявено за невалидно с всички произтичащи от това последици. Например продавачът, след като е намерил по-щедър купувач, отказва да изпълни договора и сключва повече добра сделка, а признаването от съда на документа за невалиден означава, че той няма да носи финансова отговорност. Въпреки факта, че PDKP не се нуждае от регистрация, би било по-добре документът да бъде нотариално заверен - нотариусът също ще провери съответствието на текста с правните норми.

Какво е предварителен договор?

Има няколко вида предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот:

• Предварителен договор между Възложителя и Съинвеститора;
• Предварителен договор за ипотечна програма;
• Предварителен договор с авансово плащане.

Предварителен договор с Разработчика

Съществува Федералният законотносно споделеното строителство, което предвижда, че предприемачът трябва да събира пари от акционера изключително в рамките на споразумението за дялово участие (договор за дялово участие).Законът осигурява защита на акционерите от незаконни действия на разработчиците и от други рискове, които не са свързани с дейността на предприемача. Някои компании обаче се опитват да заобиколят този закон, тъй като той поставя разработчика в доста строга рамка по отношение на изпълнението на задълженията към акционерите. Последното често се предлага "сметка схема"в замяна на условия, които изглеждат много по-благоприятни в сравнение с тези, предлагани от други разработчици по DDU.

За купувачи (на строителни съинвеститори)Предлага се сключване на предварителен договор за покупко-продажба на жилище, което е на етап строителство. Основният договор за покупко-продажба може да бъде сключен едва когато къщата е завършена и придобие статут на имот. Невъзможно е да се сключи договор за покупко-продажба за несъществуващ обект, но законът не забранява инвестирането в строителство и в такива случаи това обстоятелство се използва.

Строителната компания сключва PDCP и получава плащане от заинтересована страна, действаща като съинвеститор (тази инвестиция се нарича гаранционен депозит), и поема задължения за извършване на СМР. В списъка със задълженията на предприемача е и подписването на окончателен договор за покупко-продажба със съинвеститора, въз основа на който ще бъде пререгистрирана собствеността. За защита на инвестицията на съинвеститора строителна компанияму издава менителница за сума, равна на размера на инвестицията. Този законопроект не действа като „право на иск“ (подобно право предполага подписване на DDU), но съгласно условията на PDCP дружеството или сключва основния договор, или се задължава да върне парите срещу представената менителница.

Рискове при закупуване на жилище от предприемач чрез PDKP

Това е доста рисков формат на транзакция, тъй като ако фирмата фалира или възникнат финансови проблеми, които пречат на завършването на строителството, компанията няма да може да плати сметката. По принцип компанията може дори да откаже да прехвърли завършено жилище (ако например пазарните цени са се увеличили значително по време на строителството). На клиента просто се връща сумата по сметката и обезщетението и се намира нов купувач, от когото към момента на завършване строителни дейностиможете да вземете много повече пари.

Освен това, PDKP не е регистриран в Rosreestr (за разлика от DDU)и предприемачът може да продаде един и същ апартамент на няколко купувача; тогава те ще трябва да се бият помежду си в съда, за да разберат кой е собственикът. От своя страна предучилищната образователна институция трябва да премине държавна регистрация и ако след завършване на строителството все още има кандидати за жилище (който е подписал PDCP с разработчика), тогава съдът ще се произнесе в полза на собственика на DDU.

Предварителен договор за ипотечна програма

Този вид споразумение е необходимо при кандидатстване за ипотека в банка, като това се отнася основно за сделки на вторичния пазар.За закупуване на жилище от предприемач се използва малко по-различна схема - банката оценява платежоспособността на кандидата и въз основа на одобрение отвън, кредитна организация (документирано), кредитополучателят отива да подпише споразумение с разработчика. Трябва да се отбележи, че нито една банка няма да даде пари за „ схема на запис на заповед“, тъй като това е твърде рискована сделка, ипотеките вече се издават изключително в рамките на DDU.

Необходима е предварителна договорка, ако говорим за сделка с готов и завършен апартамент този моменте в нечий имот. Банката се интересува от следното:

• Документално потвърждение на съгласието на собственика да продаде имота;
• Договорена стойност на сделката;
• Време на транзакцията;
• Процедурата за сетълменти по сделката и процедурата за прехвърляне на имущество.

Предварителен договор с авансово плащане

Този документ най-често се подписва на вторичния пазар на жилища, за да се документират условията на предстоящата сделка и да се оправдае частичното плащане на средства. Подписването на такъв документ помага на купувача да си запази правото на покупка, тъй като след това продавачът за известно време спира всички усилия да намери клиент, макар и по-изгоден. По принцип този договор може лесно да бъде заменен с предварителен договор.

Ако скоростта на транзакцията не е критичен параметър за продавача, той например може да изчака, докато купувачът събере необходимата сума. Авансът в този случай ще позволи компенсиране на загубите, ако купувачът не е в състояние да гарантира изпълнението на задълженията от своя страна. Купувачът не трябва да се притеснява, че доброто жилище „си отива“ и може спокойно да събира пари.

Основни моменти от предварителния договор

На първо място, документът съдържа информация за страните по сделката.Трябва да се посочат имената на всички, които към момента имат право на собственост върху имота. Всеки от тях няма право да ви продава жилищна площ поотделно, само с писмено и нотариално заверено разрешение и пълномощно от останалите. Ако не бъдат включени всички, които по някакъв начин могат да поискат жилище, тогава може да се случи следното: новият собственик ще бъде задължен чрез съда да обезщети заявителя за пропуснати ползи. От своя страна купувачът въвежда и имената на всички бъдещи собственици (напр. съпругата си);

Информация за жилищна площ.След като бъдат записани всички данни за страните, които влизат в договорни отношения, трябва да се посочи адресът на апартамента, неговата квадратура, брой стаи, кадастрален номер и др. Най-точното описание на обекта елиминира неправилното тълкуване на документа;

Въведена е датата на транзакцията. Страните по сделката съвместно обсъждат и определят времето, необходимо за разрешаване на всички въпроси и подготовка на необходимите документи. Установеният краен срок трябва да бъде изписан както под формата на цифри, така и с думи, за да се елиминира евентуално недоразумение;

За продавача убедително доказателство, че клиентът наистина възнамерява да закупи именно тази жилищна площ след изтичане на определеното време, е депозит в брой.След като бъде приет, продавачът вече не показва имота за продажба. Участниците сами се договарят за размера на аванса. Прието е да се оставя депозит не повече от 10% от договорната цена на имота.

Съответно е необходимо да се изясни как да се работи с тези пари в случай на неизпълнение на договорните задължения, например, ако купувачът внезапно намери друг апартамент, който е по-подходящ за него по цена или местоположение. За да се предпази от щети, свързани например с отказ на по-изгоден купувач, продавачът може да задържи получените средства като неустойка за неизпълнение на задълженията на купувача. Ако не сте съгласни с тази политика, тогава трябва да обсъдите подробно всички условия на плащане, както и възможността за връщане, ако възнамерявате да продължите търсенето. От своя страна купувачът трябва да види в договора клауза, посочваща как продавачът ще компенсира щетите, ако откаже да изпълни условията на договора.

Друг важен момент.Собственик (или всеки от собствениците)трябва да предостави писмена разписка за получаване на средства, която ще посочи сумата и датата на получаване.

Участниците трябва ясно да определят цената на сделката след подписване на предварителния и основния договор, като цената остава непроменена. Други клаузи на договора може да показват, че цената може да се промени ( например, ако купувачът намери пари само след година или други обстоятелства);

Установява се процедурата, по която ще се извършва плащането.При извършване на безкасово плащане се посочват данните за всички банкови сметки, които ще бъдат включени в тази операция;

Предвидена е отговорност за нарушаване на договорните задължения.Всички условия трябва да бъдат договорени и записани в писмен вид;

Отделна клауза определя отговорностите на продавача по отношение на прилагането на допълнителни мерки.Например, ако купувате жилище на вторичния пазар, не забравяйте да се уверите, че всички регистрирани преди това жители са напуснали апартамента.

Заключение

С помощта на това споразумение можете да се споразумеете за всички точки, които ще бъдат включени в основния документ и всички тези точки ще бъдат прехвърлени в договора за покупко-продажба без промени. Ако има някакви съмнения относно някоя от разпоредбите, най-добре е да изчакате да направите заключение, тъй като извършването на промени в бъдеще може да не е възможно. (без никакви отстъпки).

Ако купувачът реши да прехвърли депозита, за по-сигурно е по-добре това да стане в присъствието на незаинтересовани свидетели (не е свързано с продавача). Горещо препоръчваме да прочетете внимателно договора, преди да го подпишете. Не се доверявайте на разработчик, който предлага страхотни условия при сключване на PDCP - подобни изкушения много често водят до горчиви разочарования.

Игор Василенко

От правна гледна точка договорът за дялово участие (СИП) е цял конгломерат от правоотношения.

От една страна, това е чисто договорно споразумение, според което предприемачът, като изпълнител, се задължава да извърши работа в определен период от време и срещу определено възнаграждение.

От друга страна, това е споразумение между двама съинвеститори, които инвестират в изграждането на жилищен имот.

Общо дейностите на предприемача по ЗДП са предприемачески дейности в строителството жилищни сгради, при които се приемат плащания от клиенти предварително или с пълно предплащане.

Това разнообразие прави DDU споразуменията едни от най-сложните в съвременното договорно право.

Видове предучилищно образование

Има няколко вида споразумения за дялово участие. По правило всеки тип „дърпа“ сключването на последващи договори. Всяко от временните споразумения по същество е добре разработен трик от разработчиците.

Факт е, че строителството на жилищни имоти е многоетапна процедура и предприемачът се стреми да минимизира собствените си разходи на всеки етап. Освен това разработчикът се стреми да получи ползи, дори ако обектът изобщо не е построен, въпреки че в тези случаи вече можем да говорим за измама.

В съответствие с етапите на дейността на разработчика се появиха и разпространиха следните видове DDU споразумения:

1. споразумение за намерение (предварителен DDU или PDDU);
2. технически PDDU;
3. всъщност DDU.

PDDU

Както подсказва името, подобно споразумение се сключва между контрагенти с цел записване на намерения. В този случай намерението на предприемача е да изпълни поръчката на клиента (това е мястото, където първо влиза в действие аспектът на договора), а намерението на клиента е потенциална жилищна поръчка. Споразумението за намерение предполага по-нататъшно сключване на основния договор.

Най-честата причина за сключване на PDDU е баналната липса на разрешение за строеж на предприемача. При липса на такова разрешение основният DDU изобщо не може да бъде сключен, тъй като има законова забрана за това. Но разработчикът се нуждае от клиенти и средства. Затова той прибягва до хитрост и сключва договор за трафик.

Това не означава, че разработчикът непременно има намерение за измама. PDDU се практикува от уважавани разработчици от дълго време. За да се предпазите от рискове при сключване на договор за трафик, трябва да разберете репутацията на разработчика. Факт е, че получаването на разрешение за строеж зависи от много причини - от мудността на местните власти до проблеми със самата строителна фирма. Може би не е дадено разрешение, защото фирмата няма право на земя за строителство или проектът не е преминал строителна експертиза. Има голям риск разрешението изобщо да не бъде издадено, а акционерите по ЗЗДП да започнат да имат сериозни проблеми.

Технически правила за движение

Това също е един от триковете на разработчика. По правило строителните компании, предлагащи заключения на техническите правила за движение, вече са получили всички необходими разрешенияв началото на строителството, но по различни причини не желаят веднага да сключат основно споразумение със своите акционери. По правило при сключването на технически споразумения практически няма рискове за акционерите, при условие че в споразумението крайният срок за сключване на основното споразумение е определен за близко бъдеще.

основен договор

Основният договор (DDU) урежда абсолютно всички условия, свързани с договора за споделено строителство. Поради факта, че DDU преминава задължителна регистрация в Rosreestr, от момента на подписване на DDU рисковете на акционера са сведени до минимум, въпреки че не са елиминирани. Реномирани компании, известно време преди подписването на споразумението, предоставят на акционера примерен договор за преглед. Ако строителната компания откаже да ви запознае с извадката и изисква незабавно да подпишете договора, тогава препоръчваме да се сбогувате с този разработчик.

При получаване на проба е препоръчително да не разчитате на собствените си сили, а да прегледате договорните условия от специалист по въпросите на дяловото строителство.

Ако за строителство се планира да получи ипотечен заем, можете да занесете пробата в банката. Банките много внимателно оценяват рисковете по време на изграждането на ипотека и отказват да издадат заем, ако клаузите на DDU вдъхват съмнения у тях.

Условия на DDU

От момента на подписване на ДДУ акционерът се превръща в строителен инвеститор наравно с останалите акционери. Преведените от тях средства се използват за изграждане на жилищна сграда.

Всеки DDU договор е индивидуален, тъй като съдържа данни за конкретно жилище, с определен метраж, на определен етаж за конкретен клиент. Номерът на апартамента не трябва да се взема предвид, тъй като номерирането на апартаментите може да се промени значително до момента на пускане на къщата в експлоатация.
DDU гласи:

• брой стаи в апартамента;
• Наличност спомагателни помещения, балкони, мансарди и лоджии;
• кадри на всяка стая и всяка стая;
• брой етажи

Правилното отразяване на тези данни в договора ще премахне потенциалните проблеми при регистриране на права на собственост върху жилище. Факт е, че регистраторите внимателно сравняват апартамента с данните на предучилищната образователна институция.

Срокове

Правилно съставеният DDU трябва да съдържа ясно определени срокове за прехвърляне на апартамента на акционера. Опростените срокове, ограничени например до шест месеца, трябва да будят безпокойство. Най-вероятно няма да бъдете измамени, но чакането за момента на предаване на ключовете може да се удължи значително.

важно!Въвеждането на къща в експлоатация и предаването на ключовете от апартамент на акционер са различни правни явления. В DDU периодът на въвеждане в експлоатация може да бъде определен за първата или втората половина на годината, но крайният срок за прехвърляне на апартамента трябва да бъде уведомен точно, например „в рамките на 20 дни от датата на въвеждане в експлоатация на къщата. ”

Основни точки на DDU

Всички основни точки от задълженията на страните по договора се свеждат до няколко думи „акционерът плаща“ и „предприемачът изгражда и прехвърля апартамент на акционера“, тоест по един или друг начин целият DDU е „усукани“ около тези условия.

Като цяло договорът трябва да обхваща следните основни разпоредби:

1. себестойност, тоест цената на един квадратен метър жилище, умножена по метража на апартамента. В същото време са посочени срокове пълно плащане, честота на плащания и начин.

По време на процеса на пускане на къщата в експлоатация кадрите се проверяват и ако се окажат по-малко от посоченото в DDU, предприемачът ще бъде задължен да върне разходите за надплатени квадратни метра. Спорен проблеме доплащане от страна на акционера за допълнителните метри. Във всеки случай разработчиците се опитват да съберат плащане, но чисто юридически това е незаконно, тъй като въпросът за съответствието на строителството с условията на договора е изцяло на разработчика;

2. гаранционни срокове. Те са склонни да варират, но като цяло гаранцията за тръбопроводната система трябва да бъде най-малко 3 години, а за корпуса - най-малко 5 години;
3. кадастрални данни за поземлен имот за строеж на къща;
4. информация за застраховка на строителната площадка;
5. адрес на изграждащия се обект по градоустройствени планове.

Кой подписва DDU

Страните по споразумението за дялово участие са акционерът и предприемачът. Ако всичко е ясно с акционера, тогава във връзка с строителна компанияима строги изисквания.

Договорът трябва да бъде подписан лично от директора на фирмата или от лице, което има нотариално заверено пълномощно от името на фирмата. Подписването на DDU от неупълномощено лице води до недействителност на договора.

Ръководителят на правния отдел на групата компании MIG-Real Estate Сергей Крахин каза на портала на сайта за рисковете от предварителен договор за покупко-продажба (PPSA) на недвижими имоти и начините за тяхното минимизиране.

Предварителният договор не отговаря на изискванията на 214-FZ „За участие в споделено строителство...“ и следователно разпоредбите на този закон, включително тези, свързани с правата на купувача и задълженията на предприемача към купувача, не важат за предварителния договор. Освен това, въз основа на нормите на чл. 429 Граждански кодекс RF, PDCP само потвърждава намерението на страните да формализират сделка в бъдеще.

Въз основа на тези фактори можем да кажем, че:

Предварителен договор, сключен за периода преди предприемачът да получи разрешения за строеж на недвижим имот, не дава на купувача пълно безусловно (безспорно) право на собственост да изисква апартамент от предприемача след въвеждане на имота в експлоатация;

Предварителен договор, сключен за периода преди предприемачът да получи собствеността върху имота, не гарантира прехвърляне на собствеността върху имота на купувача.

Не е предвидена и държавна регистрация на предварителния договор. И според Гражданския кодекс на Руската федерация и 214-FZ сделката за покупко-продажба на недвижим имот или права върху него се счита за валидна и сключена само в момента на държавна регистрация на прехвърлянето на собственост или права на собственост върху недвижими имоти на купувача.

По този начин можем да кажем, че за купувача сключването на договор с предприемача носи много рискове.

Основни рискове

В допълнение към опасността, свързана с факта, че правилата за правата на купувача и задълженията на предприемача към купувача съгласно 214-FZ не се прилагат към предварителния договор, има и други рискове.

Тъй като предварителният договор служи само като намерение за извършване на основната сделка в бъдеще, предприемачът има право да:

Изисквайте увеличение на цената на недвижимия имот като условие за сключване на основния договор;

Прекратяване на предварителния договор или несключване на основния договор с връщане на купувача на парите за закупуване на имота, без да дължи на купувача неустойка или обезщетение за загуби, а след прекратяване на предварителния договор, дори преди парите да бъдат върнати на купувача , продават имота на друго лице.

В същото време е малко вероятно купувачът да може да възстанови неустойки и загуби от разработчика за отказ да подпише основния договор.

Освен това, при прекратяване на PDKP, както и при несключване на основния договор, законът не установява краен срок за предприемача да върне средствата на купувача.

По този начин не е необходимо да се сключва предварителен договор за покупко-продажба на имота (в периода, когато предприемачът няма разрешителни за строеж) до достигане на 70% от строителната готовност на обекта.

Като цяло е препоръчително да се съгласите да сключите предварителен договор само ако купувачът се интересува от закупуване на недвижим имот в определен район или сграда, т.е. не разглежда алтернативи (при условие че готовността на обекта е най-малко 70%, тече активно строителство и PDCP определя датата за завършване на строителството, датата на сключване на основния договор и прехвърляне на недвижимия имот на купувача, датата на представяне на основния договор на регистриращия орган, както и, според възможностите, значителни санкции, приложими към предприемача в случай на нарушение на някое (всяко) от задълженията на предприемача и/или когато обектът е построен и поставен в експлоатация, а разработчикът извършва държавна регистрация.

Минимизиране на рисковете

Предварителният договор трябва ясно да посочва всички съществени условия на бъдещия основен договор и характеристиките на бъдещия имот, включително информация:

ОТНОСНО парцел земя, върху който ще бъде построен обектът,

Относно разрешението за строеж,

Относно правото на разработчика върху него,

Относно площта на имота,

Относно броя на помещенията (стаите),

Относно пода

Относно непроменяемата цена,

Относно срока за сключване на основния договор,

Относно отговорността на предприемача за отказ да сключи основния договор, несключването му или прекратяване на предварителния договор.

Освен това не трябва да се съгласявате да заплатите 100% от цената на имота по предварителен договор. По-добре е в PDCP да се включи условие за плащане на стойността на недвижимия имот по основния договор или на вноски - според предварителния и основния договор (по-голямата част - според основния).

Също така е невъзможно да се съгласи, че плащането за недвижими имоти в PDCP трябва да бъде посочено като депозит, тъй като при прекратяване на това споразумение по инициатива на купувача, депозитът в съответствие с параграф 2 на член 381 от Гражданския кодекс на Руската федерация не подлежи на възстановяване.