Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих:

1. Естественные (природные) объекты - земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и "недвижимостью по природе".

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и прочее.

2. Искусственные объекты (постройки) (рисунок 1.1):

Рисунок 1.1 - Классификация объектов недвижимости

• а) жилая недвижимость - малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;
• б) коммерческая недвижимость - офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;
• в) общественные (специальные) здания и сооружения:
  • - лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т. д.);
  • - учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т. д.);
  • - культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т. д.);
  • - специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т. д.;
• г) инженерные сооружения - мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку.

Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Искусственные объекты получили название - "недвижимость по закону", однако эта категория недвижимости опирается на "недвижимость по природе".

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства.

К незаконченным объектам строительства относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы:

• а) объекты, на которых ведутся работы;
• б) объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены.

В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает застройщик. В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения строительства, а также:

• - при консервации - срок, на который консервируется (временно прекращается) строительство, условия консервации, наименование организации, на которую возлагаются подготовка стройки к консервации, сохранность построенных объектов и выполненных работ;
• - при полном прекращении строительства - порядок ликвидации и использования уже построенных объектов или их частей, смонтированных конструкций и оборудования, реализации завезенных на стройку материальных ценностей.

Требует от оценщика проведения анализа большого числа факторов, определяющих величину расчетной стоимости. Квалифицированное и обоснованное заключение о стоимо­стных характеристиках объекта оценки возможно только на основе сис­тематизированных и подтвержденных тем или иным образом исходных данных, которые могут быть проверены любым заинтересованным ли­цом, включая органы власти. Основными задачами оценщика являются четкое определение собственно объекта оценки, его идентификация (описание), обоснование выбора информационной базы при проведе­нии расчетов и сведений к минимуму различных допущений и предпо­ложений в отношении используемых в расчетах величин.

При полном прекращении строительства - порядок ликвида­ции и использования уже построенных объектов или их час­тей, смонтированных конструкций и оборудования, реализа­ции завезенных на стройку материальных ценностей заказчика.

Постоянного (бессрочного) пользования участками государст­венной и муниципальной собственности;

Аренды земельного участка, возмездно или безвозмездно при­обретенного;

Ограниченного пользования прилегающими земельными уча­стками, находящимися в собственности иных лиц.

В процессе эксплуатации земли участок может приносить доход, называемый земельной рентой , под которой понимается внутренний показатель эффективности использования земельного участка как актива предприятия, который определяется как частное от деления рассчитываемой величины стоимости на срок капитализации. В со­ответствии с проектом методических рекомендаций «Порядок учета стоимости земельных участков в активах коммерческих организа­ций, в том числе с иностранными инвесторами » при расчете земельной ренты предлагается следующая классификация земельных участков в зависимости от вида использования: сельскохозяйствен­ные, лесохозяйственные, земли поселений и пр.

Приведенные выше системы, классификации основных фондов и предложения по классификации земельных участков в настоящее время приняты за основу при учете в активах предприятий результа­тов по определению стоимости их имущества. Однако они рассмат­ривают объекты недвижимости не как единое целое, а как основные фонды и земельный участок. Вместе с тем, если проводить анализ именно рыночной стоимости недвижимости, возникает необходи­мость в разработке собственной системы классификации, которая позволяла бы учитьшать основные «товарные» свойства целостного объекта и была бы увязана с уже существующими системами клас­сификации и описания объектов.

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ

КАФЕДРА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И КАДАСТРОВ

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине: «Типология объектов недвижимости»

Введение

Объектов недвижимости великое множество и все они различны и неоднородны, необходимо их классифицировать по определенным признакам. Рассмотрим такое понятие, как типология. Типология - научная классификация предметов или явлений по общности каких-либо признаков. Изучение дисциплины «Типология объектов недвижимости» предполагает получение теоретических знаний и практических навыков по классификации объектов недвижимости.

Цель дисциплины: уметь классифицировать недвижимые объекты по различным признакам, разбираться в особенностях правового режима недвижимого имущества в российском законодательстве.

Применение классификации по различным признакам будет рассмотрено в данной работе на следующих объектах недвижимости:

Электроподстанция «Грач»;

Комсомольский проспект;

Пироговское водохранилище;

Глава 1. Теоретические основы типологии объектов недвижимости

Впервые термин "недвижимое и движимое имущество" появился в законодательстве Российской империи в Указе Петра Первого от 23 марта 1714 г. "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах", заменив собой существовавшие разнообразные понятия, регулировавшие правовое положение земельных участков и строений. В Своде Законов Российской Империи недвижимым имуществом признавались земля и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги. Под движимым имуществом понимались всякого рода мореходные и речные суда, книги, рукописи, картины, экипажи, земледельческие орудия, а также все то, что из земли извлечено.

В основах гражданского законодательства СССР и республик, принятых Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г., в период политического и экономического реформирования не только советского права, но и советского строя, уже содержались нормы, делящие имущество на движимое и недвижимое. Дальнейшее свое отражение деление на движимые и недвижимые вещи нашло в Гражданском кодексе РФ, части первой, введенной в действие с 1 января 1995 г. Так, статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

В соответствии с законодательством РФ вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Гражданский кодекс РФ, осуществив деление вещей на движимые и недвижимые вещи, одновременно ввел институт государственной регистрации недвижимости. Во исполнение положений статьи 131 ГК РФ 21 июля 1997 г. был принят ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вступивший в силу с 31 января 1998 г.

Определяющие факторы объектов недвижимости:

Родовые. Связь с землей, степень подвижности, длительность кругооборота, форма функционирования и ее состояние в процессе использования, способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств, общественное значение. Связь объекта недвижимости с земельным участком может быть прямой и косвенной (непосредственной и опосредованной).

Степень подвижности - абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению.

Форма функционирования - натурально-вещественная и стоимостная.

Состояние потребительской формы в процессе использования - не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации.

Длительность кругооборота (долговечность) - многократное использование, а земли - бесконечно при правильном использовании.

Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств - постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений.

Общественное значение - пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством.

Видовые Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.) - определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество.

Глава 2. Типология зданий

В состав зданий входят архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. В качестве основных конструктивных частей здания имеют стены и крышу. Также в состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, как-то: система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании); внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты.

Основные признаки классификации зданий

Этажность: одноэтажные, двухэтажные, многоэтажные.

Вид освещения: естественное (верхнее, боковое), искусственное, совмещенное.

Система воздухообмена (естественная, механическая, кондиционированная).

Температурный режим: отапливаемые, неотапливаемые.

Транспортное оборудование: крановое, подвесное, бескрановое.

Вид строительного материала: каменные, деревянные, смешанные, саманные, глинобитные, панельные.

Капитальность: особо капитальные, обыкновенные, облегченные, рубленные.

Срок службы: 100, 80, 65, 40, 20.

Производственные здания

Общественные здания

В данной расчетно-графической работе признаки классификации зданий были изучены на примере ТРК «Золотой Вавилон» в районе ОТРАДНОЕ. «Золотой Вавилон» - это современный торговый комплекс европейского стиля с современной архитектурой. Торговый комплекс «Золотой Вавилон» вмещает в себя гипермаркет «Карусель», современный шестизальный кинотеатр «Люксор», более 120 бутиков, кафе, бары, рестораны на любой вкус, удивительный детский городок, а также предприятия сферы услуг (представительство крупного банка, аптека, химчистка, салон красоты и т.д.). Описание ТРК «Золотой Вавилон» представлено в Таблице 1. Расположение данного объекта недвижимости в общей классификации зданий и строений представлено в приложении 1.

Таблица 1 - Описание здания

Объект недвижимостиСостав сведенийОписаниеЗдание ТРК «Золотой Вавилон»Местоположение (адрес)Москва, СВАО, ул. Декабристов 12, План расположенияСм. рис. 2НазначениеПроизводственноеОсновной материал конструкцииЖелезобетон с металлическим каркасомГод постройки2002Число этажей2Площадь застройки38 000 м2Дополнительный состав имущества зданияКотельная установка для отопления, внутренняя сеть водопровода и канализации; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства; подъемники и лифты.Описание особых публично-правовых ограничений в использовании и оборотоспособностиОбъект недвижимости относится к торгово-промышленным зданиямОписание особых публично-правовых предписаний по охране и эксплуатацииЗапрет на постройку и эксплуатацию очистных сооружений и предприятий химической промышленности в радиусе 500 метровГлава 3. Типология сооружений

К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т.д.), или для осуществления различных непроизводственных функций (сооружения городского благоустройства).

Классификация сооружений:

Функциональное назначение - коммуникационные, транспортные, водоканализационные, устройства для размещения технического оборудования, прочие сооружения.

Вид строительного материала - земляные и деревянные, каменные и кирпичные, металлические, железобетонные.

Капитальность - прочные, особо прочные, вековой прочности.

Срок службы - 8-15, 20-30, 40-75, 100-200 лет.

В данной работе с целью изучения признаков классификации сооружений были рассмотрены следующие объекты: электроподстанция «Грач» и Комсомольский проспект. Электроподстанция «Грач» 110/20 кВ мощностью 2х80 МВА обеспечивает электроэнергией свыше 1,2 млн кв. м жилья для более чем 30 тыс. человек. Была поставлена под напряжение 12 января 2008 года. Расположение данного объекта недвижимости в общей классификации сооружений представлено в приложении 2. Комсомольский проспект (рис. 4) - проспект в Центральном административном округе города Москвы. Проходит от Крымской площади (Садового кольца) до Лужнецкого моста. Пересекает улицы: Тимура Фрунзе, и Хамовнический Вал. Расположение данного объекта недвижимости в общей классификации сооружений представлено в приложении 3. Описание сооружений (электроподстанции и дороги) представлено в Таблице 2.

Таблица 2 - Описание сооружений

Объект недвижимостиСостав сведенийОписаниеЭлектроподстанция ГрачМестоположение (адрес)Москва, ЮЗАО, пос., Захарьино, ул. Гагарина Назначение и описание расположения по отношению к поверхности землиОбслуживание воздушных линий электропередачПризнак режимообразующего объекта и иные специфические параметры сооружения, которые существенны для определения характера и размера землепользования, а также установления охранных зон для безопасной эксплуатации объектаОхранная зонаКлассификация по видам основных фондовПроизводственнаяГод постройки2008Автомобильная дорогаМестоположение (адрес)Комсомольский проспектПлан расположенияСм. рис.Назначение и описание расположения по отношению к поверхности землиОбслуживание внутренних пассажирских и грузовых перевозок. Наземное.Признак режимообразующего объекта и иные специфические параметры сооружения, которые существенны для определения характера и размера землепользования, а также установления охранных зон для безопасной эксплуатации объектаШумовая зона автомобильной дороги 100 м.Классификация по видам основных фондовКосвенно производственнаяГод постройки1958

Глава 4. Типология земельных участков

Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

По потребительским свойствам, хозяйственному и экономическому назначению весь земельный фонд в Российской Федерации (согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации №136-ФЗ) делится на семь категорий земель:

Земли сельскохозяйственного назначения - земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Земли поселений - земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения (земли промышленности и иного специального назначения) - земли, которые расположены за чертой поселений и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации вышеназванных объектов, осуществления иных специальных задач.

Земли особо охраняемых территорий - земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, для которых установлен особый правовой режим.

Земли лесного фонда - лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и др.), и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и др.).

Земли водного фонда - земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов.

Земли запаса - земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения.

По уровню хозяйственной освоенности земельные участки могут быть: незастроенными, но предназначенными под строительство; застроенными; под объектами незавершенного строительства; занятыми парками и лесными насаждениями; под ветхой застройкой, подлежащей сносу; под объектами, подлежащими переносу в целях освобождения участка по экологическим или градостроительным требованиям; свободными.

В данной расчетно-графической работе мною был описан земельный участок. Его местоположение: Московская область, Дмитровский район, в районе д. Михайловское. Расстояние - 52 км от МКАД. Рельеф ровный, заболоченность отсутствует, окружен смешанным лесом, граничит с Жестылевским водохранилищем, коммуникации по границе. Описание этого земельного участка представлено в Таблице 3. Расположение данного объекта недвижимости в общей классификации земельных участков представлено в приложении 4.

Таблица 3 - Описание земельного участка

Объект недвижимостиСостав сведенийОписаниеЗемельный участокМестоположение (адрес)Московская область, Дмитровский район, д. МихайловскоеПлощадь границСм. рис. 5Площадь4,16 гаЦелевое назначениеДачное назначениеПеречень видов разрешенного использованияДля дачного строительстваОписание особых публично-правовых ограничений в использовании и оборотоспособностиВ соответствии с разрешенным использованиемСостав имущества земельного участкаЗдание администрации бывшего дачного кооперативаЗоны действия публичных и частных сервитутовСервитуты отсутствуютРыночная стоимость30120000 руб.Глава 5. Типология участков недр

Недра - часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения.

По функциональному назначению:

Недра предоставляются в пользование для:

) регионального геологического изучения, включающего региональные геолого-геофизические работы, геологическую съемку, инженерно-геологические изыскания, научно-исследовательские и другие работы, направленные на общее геологическое изучение недр;

) геологического изучения, включающего поиски и оценку месторождений полезных ископаемых;

) геологического изучения, включающего разведку месторождений полезных ископаемых;

) добычи полезных ископаемых;

) строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых;

) образования особо охраняемых участков недр, имеющих научное, культурное, эстетическое, санитарно-оздоровительное и иное значение (научные и учебные полигоны, геологические заповедники, заказники, памятники природы, пещеры и другие подземные полости);

) сбора минералогических, палеонтологических и других геологических коллекционных материалов.

Участки недр могут предоставляться в пользование одновременно для геологического изучения, включающего поиски и оценку, разведки и добычи полезных ископаемых (по совмещенной лицензии).

По срокам пользования недрами.

Участки недр предоставляются в пользование на определенный срок или без ограничения срока.

На определенный срок участки недр предоставляются в пользование для:

геологического изучения - на срок до 5 лет;

добычи полезных ископаемых - на срок до 20 лет, продлеваемый впоследствии на срок отработки месторождения полезных ископаемых, исчисляемый исходя из технико-экономического обоснования разработки месторождения полезных ископаемых, обеспечивающего рациональное использование и охрану недр;

добычи подземных вод - на срок до 25 лет;

добычи полезных ископаемых на основании предоставления краткосрочного права пользования участками недр - на срок до 1 года.

Без ограничения срока могут быть предоставлены участки недр для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений, связанных с захоронением отходов, строительства и эксплуатации нефте- и газохранилищ, а также для образования особо охраняемых участков недр и иных целей.

По правовому режиму:

Недра в границах территории Российской Федерации, включая содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются единой неделимой государственной собственностью. Участки недр не могут быть предметом гражданско-правовых сделок, в том числе договоров купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме.

В данной работе типологию участков недр я рассмотрела на примере участка недр «Никольский-1». Расположен на территории Иркутского района Иркутской области, в 3,5 км на восток от окраины поселка Никольск. Глины на участке недр представлены залежью, вытянутой с юга на север. Полезная толща представлена глиной белого или серого цвета, мощностью от 2,0 до 5,2 метров и глиной белого или серого цвета высокой пластичности, мощностью от 2,0 до 5,7 метров. Площадь участка недр - 18,6 га. Описание участка недр «Никольский - 1» представлено в Таблице 4. Расположение данного объекта недвижимости в общей классификации участков недр представлено в приложении 5.

Таблица 4 - Описание участка недр

Объект недвижимостиСостав сведенийОписаниеУчасток недр «Никольский - 1»Контур залегания18,6 гаМинимальная и максимальная глубина залегания участка недр0,5 до 3,1 метров в центральной части; 14,3 м в восточнойНазначение Для разведки и добычи глин

Глава 6. Типология обособленных водных объектов

Водный объект - это сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа либо в недрах, имеющие границы, объем и черты водного режима. В состав водного объекта включаются поверхность воды, земли, покрытые водой и сопряженные с ними дно и берега (ст. 7 ВК РФ). Как единый водный объект рассматриваются также подземные воды и вмещающие их горные породы. Из всей совокупности водных объектов к недвижимому имуществу ГК РФ относит только обособленные водные объекты.

Обособленные водные объекты (замкнутый водоем) - это небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Они являются составной частью земельного участка.

Водохранилище - искусственное озеро, содержащее более 1 млн. м3 воды, уровень которой регулируется специальными сооружениями (обычно плотинами).

Классификация по происхождению:

Долинные водохранилища - заливают водой долины рек.

Наливные - воды из реки во время паводка отводятся в находящиеся по соседству естественные впадины.

Озера-водохранилища. Уровень воды в озере поднимают плотинами.

Подземные водохранилища. Заполняют водой естественные пустоты в недрах земли.

Прибрежные морские водохранилища - в морских заливах, бухтах и лиманах.

Равнинные водохранилища.

Горные водохранилища.

В данной расчетно-графической работе мною была рассмотрена общая классификация обособленных водных объектов на примере Пироговского водохранилища, которое является частью Клязьминского. Соединено с Учинским водохранилищем искусственным каналом им. Москвы. На западном окончании построена плотина, сквозь которую вытекает Клязьма. Описание представлено в Таблице 5. Расположение данного объекта недвижимости в общей классификации обособленных водных объектов представлено в приложении 6.

Таблица 5 - Описание обособленного водного объекта

Объект недвижимостиСостав сведенийОписаниеПироговское водохранилищеМестоположение (адрес)Московская область, Мытищинский районПлощадь границСм. рис. 8Площадь600 гаЦелевое назначениеЗемли водного фондаПеречень видов разрешенного использованияРыбный промысел, яхт-клуб, отдыхОписание особых публично-правовых ограничений в использовании и оборотоспособностиВодоохранная зона, прибрежная полосаЗоны действия публичных и частных сервитутовСервитуты отсутствуютКлассификация типа объекта и его назначениеПоверхностный водный объект

Глава 7. Типология лесов и многолетних насаждений

Среди недвижимого имущества особое место занимают многолетние насаждения и леса - совокупность земель, отнесенных к лесному фонду, древесной, кустарниковой и травянистой растительности, животных, микроорганизмов и других объектов природы, биологически взаимосвязанных и оказывающих влияние друг на друга в своем развитии и на окружающую среду. Лес состоит из трех частей: земли лесного фонда; леса, не входящие в лесной фонд, и древесно-кустарниковая растительность.

Второй составной частью рассматриваемого вида недвижимости являются многолетние насаждения, которые отличаются большим разнообразием. Классификация многолетних насаждений:

Вид продукции: плодово-ягодные (семечковые; косточковые; орехоплодные, субтропические, ягодники, виноградники) и технические (чайные, хмель, тунга, каучуконосы и др.).

Функциональное назначение:

декоративно-озеленительные (кустарниковые и древесные);

полезащитные;

живые изгороди.

Возраст вступления в товарное производство:

плодовые - 5-8 лет;

ягодники - 2-3 года;

технические - 7-10 лет;

декоративно-озеленительные - 5-12 лет.

Продолжительность эксплуатации:

плодово-ягодные-10-30 лет;

технические-10-50 лет;

озеленительные-50-100 лет.

Лосиный Остров - один из первых национальных парков в России, расположен на территории Москвы и Московской области (городской округ Балашиха, городской округ Королёв и городской округ Мытищи) и является крупнейшим лесным массивом в городе Москва и крупнейшим среди лесов, расположенных в черте городов (Московская часть). Расположение данного объекта недвижимости в классификации обособленных водных объектов представлено в приложении 7.

Главный ботанический сад РАН <#"justify">Объект недвижимостиСостав сведенийОписаниеУчасток леса в Национальном парке «Лосиный остров»Местоположение (адрес)Московская область, городской округ Балашиха, городской округ Королёв и городское поселение Мытищи Мытищинского муниципального районаПлощадь границСм. рис. 11Площадь116,215 км²Целевое назначениеЗемли особо охраняемых территорийПеречень видов разрешенного использованияВ соответствии с целевым назначениемОписание особых публично-правовых ограничений в использовании и оборотоспособностиЗона охраняемого природного ландшафтаОписание особых публично-правовых предписаний по охране и эксплуатацииЗапрет на разведение костров, курение на всей территорииСостав имущества участка лесаЛипа, дуб, береза, орешник, рябина, клен, ольха и др.Зоны действия публичных и частных сервитутовСервитуты отсутствуют

Таблица 7 - Описание многолетних насаждений

Объект недвижимостиСостав сведенийОписаниеМноголетние насаждения ботанического сада академии РАНМестоположение (адрес)Москва, СВАО, ул. Ботаническая 4Площадь границСм. рис. 12, 13Площадь35 гаЦелевое назначениеЗемли особо охраняемых территорийПеречень видов разрешенного использованияВ соответствии с целевым назначениемСостав имуществаПороды: груша, яблоня, слива, облепиха, орешникЗоны действия публичных и частных сервитутовСервитуты отсутствуютКлассификация в соответствии с общероссийским классификатором основных фондовнепроизводственныеГод посадки1965Заключение

В данной контрольной работе была рассмотрена классификация объектов недвижимости по различным признакам: типология зданий, сооружений, земельных участков, участков недр, обособленных водных объектов, лесов и многолетних насаждений. Таким образом, были выявлены принципиальные отличия в целевом и функциональном назначении, использовании и происхождении этих объектов недвижимости на конкретных примерах:

Торгово-развлекательный центр «Золотой Вавилон»;

Электроподстанция «Грач»;

Комсомольский проспект;

Земельный участок в Дмитровском районе Московской области;

Участок недр «Никольский - 1»;

Пироговское водохранилище;

Участок леса в национальном парке «Лосиный остров»;

Многолетние насаждения ботанического сада РАН.

Библиографический список

1.Российская Федерация. Законы. Конституция Российской Федерации. Принят 12 декабря 1993 г.

2.Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации. Принят 21 октября 1994г. №51-ФЗ.

.Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс Российской Федерации. Принят 22 декабря 2004г. №190-ФЗ.

.Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации. Принят 25 октября 2001г. №136-ФЗ.

.Российская Федерация. Законы. Водный кодекс Российской Федерации. Принят 12 апреля 2006г. №74-ФЗ.

.Российская Федерация. Законы. Лесной кодекс Российской Федерации. Принят 8 ноября 2006г. №200-ФЗ.

.Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Принят 17 июня 1997 г. № 122-ФЗ.

.Российская Федерация. Законы. О государственном кадастре недвижимости. Принят 27 июля 2008 г. № 221-ФЗ.

.Российская Федерация. Законы. О товариществах собственников жилья. Принят 15 июня 1996г. №72-ФЗ.

.Смирнова М.А. Типология объектов недвижимости. Методические указания для проведения семинарских занятий. М.: ГУЗ, 2005.

.Лепехин П.А., Обухов Д.А. Лекционный материал по дисциплине «Типология объектов недвижимости». 2011.

Приложение 1

недвижимость земля участок недра типология

Приложение 2

До введения в действие первой части ГК РФ с 1 января 1995 г. вместо понятия "недвижимость" использовалось понятие "основные фонды". К основным фондам относятся предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, взрос­лый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и т. д.), которые в своей натуральной форме функционируют и пользуются в народном хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребительской формы. Основные фонды - составная часть недвижимости (без машин и оборудования), и это понятие является более узким, поскольку в составе основных фондов не учитывается земля.

Основные классификации, которые использовались в СССР и до настоящего времени применяются в РФ, относятся только к основным фондам.

2.1. Классификация объектов недвижимости в соответствии с окоф

В соответствии с постановлением Госстандарта РФ от 26 декаб­ря 1994 г. № 359 с 1 января 1996 г. в РФ введен в действие Общероссийский классификатор основных фондов - ОК 013-94 (ОКОФ).

Данная классификация описывает практически все типовые объекты основных фондов, однако при проведении исследований стоимостных характери­стик объектов данная укрупненная классификация не позволяет учесть целый ряд факторов, существенных для оценки именно недвижимости. Рассмотрим основные характеристики объектов основных фондов.

Здания (кроме жилых). В состав зданий входят строитель­но-архитектурные объекты, назначением которых является соз­дание условий для труда, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.

Классифицируются отдельно стоящие объекты. Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое пред­ставляет собой самостоятельное конструктивное целое, их счи­тают отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (скла­ды, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и пр.) являются самостоятельными объектами. Помещения, встроенные в зда­ния и предназначенные для магазинов, столовых, парикмахер­ских, ателье, пунктов проката, детских садов, яслей, отделений связи, банков или иных организаций, назначение которых иное, чем основное назначение здания, входят в состав основного здания.

В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необ­ходимые для их эксплуатации: система отопления с оборудо­ванием, включая котельную установку, например бойлерную (если последняя находится внутри здания); внутренняя сеть водопровода, газопровода, канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сиг­нализационные сети; вентиляционные устройства общесанитар­ного назначения; подъемники и лифты. Водо-, газо-, теплопроводные устройства, а также устройства канализации включают в состав зданий, начиная от вводного вентиля или тройника или от ближайшего смотрового колодца в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода. Проводку электри­ческого освещения и внутренние телефонные и сигнализацион­ные сети включают в состав здания, начиная от вводного ящика или кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты) или от проходных втулок (включая сами втулки).

Фундаменты под объектами всякого рода, не являющимися зданиями, - котлами, генераторами, станками, машинами, ап­паратами и пр., расположенными внутри зданий, не входят в состав здания, кроме фундаментов крупногабаритного оборудо­вания. Фундаменты этих объектов входят в состав тех объектов, в которых они используются; фундаменты крупногабаритного оборудования, сооруженные одновременно со зданием, входят в состав здания. Для такого типа объектов используется термин "специализированные здания",

Сооружения. К сооружениям относятся инженерно-строи­тельные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т. д.) или для обслуживания населения (сооружения городского благоустройства и т. д.).

В состав сооружения входят все устройства, составляющие с ним единое целое.

Номенклатура сооружений включает более 100 наименова­ний, а доля их стоимости в общем объеме строительства составляет более 25%. К подразделу "сооружения" также относятся передаточные устройства. В состав этой группы входят все имеющие самостоятельное значение объекты, предназначенные для трансформации, передачи и перемещения энергии и инфор­мации, такие, как линии электропередачи, теплоцентрали, тру­бопроводы различного назначения, радиорелейные линии, ка­бельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствую­щими комплексами инженерных сооружений.

Жилища. К данному подразделу относятся здания, предна­значенные для невременного проживания. Подраздел включает также передвижные щитовые домики, плавучие дома, прочие здания (помещения), используемые для жилья, а также исто­рические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома. Передвижные домики производственного (мас­терские, котельные, кухни, АТС и пр.) и непроизводствен­ного назначения (жилые, бытовые, административные и пр.) относятся к зданиям. Автомобили, автомобильные и трактор­ные прицепы, железнодорожные специализированные и пере­оборудованные вагоны, основным назначением которых являет­ся выполнение производственных функций (вагоны-лаборато­рии, клубы, конторы и пр.), считаются передвижными пред­приятиями соответствующего назначения и учитываются как здания.

Многолетние насаждения. Этот подраздел включает все виды искусственных многолетних насаждений независимо от возраста: плодово-ягодные, технические, защитные, декора­тивные и озеленительные насаждения всех видов; искусст­венные насаждения ботанических садов, других научно-исследовательских учреждений и учебных заведений для науч­но-исследовательских целей. Объектом классификации дан­ного подраздела являются зеленые насаждения каждого парка, сквера, сада, улицы, бульвара, двора, территории предприя­тия и т. п.

Рассмотрим еще один вид объекта оценки, который не учи­тывается в рамках ОКОФ.

Незавершенное строительство. К данной группе относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. В практике оценки недвижимости необходимо различать объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает заказчик (инвестор).

Назовите субъекты и объекты типологии объектов недвижимости.

Следует различать понятия объект и субъект собственности на недвижимость, а также право собственности и отношения собственности.

Субъекты права собственности на недвижимое имущество это собственники конкретных земельных участков и других объектов недвижимости, наделенные земельными правами и несущие обязанности в соответствии с земельным, гражданским, водным, лесным и другим законодательством России. В имущественные отношения по поводу недвижимости вступают три основные группы субъектов:

а) Российская Федерация и субъекты РФ в лице органов государственной власти, города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления;

б) граждане, объединения людей, семьи, народ, население, социальная группа, в том числе иностранные граждане;

в) юридические лица коммерческие, некоммерческие и другие организации, в том числе иностранные.

Для совершения сделок на рынке недвижимости граждане должны обладать гражданской и земельной право- и дееспособностью. Земельная правоспособность и дееспособность предусматривает, например, наличие опыта работы, квалификации или специальной подготовки для приобретения участка с целью организации фермерского хозяйства.

Особенность Российской Федерации, республик, краев, областей и округов состоит в том, что они являются не только субъектами права государственной собственности на землю, но и носителями права территориального верховенства как элемента их суверенитета.

Объект права собственности на недвижимость это в первую очередь участок земли как пространственный базис в определенных границах фиксированной площади и местоположения, здания, сооружения, леса, обособленные водные объекты и другие вещи в соответствии с законом. Кроме недвижимого имущества в материальной форме объектами отношений выступают также вещные права и ограничения прав собственности.

В отличие от права собственности вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их обладателям. По своей правовой природе они являются абсолютными, субъекты таких прав могут их осуществлять самостоятельно без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на недвижимость к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются, и они могут продолжать свои полномочия (действия) в отношении имущества.

Третью группу объектов отношений составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитут, ипотека, доверительное управление и аренда, которые имеют неодинаковую правовую природу. Так, сервитут это ограниченное вещное право, ипотека передача заемщиком кредитору права на недвижимость в качестве обеспечения ссуды, а аренда и доверительное управление договорные обязательства.

В отличие от субъектов объекты собственности на недвижимость являются пассивной стороной отношений собственности.

Право собственности выражает отношение людей к недвижимому имуществу как к своему или как к чужому по формуле субъект объект.

Отношения собственности это система отношений между людьми по поводу присвоения и отчуждения земельных участков и других объектов недвижимости. Эти субъектно-объектные отношения включают отношения между разными субъектами одного объекта собственности и отношения по поводу формирования нового объекта собственности.

Назовите цель и задачи типологии.

Дисциплина «Типология объектов недвижимости» освещает современную типологическую классификацию зданий, строений и сооружений различного функционального назначения. Целью дисциплины является овладение студентами теоретическими положениями, понятиями, основными методами, передовыми технологиями и практическими навыками выполнения кадастровых работ.
Задачи дисциплины:
изучение общих характеристик, функционального назначения зданий и сооружений, их расположение в застройке населенных пунктов и градостроительное значение;
приобретение студентами знаний по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, учету, мониторингу, технической и экономической оценке объектов недвижимости, в частности зданий и сооружений гражданского назначения;
изучение оценки качества гражданских зданий, а именно структуре качества и критериям ее оценки.
Объектом исследования дисциплины являются объекты недвижимости (здания, строения, сооружения и иные объекты), технические требования к зданиям, объемно-планировочные решения и параметры.

Какие факторы влияют на отнесение объектов недвижимости к соответствующему функциональному назначению?

По функциональному назначению здания подразделяются: на гражданские (жилые и общественные) - для обеспечения бытовых потребностей и общественной деятельности людей; промышленные - для ведения разнообразной производственной деятельности; сельскохозяйственные - для различных отраслей сельскохозяйственного производства. Социальные запросы общества определяют, в первую очередь, функциональное назначение строящихся зданий, а функциональное назначение здания главным образом определяет их форму.

Перечислите принципы типологии объектов недвижимости.

6. В чем заключается подготовка информации для типологизации объектов недвижимости?

Раздел 2. Методы и признаки типологизации объектов недвижимости.

В чем заключается сущность и применение классификационных построений при отнесении объекта недвижимости к соответствующему функциональному использованию?

Назовите признаки классификации.

Основные признаки классификации зданий

Этажность: одноэтажные, двухэтажные, многоэтажные.

Вид освещения: естественное (верхнее, боковое), искусственное, совмещенное.

Система воздухообмена (естественная, механическая, кондиционированная).

Температурный режим: отапливаемые, неотапливаемые.

Транспортное оборудование: крановое, подвесное, бескрановое.

Вид строительного материала: каменные, деревянные, смешанные, саманные, глинобитные, панельные.

Капитальность: особо капитальные, обыкновенные, облегченные, рубленные.

Срок службы: 100, 80, 65, 40, 20.

Производственные здания

Общественные здания

Классификация сооружений:

Функциональное назначение - коммуникационные, транспортные, водоканализационные, устройства для размещения технического оборудования, прочие сооружения.

Вид строительного материала - земляные и деревянные, каменные и кирпичные, металлические, железобетонные.

Капитальность - прочные, особо прочные, вековой прочности.

Срок службы - 8-15, 20-30, 40-75, 100-200 лет.

Назовите существенные (родовые), типовые и видовые признаки классификации.

Раздел 3. Характеристика и классификация искусственных объектов недвижимости

В чем заключается классификация рекреационной недвижимости?

Рекреационная недвижимость предназначена для отдыха.
К рекреационной недвижимости можно отнести гостиницы, базы отдыха, кемпинги, мини-гостиницы и пр. Доходность рекреационной недвижимости напрямую зависит от выбранной и реализованной для нее концепции.

Равнинные водохранилища.

Горные водохранилища.

Экономические

Конъюнктура на рынке минерального сырья (соотношение спроса и предложения, емкость рынка)

Уровень цен на материалы, машины и оборудование, энергию, используемые при добыче и первичной переработке минерального сырья

Эффект масштаба (объемы добычи, транспортировки, первичной переработки)

Структура фирмы: вертикальная интеграция или специализация

Уровень инфляции (дефляции), уровень финансовой ренты, вывоз капитала

Научно-технический прогресс, ценовые факторы: монопольные и трансфертные цены, бартер, неплатежи, толлинг

Существующая система налогообложения, периодичность выплаты налогов и иных платежей

Степень риска: политический, правовой, экономический и пр.

Американская модель.

В США и Великобритании в настоящее время выделяются три типа “научных парков”:

1. “научные парки” в узком смысле слова;

2. “исследовательские парки”, отличающиеся от первых тем, что в их рамках новшества разрабатываются только до стадии технического прототипа;

3. “инкубаторы” (в США) и инновационные центры (в Великобритании и Западной Европе), в рамках которых университеты “дают приют” вновь возникающим компаниям, предоставляя им за относительно умеренную арендную плату землю, помещения, доступ к лабораторному оборудованию и услугам.

Японская модель.

Японская модель “научных парков”, в отличие от американской, предполагает строительство совершенно новых городов - так называемых “технополисов”, сосредотачивающих научные исследования в передовых и пионерных отраслях и наукоемкое промышленное производство. Проект “Технополис” - проект создания технополисов - был принят к реализации в 1982 году.

В качестве создания “технополисов” избрано 19 зон равномерно разбросанных по четырем островам. Все “технополисы” должны удовлетворять следующим критериям:

Занимать площадь меньшую или равную 500 квадратным милям;

Иметь сбалансированный набор современных научно-промышленных комплексов, университетов и исследовательских институтов в сочетании с удобными для жизни районами, оснащенной культурной и рекреационной инфраструктурой;

Быть расположенными в живописных районах и гармонировать с местными традициями и природными условиями.

Смешанная модель.

Примером смешанной модели “научных парков”, ориентированной и на японскую, и на американскую, могут служить научные парки Франции, в частности, крупнейший из них “София Антиполис”. Он расположен на Ривьере, на площади свыше 2000 га; к середине 80-х годов земля была продана компаниям и исследовательским организациям; максимальное предусмотренное число занятых - около 6 тысяч человек.

Дайте определение типологизации объектов недвижимости.

Типология (от гр. tоpos - отпечаток, форма, образец; logos - по- нятие, учение) - метод научного познания, в основе которого лежат расчленение систем, объектов и их группировка с помощью обобщен- ной, идеализированной модели или типа. Типология используется в целях сравнительного изучения существенных признаков, связей, функций, отношений, уровней организации объектов, как сосуще- ствующих, так и разделенных во времени, и является результатом типологического описания и сопоставления. Дисциплина «Типология объектов недвижимости» освещает современную типологическую классификацию зданий, строений и сооружений различного функционального назначения