2.2.1. Предмет на договора

2.2.2. Цена на договора

2.3.1. Документи за собственост

2.3.2. Информация за тежести на апартамента

2.3.3. Условия за освобождаване на апартамента

2.3.4. Процедурата за сетълмент по договора

4. Държавна регистрация на прехвърляне на собствеността по договор за продажба на недвижим имот

1. Концепцията за съществените условия на договора

Първо, малко теория за условията на договорите. Съгласно чл.432 Граждански кодекс RF договорът се счита за сключен, ако страните са постигнали съгласие по всички съществени условия на договора. По този начин кодексът разделя условията на договора на две групи: съществени условия и други (те могат да бъдат наречени допълнителни) условия.

Съществените условия са:

- условия по предмета на поръчката,

- условия, които са посочени в закона или други правни актове като съществени или необходими за договори от този вид,

- всички онези условия, по отношение на които, според изявлението на една от страните, трябва да се постигне споразумение.

Ако страните по договора не са постигнали съгласие по съществените условия на договора и договорът не съдържа съществени условия, тогава по закон договорът се счита за несключен.

2. Условия на договора за продажба на недвижим имот

Договор за продажба на недвижим имот. Какви условия трябва да съдържа?

С договор за продажба на недвижим имот (договор за покупко-продажба на недвижим имот) продавачът се задължава да прехвърли недвижим имот в собственост на купувача, а купувачът се задължава да приеме този имот и да заплати за него цената, уговорена от партии.

Договорът трябва да съдържа:

- информация за всяка страна по договора,

- всички съществени условия, при липсата на които договорът ще се счита за несключен,

- както и други условия.

2.1. Информация за всяка страна по договора

Договорът за продажба на недвижим имот трябва да съдържа информация за всяка страна по сделката.

За физически лица:

— паспортни данни,

- адрес на регистрация,

Дата и място на раждане.

Ако поне една от страните е образувание, се посочва името, TIN, PSRN, юридическият адрес на организацията.

Ако договорът е не е собственик на имота или не е купувач b, тогава договорът посочва основанието, на което определеното лице (лица) действа от тяхно име.

Това може да бъде пълномощно: нотариално заверено, ако договорът е подписан от физическо лице; съставен в обикновена писмена форма, ако договорът, по който е страна юридическото лице, е подписан от упълномощено физическо лице.

Пълномощното трябва да посочи подходящите правомощия: да сключи договор за продажба, да получи плащане или да извърши плащане по договор за продажба, както и да приеме или прехвърли недвижим имот с право на подписване на акт за прехвърляне.

Ако страна по договора е под 14-годишна възраст или недееспособен гражданин, то от негово име договорът се сключва от родители, осиновители или настойници.

Ако страните по договора са непълнолетно лице на възраст от 14 до 18 години или ограничено дееспособен гражданин, след което сами подписват договора с писменото съгласие на родителите, осиновителите или настойника. В тези случаи ще ви е необходимо разрешение от органа по настойничество и попечителство, за да извършите сделката.

2.2. Съществени условия на договора за продажба на недвижим имот

2.2.1. Предмет на договора

2.2.2. Цена на договора

2.2.3. Списък на лицата, които имат право да използват жилищни помещения

Съществените условия на договор за продажба на недвижим имот включват:

- Предмет на договора

— цената на договора,

- А за жилищни помещения - списък на лицата, които запазват правото на ползване на жилищни помещения.

2.2.1. Предмет на договора

Договорът за покупко-продажба на недвижим имот трябва да съдържа данни, които позволяват категорично да се установи недвижимият имот, който се прехвърля на купувача по договора, включително данни, които определят местоположението на недвижимия имот в съответния поземлен имот или като част от други недвижими имоти.

Ако говорим за договор за продажба на апартамент , тогава:

В договора трябва да бъдат посочени:

- име на жилището - апартамент,

- брой стаи

- адреса на жилищната сграда, в която се намира апартамента,

- обща и ж.к.

Освен това могат да се посочат и други отличителни белези на апартамента: етаж, вход, брой нива на апартамента, етажност на цялата къща и др.

Цялата тази информация е отразена в кадастралните и техническите паспорти, предоставени от BTI или Rosreestr.

Също така договорът трябва да отразява състоянието на апартамента, наличността и състоянието на имуществото, което остава в апартамента, техническо оборудване и др. (това може да се направи под формата на анекс, който е неразделна част от договора).

Нека отбележим още един важен момент.

За да вземете до данъчно приспаданеразходите за довършване на придобития апартамент, необходимо е договорът, въз основа на който е закупен апартаментът, да съдържа условие за придобиване на апартамента без довършителни работи.

2.2.2. Цена на договора

Цената се отнася и към съществените условия на договора за продажба. И съответно, както казахме по-рано, при липса на договорено между страните писмено споразумение за цената на недвижимия имот, договорът за продажбата му се счита за несключен.

Договорната цена е посочена в рубли, но може да бъде посочена в рублевия еквивалент на сумата, определена в чужда валутаили в конвенционални парични единици.

Договорът позволява посочване на цена за единица площ, във връзка с което цената на недвижимия имот се определя въз основа на неговата площ.

2.2.3 Списък на лицата с право на ползване на апартамента

Съгласно ал.1 на чл. 558 от Гражданския кодекс, който установява спецификата на продажбата на жилищни помещения, в допълнение към предмета и цената, съществено условие на договора за продажба на жилищна сграда, апартамент, част от жилищна сграда или апартамент, в който живеят лица, които в съответствие със закона запазват правото да използват това жилищно помещение след придобиването му от купувача, е списък на тези лица, в който се посочват правата им да използват жилищното помещение, което се продава.

Тези лица, съгласно закона, могат да бъдат:

а) наемателят на жилището и гражданите, които постоянно живеят с него;

б) гражданин, който е поднаемател на жилищни помещения, в рамките на срока на договора за наем (член 677 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

в) лице, което има право на доживотно ползване на жилищни помещения по начина на завещателен отказ (член 33 от КТ на Руската федерация);

г) получателят на наем по договор за издръжка за цял живот с лице на издръжка, ако споразумението предвижда неговото пребиваване в тази жилищна сграда (клауза 1, член 602, клауза 1, член 586 от Гражданския кодекс на Руската федерация);

д) кредитополучател по споразумение за безвъзмездно ползване на жилищни помещения в рамките на срока на договора (клауза 1, член 700 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Наличието на правото на трети лица да обитават и ползват отчуждените жилищни помещения е много важно обстоятелство, което купувачът на това жилищно помещение трябва да знае, тъй като това право е вид тежест в правото на ползване на отчуждените жилищни помещения. и може да служи като обстоятелство, при което приобретателят може да откаже да сключи сделка.

По този начин при отчуждаване на жилище в договора трябва да се посочи правото на лицето, което живее в него, да използва това жилище, в противен случай договорът не може да бъде сключен, тъй като не е постигнато съгласие по всички съществени условия.

Идеалният вариант е към момента на сключване на договора за продажба на апартамент да няма лица, както и че няма лица, които запазват по законовия ред правото на ползване на това жилищно помещение след придобиването му от купувача.

2.3. Необходимите условиядоговори за покупко-продажба на недвижими имоти

2.3.4. Условия за освобождаване на недвижими имоти от собствеността на продавача, редът и сроковете за прехвърляне на имота от продавача на купувача

2.3.5. Процедурата за сетълмент по договора

Те не са съществени условия, но следните условия на договора за продажба на недвижим имот са очевидно необходими.

2.3.1. Дата и място на сключване на договора

Договорът за продажба на недвижим имот трябва да посочи датата и мястото на сключването на договора.

2.3.2. Документи за собственост

Договорът трябва да посочи информация за документите за собственост на имота:

– въз основа на какво е закупен апартаментът (договор за продажба, съдебно решение, споразумение за участие в споделено строителство и др.),

- вид собственост на продавача,

- подробности за документа, потвърждаващ правото на собственост на продавача, а именно удостоверението за собственост.

2.3.3. Информация за тежестите на имота

В договора за продажба на апартамент е желателно да се предвиди условие, че няма факти на арест, залог, съдебни спорове във връзка с имота и други ограничения.

2.3.4. Условия за освобождаване на недвижими имотиот имота на продавача, реда и сроковете за прехвърляне на имота от продавача на купувача

Ако купувате недвижим имот, по-специално апартамент, в който продавачът и членовете на неговото семейство продължават да живеят към момента на подписване на договора за покупко-продажба, договорът трябва да предвижда периода, през който те ще се изнесат от апартамента , извади имота и се дерегистрира на настоящ адрес .

Прехвърлянето на недвижим имот от продавача и приемането му от купувача се извършва в съответствие с акта за прехвърляне, подписан от страните, или друг документ за прехвърляне (част 1 от член 556 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Освен ако в закон или договор не е предвидено друго, задължението на продавача да прехвърли недвижим имот на купувача се счита за изпълнено след предаването на имота на купувача и подписването на съответния прехвърлителен документ от страните.

Избягването на една от страните да подпише документа за прехвърляне на недвижим имот при условията, предвидени в договора, се счита за отказ на продавача да изпълни задължението да прехвърли имота, а купувачът - задължението да приеме имота.

2.3.5. Процедурата за сетълменти по договор за продажба на недвижим имот

Нека се спрем по-подробно на процедурата за сетълменти по договор за продажба на недвижим имот.

В момента има четири основни метода за уреждане на пазара на недвижими имоти при договор за покупко-продажба на недвижим имот.

Метод 1. Акредитивна форма на плащане

Този начин на плащане се състои в това, че купувачът на недвижим имот предварително сключва договор с банката, въз основа на който по банковата сметка се внася сума, равна на стойността на имота. В момента, в който продавачът на апартамента представи на банката документа, договорен от страните при издаването на акредитив, например извлечение от Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с него, в който купувачът е посочен като собственик на имота, банката превежда дължимата сума на продавача ( параграф 1 от член 867 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Акредитивите са:

- неотменими (член 869 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Този вид акредитив предполага, че банката не може да отмени задължението за плащане на сумата, посочена в акредитива, без съгласието на получателя на средствата. За продавача е за предпочитане да открие неотменим акредитив;

- отменим (член 868 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Този вид акредитив не съдържа безусловно задължение на банката към продавача и може да бъде отменен или променен без предварителното съгласие на получателя на средствата. Освен ако не е посочено друго, акредитивът се приема за отменяем.

Банките могат да начисляват комисиона за откриване на акредитив, чийто размер обикновено се определя като процент от сумата на акредитива.

Метод 2. Използване на банкова клетка

Този метод е както следва.

Продавачът, купувачът и банката сключват договор, въз основа на който банката отдава под наем сейф. След това купувачът в присъствието на продавача поставя парите в клетката. Периодът на наема на клетката е посочен, като се вземе предвид очакваният период на държавна регистрация на прехвърлянето на собствеността върху имота.

Условията за достъп до клетката се договарят предварително. В рамките на определено време след поставяне на пари в клетка, само продавачът има право да я отвори, като представи например извлечение от регистъра на правата върху недвижими имоти и сделките с тях, в което се посочва, че собствеността върху недвижими имоти е преминала на купувачът.

След изтичане на този срок се прекратява правото на достъп на продавача до клетката без купувач. В този случай купувачът ще има достъп до клетката при представяне на паспорта си в отсъствието на продавача и възможност да вземе парите обратно.

За купувача обаче е важно от своя страна да получи разписка от продавача, че продавачът е получил средства. За целта продавачът и купувачът като правило наемат втора клетка от банката, условията за достъп до която са огледални по отношение на условията за достъп до клетката с пари. Тоест в рамките на определен срок купувачът има достъп до клетката при представяне на удостоверение за собственост на апартамента, а след това, ако сделката не се осъществи, продавачът има достъп и взема разписката си от клетката.

Метод 3. Парични средства без използване на сейф или използване на платежни нареждания при сетълменти

Тези методи вече са доста разпространени.

Въпреки това използването на парични сетълменти или непарични сетълменти чрез прехвърляне на средства от банката от името на купувача към сметката на продавача води до следните рискове:

1) ако купувачът прехвърли (списъци) пари в бройв момента на подписване на договора преди вписване на прехвърляне на собственост, съществува риск регистрацията да бъде отказана. Купувачът в такава ситуация може да е без пари и недвижими имоти;

2) ако страните се споразумеят за уреждане след вписване на прехвърлянето на собствеността, може да съществува риск купувачът, чиято собственост върху имота вече е вписана, по някаква причина да не плати уговорената сума на продавача. В този случай продавачът ще остане без недвижим имот и без пари.

По този начин сетълментите по акредитив и сетълментите с помощта на банкова клетка са по-безопасни методи за сетълмент при извършване на сделка за покупко-продажба на недвижими имоти.

Метод 4. Използване на ескроу банкова сметка

Този метод се състои в това, че купувачът на недвижим имот открива в банката така наречената ескроу сметка за сетълменти по договор за покупко-продажба на недвижим имот.

За целта купувачът на недвижим имот депозира сума, равна на стойността на имота, в ескроу сметката.

Банката блокира средствата по ескроу сметката до изпълнение на задълженията по договора за покупко-продажба на недвижим имот, в който са вложени средствата. В момента, в който продавачът на недвижим имот представи на банката например извлечение от Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с тях върху собствеността на купувача, банката дава на продавача дължимата му сума от ескроу сметката.

Собственикът на ескроу сметката не може да се разпорежда със средствата по сметката. Всъщност такава сметка е предназначена само за съхраняване на средствата на купувача и прехвърлянето им на продавача при настъпване на обстоятелства, посочени в договора за покупко-продажба на недвижим имот.

Ако транзакцията не се осъществи, след изтичане на договора за ескроу сметка, сметката се затваря и средствата от сметката се връщат на купувача на недвижим имот, освен ако не е предвидено друго в споразумение между продавача и купувача .

2.4. Други условия на договора за продажба на недвижим имот

В допълнение към горните условия, договорът за продажба на недвижим имот може да предвижда други условия, например условие за отговорност на страните, условие за реда за разрешаване на спорове по договора, условие за поверителност, и други.

3. Форма на договор за продажба на недвижим имот

Договорът за продажба на недвижим имот се съставя в обикновена писмена форма под формата на един документ, подписан от страните. Неспазването на формата на договора за продажба на недвижим имот води до неговата недействителност. Необходимо е също така да се обърне внимание на факта, че законодателството не предвижда задължителна нотариална заверка на договор за продажба на недвижим имот.

Страните обаче могат доброволно да предвидят нотариална заверка на договора за продажба на апартамент, отразяваща това състояниедиректно в договора. Но, повтаряме, това е право, а не задължение на страните.

По някаква причина има мнение, че нотариалната заверка на договора дава допълнителна защитасделка обаче това не е така.

4.4. Държавна регистрация на прехвърляне на собственост по договор за продажба на недвижим имот

Прехвърлянето на собственост върху недвижим имот по договор за продажба на недвижим имот на купувача подлежи на държавна регистрация.

В съответствие с Гражданския кодекс на Руската федерация държавната регистрация на права върху недвижими имоти е правен акт за признаване и потвърждаване от държавата на възникването, ограничаването (обременяването с тежести), прехвърлянето и прекратяването на права върху недвижими имоти.

Следователно правото на собственост на купувача върху придобития недвижим имот възниква от момента на неговата държавна регистрация (клауза 2, член 223 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Ако транзакция, изискваща държавна регистрация, е извършена в правилната форма, но една от страните избягва нейната регистрация, съдът има право по искане на другата страна да вземе решение за държавна регистрация на сделката. В този случай сделката се регистрира в съответствие с решението на съда.

В заключение искам да отбележа, че договорът за покупко-продажба на недвижим имот, който съдържа всички изисквания на закона и защитава максимално продавача и купувача, е сложен документ.

Е, не забравяйте да се консултирате с адвокати, участващи в поддръжката на сделки с недвижими имоти, за да имате пълна информация за условията на това споразумение и да си представите как ще протече сделката ви, преди да подпишете договор за продажба на недвижим имот. Късмет!

Бойцова Е. А.

Адвокат на Московската адвокатска колегия

"Център за правна експертиза"

С договор за продажба на недвижим имот (договор за продажба на недвижим имот) продавачът се задължава да прехвърли собствеността върху парцела, сградата, постройката, апартамента или друг недвижим имот на купувача, а купувачът се задължава да приеме този имот и да плати за него цената, определена от страните (клауза 1 от чл. 549, параграф 1 от член 454 от Гражданския кодекс).

Съществените условия на договора за продажба на недвижим имот включват условията относно предмета на продажба и цената на продавания недвижим имот.

Законът изисква договорът за продажба на недвижим имот да съдържа данни, които ви позволяват категорично да определите недвижимия имот, който ще бъде прехвърлен на купувача по договора, включително данни, които определят местоположението на имота върху съответния поземлен имот или като част на други недвижими имоти. При липса на посочените данни в договора, условието относно недвижимия имот, който се продава и прехвърля, се счита за несъответстващо и договорът не се сключва.

AT различен от договор за продажбадвижимо имущество, договорът за продажба на недвижим имот трябва да съдържа условие относно цената на недвижимия имот, договорена от страните в писмен вид. При липса на условие за цената, договорът за продажба на недвижим имот се счита за несключен (клауза 1 на член 555 от Гражданския кодекс). По правило цената на недвижим имот, разположен върху поземлен имот, договорен от страните, включва цената на съответната част от поземления имот, прехвърлен с този недвижим имот или правото върху него (параграф 2 от член 555 от Гражданския кодекс). ). Това правило обаче е диспозитивно.

Цена на недвижими имотив договор за продажба на недвижим имот може да се определи от страните по различни начини. В случаите, когато цената на недвижимия имот е определена за единица от неговата площ или друг показател за неговия размер, общата дължима цена на такъв недвижим имот се определя въз основа на действителния размер на недвижимия имот, прехвърлен на купувача (клауза 3 от член 555 от Гражданския кодекс).

Основно задължениекупувачът по договор за продажба на недвижим имот, наред със задължението да приеме закупения имот, е и задължението да го заплати. Формата, редът и начинът на плащане се определят самостоятелно от страните по договора. Законът допуска изплащане на закупен имот на изплащане и на кредит, както и авансово плащане.

Ако в договора няма условие за разпределение на разходите за държавна регистрация на прехвърлянето на собствеността, тези разходи трябва да бъдат поети от продавача.

Договорът за продажба на недвижим имот се сключва в писмена форма чрез съставяне на един документ, подписан от страните.

несъответствиеформа на договор за продажба на недвижим имот води до неговата недействителност. Прехвърлянето на собственост върху недвижим имот по договор за продажба на недвижим имот на купувача подлежи на държавна регистрация.

Договор за продажба на предприятие

Съгласно договора за продажба на предприятие продавачът се задължава да прехвърли предприятието като цяло като имотен комплекс в собственост на купувача (член 132 от Гражданския кодекс на Руската федерация), с изключение на права и задължения че продавачът няма право да прехвърля на други лица (клауза 1 от член 559 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Обособяването на договор за продажба на предприятие като независима разновидност на договора за продажба на недвижим имот се дължи на спецификата на предмета - предприятието като имуществен комплекс, използван за предприемаческа дейност.

Договорът за продажба на предприятие е консенсуален, възмезден, взаимен.

Обект на този договор е предприятието като имуществен комплекс. Структурата на предприятието като имуществен комплекс включва всички видове имущество, предназначено за неговата дейност, включително парцели, сгради, конструкции, оборудване, инвентар, суровини, продукти, права на вземане, дългове, както и права върху обозначения, които индивидуализират предприятието, неговите продукти, работа и услуги (търговска марка, търговски марки, марки за услуги) и други изключителни права. По закон или по споразумение в състава на предприятието могат да бъдат включени други имуществени и неимуществени елементи.

Страни по договора са продавачът - физическо или юридическо лице, което има право на собственост върху въпросния имот, и купувачът - по правило индивидуален предприемач или юридическо лице, което може да притежава имот в определен комплекс. предназначение.

Изискванията към формата на договора за продажба на предприятие следва да се разглеждат като специални. Първо, това са указания за действителната форма на договора и неговата регистрация, и второ, указания за приложените към договора документи, чийто списък е изчерпателен. Неспазването и на двете изисквания води до недействителност на договора.

Договор за доставка: понятие, видове и елементи

Съгласно договора за доставка доставчикът-продавач, занимаващ се с предприемаческа дейност, се задължава да прехвърли в определен период или срокове произведените или закупени от него стоки на купувача за използване в предприемачески дейности или за други цели, които не са свързани с лични, семейни, домакинска и друга подобна употреба.

Настоящият договор е консенсусен, възмезден и взаимен.

Доставката най-често включва договор за доставка за държавни нужди, договор за доставка на енергия и договор за възлагане.

Елементите на договора за доставка са както следва: страни, предмет, цена, срок, форма и ред за сключване, съдържание на договора.

Страни по споразумението - лица, извършващи стопанска дейност, т.е. съгласно чл. 2 от Гражданския кодекс - търговски организации (понякога с нестопанска цел) или граждани - индивидуални предприемачи.

Предметът на договора по правило са вещи, определени с родови характеристики. Правата на купувача включват правото да замени стоки с ниско качество, да компенсира недостига от други лица с приписване на доставчика на разходите за тяхното закупуване. Индивидуално определени вещи не могат да бъдат предмет на договор. Цената на договора се определя по споразумение на страните (с изключение на тези видове стоки, по отношение на които се извършва държавно регулиране на цените).

Крайният срок за изпълнение на задълженията за прехвърляне на стоките и плащането им също се определя по споразумение на страните.

Формата на договора е писмена, която на практика се формализира, като правило, чрез подписване и съставяне от страните на един документ. Съдържанието на договора са задълженията на страните (доставчикът - да предаде на купувача стоките с всички необходими принадлежности и документи в уговореното количество, асортимент и комплект, с установеното качество, без права на трети лица, в подходяща опаковка или контейнери, а купувачът - да приеме стоката и да я заплати).

Доставка на стоки за държавни нужди

Доставката на стоки за държавни нужди се извършва въз основа на държавен договор за доставка на стоки за държавни нужди, както и сключени в съответствие с него договори за доставка на стоки за държавни нужди.

Потребностите на Руската федерация или съставните образувания на Руската федерация, определени в съответствие с установения от закона ред и осигурени за сметка на бюджетите и извънбюджетните източници на финансиране, се признават за държавни нужди.

Държавният договор за доставка на стоки за държавни нужди е вид договор за доставка и в този смисъл може да се характеризира като възмездно, чувствено и взаимно споразумение.

При държавен договор за доставка на стоки за държавни нужди доставчикът (изпълнителят) се задължава да прехвърли стоките на държавния клиент или, по негово указание, на друго лице, а държавният клиент се задължава да осигури плащането на доставените стоки.

Държавният договор се сключва въз основа на поръчката на държавния клиент за доставка на стоки за държавни нужди, приета от доставчика (изпълнителя).

За държавен клиент, който е направил поръчка, приета от доставчика (изпълнителя), сключването на държавен договор е задължително. Сключването на договор е задължително за доставчика (изпълнителя) само в случаите, установени със закон, и при условие, че държавният клиент ще компенсира всички загуби, които могат да бъдат причинени на доставчика (изпълнителя) във връзка с изпълнението на договора. .

Ако поръчката за доставка на стоки за държавни нужди се извършва чрез търг, сключването на договор с доставчика (изпълнителя), обявен за победител в търга, е задължително за държавния клиент.

В случаите, предвидени от закона, държавният клиент има право да откаже напълно или частично стоки, чиято доставка е предвидена от държавния договор, при условие че доставчикът компенсира загубите, причинени от такъв отказ.

договор за договаряне

Съгласно договор за договаряне производителят на селскостопанска продукция се задължава да предаде отгледаната (произведената) от него селскостопанска продукция на доставчика - лицето, което закупува тази продукция за преработка или продажба.

Този договор е консенсусен, възмезден и двустранен.

Договарянето е специфично за страните и предмета на договора. Продавач по договор за договаряне могат да бъдат не само селскостопански търговски организации и селски (земеделски) домакинства, за които производството и продажбата на селскостопански продукти е предприемаческа дейност, но и граждани, произвеждащи селскостопански продукти в домашни парцели, градинарски и летни вили. Купувачът (изкупвач) е лице, което закупува селскостопанска продукция за по-нататъшна преработка или продажба, т.е. за използване в бизнес дейности.

Съгласно договора за договор се продават само тези селскостопански продукти, които се отглеждат (произведат) от продавача в количеството и асортимента, предвидени в договора. Това може да са продукти от бъдеща реколта или вече налични от производителя при сключване на договора. Съгласно договора за доставка могат да се продават както произведени, така и закупени от продавача продукти.

По силата на договор се продава селскостопанска продукция, която не е претърпяла никаква обработка. Преработените селскостопански продукти се отнасят за промишлени продукти, които се продават по договор за доставка или по договор за продажба на дребно.

Договор за доставка на енергия

Договорът за доставка на енергия е обществена поръчка.

Съгласно договора за доставка на електроенергия организацията за доставка на електроенергия се задължава да доставя на абоната (потребителя) енергия през свързаната мрежа, а абонатът се задължава да заплаща получената енергия, както и да спазва режима на нейното потребление, предвиден от споразумението, да осигури безопасността на експлоатацията на управляваните от него енергийни мрежи и изправността на използваните от него уреди и съоръжения, свързани с потреблението на енергия.

Договорът за електрозахранване се сключва с абоната, ако той има захранващо устройство, което отговаря на установените технически изисквания, свързано към мрежите на електроснабдителната организация и друго необходимо оборудване, както и осигурява отчитане на потреблението на енергия.

Това е договор по взаимно съгласие, тъй като правата и задълженията на страните възникват от момента на сключване на договора и снабдителната организация се задължава да доставя енергия на абоната по време на действието на договора; освен това това е платено и взаимно споразумение и е едно от публичните споразумения.

Страните по това споразумение са електроснабдителната организация и абонатът. Енергийните компании са търговски организации, които продават на потребителите произведена или закупена електрическа и (или) топлинна енергия.

Абонатът по договора за доставка на енергия (купувачът на енергия) може да бъде правенили индивидуален. Обектмогат да получават енергия или за директно потребление, или за препродажба. граждани, като правило, сключват договор за доставка на електроенергия, за да получат енергия за битово потребление. Договорът обаче може да предвижда използването на енергия за стопански дейности.

Гражданският кодекс не съдържа специални изисквания за формата на договора за доставка на енергия. Поради това при извършването му трябва да се спазват общите разпоредби за формата на сделките. При сключване на договор за доставка на енергия с абонат - юридическо лице е необходима обикновена писмена форма. Регистрацията на договорните отношения се извършва чрез "действително свързване" по предписания начин към свързаната мрежа (клауза 1 на член 540 от Гражданския кодекс). Действителното свързване се предхожда от подаване на заявление от гражданина до организацията за доставка на енергия, проверка на електрическото му окабеляване, запечатване на измервателния уред и т.н., след което, ако се установи, че отговарят на настоящите технически изисквания, организацията за доставка на енергия отваря лична сметка на името на абоната и му връчва "разплащателна книжка" за издаване на платежни документи за използваната електрическа енергия. Прекъсване в сервирането, прекъсване или ограничаване на енергоснабдяването е възможно: - по споразумение на страните; - ако незадоволителното състояние на абонатните електрически уредби застрашава авария или представлява опасност за живота или безопасността на гражданите; - при необходимост да вземе спешни мерки за предотвратяване или отстраняване на авария в системата на енергоснабдителното предприятие.

4. Прехвърлете недвижим имот, който отговаря на условията на споразумението за качество.

Гражданският кодекс установява специално правило във връзка с договор за продажба на недвижим имот във връзка с последиците от прехвърляне на недвижим имот с неподходящо качество.

Съгласно чл. 557 от Гражданския кодекс на Руската федерация, в случай че продавачът прехвърли на купувача недвижим имот, който не отговаря на условията на договора за продажба на недвижим имот по отношение на неговото качество, купувачът има всички правомощия на купувачът, получил стоките с дефекти по договора за продажба (член 475 от Гражданския кодекс на Руската федерация), с изключение на правото да поиска замяна от продавача на стоки с неподходящо качество за стоки, съответстващи на договора.

Така купувачът има право да избере:

• изискват съразмерно намаление на покупната цена;
• да изисква безплатно отстраняване на недостатъците на стоката в разумен срок;
• изискват възстановяване на разходите си за отстраняване на дефекти на стоките;
• да поиска прилагането на мярка за отговорност (обезщетение за вреди).

В случай на съществено нарушение на изискванията за качество, купувачът има право да избере:

• откажете да изпълните договора (т.е. върнете имота) и поискайте връщане на сумата, платена за стоките;
• изисква прилагането на мерки за отговорност (компенсация за загуби, причинени от прекратяването на договора).

Задължения на купувача по договора за продажба на недвижим имот.

Купувачът по договора за продажба на недвижим имот се задължава:

1. Свържете се с регистриращия орган.

Купувачът трябва да подаде молба до регистриращия орган за държавна регистрация на прехвърляне на права или прехвърляне на права и договор.

Ако купувачът избегне държавна регистрация на правото (транзакция), продавачът има право:

• ако транзакция, изискваща държавна регистрация, е извършена в правилната форма, поискайте да бъде взето решение в съда относно регистрацията на сделката (клауза 3, член 165 от Гражданския кодекс на Руската федерация). В този случай сделката се регистрира в съответствие с решението на съда;
• ако само прехвърлянето на собственост подлежи на регистрация - да поиска в съда решение за държавна регистрация на прехвърлянето на собственост (клауза 3 от член 551 от Гражданския кодекс на Руската федерация);
• поискайте прилагането на мярка за отговорност (обезщетение за загуби, причинени от забавяне на регистрацията).

2. Приемете недвижими имоти.

Както вече беше отбелязано, прехвърлянето и приемането на недвижими имоти се извършват съгласно акта за прехвърляне, подписан от страните, или друг документ за прехвърлянето.

Законодателят счита избягването на купувача от подписването на документа за прехвърляне на недвижим имот при условията, предвидени в договора, като отказ да изпълни задължението за приемане на имота.

Ако купувачът не изпълни задължението си да приеме недвижим имот, продавачът има право на избор (клауза 3 от член 484 от Гражданския кодекс на Руската федерация):

• изискват от купувача да приеме стоките;
• отказ от договора;
• изисква прилагането на мерки за отговорност (обезщетение за загуби; събиране на неустойка в случаите, установени със закон или договор).

3. Платете за имота.

Съгласно чл. 486 от Гражданския кодекс на Руската федерация, купувачът е длъжен да плати за стоките непосредствено преди или след като продавачът му прехвърли стоките, освен ако не е предвидено друго в правни актове или договор за продажба и не следва от естеството на задължението.

Ако купувачът не изпълни своевременно задължението си да плати имота (т.е. допусне забавяне на плащането) или откаже да плати имота, продавачът има право да предяви същите изисквания, както при общи разпоредбивърху договора за продажба (виж глава 1).

4. Уведомете продавача за нарушение на условията на споразумението за качество.

Уведомлението трябва да бъде направено в срока, предвиден в закона, други правни актове или договора, а ако такъв срок не е установен, в разумен срок, след като нарушението на съответното условие на договора трябва да бъде открито въз основа на естеството и предназначението на недвижимия имот (член 483 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Ако купувачът не уведоми продавача за нарушението на договора и продавачът докаже, че:

1) неуведомяването е довело до невъзможност за удовлетворяване на неговите претенции или води до непропорционални разходи за продавача в сравнение с тези, които той би направил, ако беше уведомен за нарушението на договора своевременно;

2) той не е знаел или не е трябвало да знае, че стоките, прехвърлени на купувача, не отговарят на условията на договора за продажба, тогава продавачът има право да откаже, изцяло или частично, да удовлетвори качеството на купувача изисквания.

от договор за продажба на недвижим имот(договор за продажба на недвижим имот), продавачът се задължава да прехвърли собствеността върху поземления парцел, сграда, постройка, апартамент или друг недвижим имот на купувача (клауза 1 от член 549 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Покупко-продажбата е една от най-разпространените при недвижимите имоти.

Договорът за продажба на недвижим имот е компенсаторни, консенсусни, взаимни.

Общите разпоредби относно продажбата на недвижими имоти се съдържат в § 7 гл. 30 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Характеристиките на продажбата на парцели са предвидени от Кодекса на земята на Руската федерация, морски кораби - от KTM RF.

Предметиот този договор са продавачът и купувачът. Те могат да бъдат както граждани, които активно продават и купуват своите апартаменти, парцели, вили и др., така и юридически лицакоито купуват недвижими имоти за своите офиси, предприятия и др. В някои случаи други субекти на граждански права също могат да участват в сключването на договор за продажба на недвижими имоти като продавач и купувач ( Руска федерация, субекти на Руската федерация, общини).

В повечето случаи продавачът на имота е собственикът. По изключение продавачи могат да бъдат и субектите на правото на стопанско управление и оперативно управление - държавни и общински предприятия, учреждения и държавни предприятия.

Държавните или общинските предприятия нямат право да отчуждават недвижими имоти без съгласието на собственика (клауза 2, член 295, клауза 1, член 297 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Що се отнася до институцията, тя може да отчужди само този недвижим имот, който е придобит за сметка на доходи от дейности, разрешени от нейния устав и отчетени в отделен баланс (клауза 2 на член 298 от Гражданския кодекс на Руската федерация). .

Съдържанието на договора за продажба на недвижим имот

Съществените условия на договора са предмет и цена.

Предмет може да бъде както парцел, така и сграда, постройка или апартамент, както и други недвижими имоти.

Договорът трябва да съдържа данни, които позволяват категорично да се установи недвижимият имот, който ще бъде прехвърлен на купувача по договора, включително данни, които определят местоположението на недвижимия имот в съответния поземлен имот или като част от друг недвижим имот (чл. 554 от Гражданския кодекс на Руската федерация). По този начин, ако предметот договора е сграда, постройка, помещение, в договора е необходимо да се посочи нейното местоположение, адрес, предназначение, година на построяване, площ и др. При липса на тези данни в договора, условието за недвижим имотда се прехвърли се счита за неуговорено от страните, и договорът не е сключен.

Ценасгради, постройки или друго недвижимо имущество, разположено върху поземлен имот, включва цената на съответната част, прехвърлена с този недвижим имот поземлен имотили правото върху него, освен ако не е предвидено друго в закона или договора за продажба на недвижим имот (параграф 2 на член 555). При липса на посочване на цената на недвижимия имот в договора, той се счита за несключен (параграф 1 от член 555).

Тъй като недвижимите имоти в повечето случаи имат неразривна връзка с парцела, при прехвърляне на собствеността върху имота е необходимо да се разреши въпросът за правата върху парцела, съответно, когато собственикът на парцела се промени, възниква въпросът относно правата върху недвижими имоти, разположени върху него.

В чл. 552 от Гражданския кодекс на Руската федерация определя правата върху поземлен имот при продажба на сграда.

от общо правилосъгласно договор за продажба на сграда, постройка или друг недвижим имот на купувача, едновременно с прехвърлянето на собствеността върху такъв недвижим имот, правата върху онази част от поземления парцел, която е заета от този недвижим имот и е необходима за неговото използване се прехвърлят.

Ако продавачът е собственик на парцела, върху който се намира продаваният недвижим имот, на купувача се прехвърля правото на собственост или се предоставя правото на наем или друго право, предвидено в договора за продажба на недвижим имот, върху съответната част от парцела.

Ако договорът не определя правото върху съответния поземлен имот, прехвърлен на купувача на недвижим имот, правото на собственост върху тази част от поземления имот, която е заета от недвижимия имот и е необходима за неговото използване, се прехвърля на купувача. .

В същото време продажбата на недвижими имоти, разположени на поземлен имот, който не принадлежи на продавача на правото на собственост, е разрешена без съгласието на собственика на този парцел, ако това не противоречи на условията за използване на такъв парцел, установен със закон или договор. При продажбата на такъв недвижим имот купувачът придобива правото да използва съответната част от поземления имот при същите условия като продавача на недвижим имот.

Член 553 от Гражданския кодекс на Руската федерация установява права върху недвижими имоти при продажба на парцел.

Ако поземлен имот, върху който е разположена сграда, постройка или друг недвижим имот, собственост на продавача, бъде продаден, без този недвижим имот да бъде прехвърлен в собственост на купувача, продавачът си запазва правото да използва частта от поземления парцел, която е заета. от имота и е необходим за ползването му, при условията, определени в договора за продажба.

Ако условията за използване на съответната част от парцела не са определени в договора за продажбата му, продавачът запазва правото на ограничено ползване (сервитут) на тази част от парцела, която е заета от недвижими имоти и е необходимо за използването му в съответствие с предназначението му.

Прехвърлянето на недвижими имоти има определени особености. То се формализира чрез подписване от страните на акт за прехвърляне или друг документ, потвърждаващ прехвърлянето на собственост от продавача и приемането му от купувача (член 556 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Избягването на една от страните да подпише документа за прехвърляне на недвижим имот при условията, предвидени в договора, се счита за отказ на продавача да изпълни задължението за прехвърляне на имота, а купувачът - от задължението да приеме имота.

Приемането от купувача на недвижим имот, който не отговаря на условията на договора, включително когато такова несъответствие е посочено в документа за прехвърляне на недвижим имот, не е основание за освобождаване на продавача от отговорност за неправилно изпълнение на договор.

Изисквания за формата на договора за продажба на недвижим имот са установени от чл. 550 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Договорът за продажба на недвижим имот е писменочрез изготвяне на един документ, подписан от страните (клауза 2 на член 434 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Неспазването на формата на договора за продажба на недвижим имот води до неговата недействителност.

Трябва да се отбележи, че действащото законодателство не предвижда задължителна нотариална заверка на договора за продажба на недвижим имот (страните могат да го направят по свое усмотрение). Прехвърлянето на собствеността на купувача обаче подлежи на държавна регистрация(клауза 1, член 551 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Държавната регистрация се разбира като правен акт за признаване и потвърждение от държавата на възникването, ограничаването (обременяването с тежести), прехвърлянето или прекратяването на правото върху недвижими имоти в съответствие с Гражданския кодекс на Руската федерация.

Държавната регистрация е единственото доказателство за съществуването на регистрирано право, което може да бъде оспорено само в съдебен ред. Процедурата за регистрация е установена от Закона „За държавната регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“.

Недвижимият имот преминава към приобретателя от момента на държавна регистрация и изпълнението му преди този момент (прехвърляне на документи, изгонване и заселване и т.н.) не води до прехвърляне на собствеността, тежестта на поддръжката и риска от случайна загуба на собственост на приобретателя (членове 210, 211 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Въпреки това, ако една от страните избегне държавна регистрация на прехвърлянето на собственост върху недвижим имот, съдът може по искане на другата страна да вземе решение за държавна регистрация на прехвърлянето на собственост.

Трябва да се отбележи, че по общо правило не самият договор, чийто предмет е недвижим имот, подлежи на вписване, а прехвърлянето на права върху него.

Характеристики на продажбата на жилищни помещения

Съществено условие на договора за продажба на жилищна сграда, апартамент, част от жилищна сграда или апартамент, в който живеят лица, които в съответствие със закона запазват правото да използват това жилищно помещение след придобиването му от купувача , е списък на тези лицас посочване на правата им за ползване на продаваното жилищно помещение.

Договорът за продажба на жилищна сграда, апартамент, част от жилищна сграда или апартамент подлежи на държавна регистрация и се счита за сключен от момента на такава регистрация.

Дело N 11-B02-49

(екстракт)

К. е предявил иск срещу Е., роднина на Л., за признаване на сделката за покупко-продажба на УПИ и сгради за действителна и признаване собствеността върху тези обекти, като е обосновал изискванията, както следва. През юни 1999 г. между нея и Л. беше постигнато споразумение за продажба на парцел в потребителското дружество на градинарското партньорство (POST) "Пролет-2" със сгради, разположени върху него за 35 хиляди рубли и през август 1999 г. - относно прехвърлянето на собствена градинска къща. На 19 юли 1999 г. Л. издал пълномощно на ищцата да представлява нейните интереси по въпроса за събиране на документи за продажба на градинска къща и парцел. К. е плащала определена месечна сума за плащане на къщата по разписки, общо е превела 25 хиляди рубли, а останалата сума се е задължила да плати след сключването на договора за продажба. Въпреки това, на 21 юни 2000 г., след като оформя всички документи, тя научава, че на 5 юни 2000 г. Л. е починал. На 01.12.2000 г. ищцата се обърнала към нотариалната кантора и внесла дължимите от нея пари по депозита на нотариуса, във връзка с което счита, че задълженията от нейна страна са изпълнени изцяло.

Решението на мировия съдия съдебен районТукаевски район на Република Татарстан от 13 ноември 2001 г. исковете са отхвърлени.

Решението за обжалване на Тукаевски Окръжен съдРепублика Татарстан от 10 декември 2001 г. решението на магистрата е отменено, издадено е ново решение за удовлетворяване на изискванията.

На 21 август 2002 г. Президиумът на Върховния съд на Република Татарстан потвърди решението на жалбата и протеста на заместник-председателя върховен съдРуската федерация, в която беше повдигнат въпросът за отмяна на решението за обжалване, не беше удовлетворена.

На 8 октомври 2002 г. Съдебната колегия по граждански дела на Върховния съд на Руската федерация удовлетвори протеста на заместник-председателя на Върховния съд на Руската федерация относно отмяната на решението на жалбата и решението на президиума, докато решението на мировия съдия е потвърдено на следните основания.

Отменяйки решението на мировия съдия и постановявайки ново решение за удовлетворяване на иска, апелативният съд се позовава на факта, че споразумението за продажба на градинския парцел със сградите е действително изпълнено от страните, това се потвърждава от доказателствата, представени по делото, по-специално изявлението на Л. от 13 юли 1999 г., в което тя иска да бъде изключена от членовете на градинарското дружество във връзка с продажбата на градинския парцел на К., както и молба на К. от същата дата за приемането й за член на ПОС „Пролет-2”.

Не можем да се съгласим с този извод на съда.

По силата на чл. тридесет федерален законот 15 април 1998 г. N 66-FZ „За градинарството, градинарството и селските сдружения с нестопанска цел на гражданите“ собствениците на парцели за градина, градина и дача имат право да продават, даряват, залагат, отдават под наем, спешна употреба, замяна, сключване на договор за наем или договор за пожизнена издръжка с лице на издръжка, както и доброволно напускане на тези площи.

Указание на надзорния съд, че Л. е подала молба до градинарското дружество за изключване от членовете на дружеството, а ищецът е подал молба за приемане в POST, платил е дълга за данъци и вноски, във връзка с което договорът на продажбата може да се счита за затворническа, не може да се признае за законна, тъй като по делото няма протокол обща срещаградинарско дружество относно изключването на Л. от членовете на партньорството и приемането на К.

Освен това по силата на чл. 550 от Гражданския кодекс на Руската федерация договорът за продажба на недвижим имот се сключва в писмена форма чрез изготвяне на един документ, подписан от страните (клауза 2, член 434). Неспазването на формата на договора за продажба на недвижим имот води до неговата недействителност.

В съответствие с чл. 554 от Гражданския кодекс на Руската федерация договорът за продажба на недвижим имот трябва да съдържа данни, които позволяват определено да се установи недвижимият имот, който ще бъде прехвърлен на купувача по договора, включително данни, които определят местоположението на имота. върху съответния поземлен имот или като част от друг недвижим имот.

При липса на тази информация в договора, условието за прехвърляния недвижим имот се счита за несъгласувано от страните и съответният договор не се счита за сключен.

В чл. 555 от Гражданския кодекс на Руската федерация предвижда, че при липса на писмено споразумение между страните относно цената на недвижимия имот, договорът за продажбата му се счита за несключен.

Съгласно чл. 556 от Гражданския кодекс на Руската федерация, прехвърлянето на недвижим имот от продавача и приемането му от купувача се извършва в съответствие с акта за прехвърляне, подписан от страните, или друг документ за прехвърлянето.

В материалите по делото няма документи, потвърждаващи, че сделката е извършена. Представените доказателства могат да свидетелстват единствено за намерението на страните да сключат договор за продажба на поземлен имот и градинска къща.

При тези обстоятелства не е имало предвидени от закона основания за отмяна на решението на мировия съдия за отхвърляне на иска, съдебното решение трябва да бъде признато за законосъобразно, а решението на жалбата и решението на президиума трябва да бъдат отменени, оставя в сила решението на първоинстанционния съд.