Животът е пълен с различни събития, както тъжни, така и приятни. Никой не е имунизиран от непланирано попълване на семейството, внезапно преместване, уволнение или болест. Ситуациите, когато жилище, закупено на кредит, може да се превърне в непоносимо бреме, не се случват толкова рядко. Също така стана модерно да се правят пари от ипотека. Ето защо много хора се притесняват дали е възможно да се продаде ипотечен апартамент.

Интересът на обществото в тази посока беше забелязан от експертите на групата агенции MIEL, така че те подготвиха отговори на най-честите въпроси на потребителите: възможно ли е да се продаде апартамент в ипотека, какво е отношението на банките към това предприятие и как правилно да продавате ипотечни недвижими имоти.

Продажба на ипотекирана къща или апартамент - законно ли е

Всъщност има дори няколко законни начина за продажба на апартаменти, които са заложени в банки. Вече говорихме дали продажба на ипотечен апартаментс дългове, чрез получаване на депозит от купувача и т.н. В тази статия ще се опитаме да разкрием темата по-подробно, тоест ще разгледаме как се извършва продажбата на апартамент в ипотека, както и какви характеристики и нюанси съществуват в такива сделки.

Възможно ли е да продадете ипотечно жилище без да уведомите банката

Важно е да разберете, че няма да е възможно сами да извършите такава операция чисто и компетентно. Има поне две причини за това:

• без съгласието на кредитора (задължително писмено) е невъзможно да се регистрира обект в Rosreestr;
• по искане на банката съдът незабавно ще обезсили такава транзакция и ще я анулира, дори ако процедурата по регистрация е извършена по някакъв начин.

По този начин, докато апартаментът или къщата действат като залог, условията се диктуват от банката кредитор. Собственикът може да взема решения самостоятелно само след пълното погасяване на дълга. Но възможно ли е да продадете ипотечен апартамент на банка - препоръчваме да говорите със специалисти по тази тема Агенция за недвижими имоти"Чистые пруди". По принцип клиентът може да прехвърли продажбата на обезпечение изцяло на кредитната институция, но в този случай ще трябва да приеме факта, че операцията ще бъде свързана с доста осезаеми материални и морални загуби. Служителите на компания за недвижими имоти ще помогнат за значително намаляване на разходите и осигуряване на прозрачност на сделката на всички етапи.

Как е продажбата на апартамент в ипотека с участието на MIEL

Една от основните компетенции на нашата агенция е продажба на недвижими имоти в ипотека. Често се обръщаме към нас за помощ, особено ако продажбата на ипотечни жилища е свързана с трудности под формата на забавяне на плащания и неустойки. Специалистите от отдела, работещ с ипотеки, имат богат опит в решаването на правни проблеми с банки, а професионализмът и задълбочените познания по въпроса гарантират успех в най-кратки срокове. Сред нашите партньори са най-известните банки в страната, така че ако не сте много силни в законодателните тънкости и се притеснявате дали е възможно да продадете апартамент в ипотеката на Сбербанк, VTB или Райфайзен банк, тогава можете да сте сигурни в нашите способности. Като част от сътрудничеството с клиентите, ние предоставяме услугата за предоставяне на аванс за периода на продажба на ипотекирани жилища. Можете да научите повече за това безплатно, като поръчате експертна консултация на сайта.

Данък върху продажбата на ипотечни жилища

Принципите на данъчно облагане в този случай са същите като при обикновена покупка и продажба. Ако при извършване на сделки за закупуване на апартамент по програмата за ипотечно кредитиране и последващата му продажба гражданин реализира печалба, тогава той се задължава да плати събиране на данъци. Данъкът върху доходите на физическите лица е равен на 13% от пазарната стойност на обекта, но може да бъде намален или дори нулен чрез прилагане на приспадане на имущество. Получете подробна информация за този инструмент от нашия мениджър, като се обадите на " гореща линия” или като опишете ситуацията си във формата за обратна връзка.

Истории от живота
Обстоятелствата бяха такива, че семейството ни стана тясно в копейка, закупена преди това за майчински капитал, но не знаехме дали е възможно да продадем ипотечен апартамент с майчински капитал, без да излъжем държавата и закона. Решихме да се обърнем към агенция, специализирана в сделки с недвижими имоти. Избрахме компания, чийто офис се намира в близост до метростанция Chistye Prudy, и останахме доволни! Нашата сделка беше изцяло придружена от специалист с 25-годишен опит: той помогна в подготовката задължителни документи, взе достоен вариант в замяна, контролираше всички нюанси на договора. Благодаря ти! Съветваме всички нуждаещи се от компетентна помощ да се обърнат към МИЕЛ!

Можете да получите безплатен съвет под формата на инструкции за действие от адвокат, но е най-добре да предоставите пълния контрол върху сделката в професионални ръце.

Истории от живота
В продължение на 5 години плащах ипотека, а след това изведнъж наследството на дядо ми падна върху мен под формата на тестов апартамент в самия център на Москва. Разбира се, необходимостта да се дърпа ипотекаведнага изчезна и реших да препродам ипотеката. По препоръка на приятел реших да разбера всички нюанси на продажба от трета страна. Ето защо, с въпроси за това как се извършва продажбата на апартамент в ипотеката на Сбербанк, се обърнах към компанията MIEL - Chistye Prudy. Обясниха ми процедурата безплатно, при условие план стъпка по стъпкадействия и предлага посредничество с участието на адвокат и брокер. Отстъпката им е малка, условията за сътрудничество са удобни и има много опит, така че се съгласих. Сделката мина безпроблемно, затова препоръчвам тази агенция на всеки, който е свикнал да се доверява на професионалисти със сериозни въпроси.

Продажбата и покупката на ипотечни апартаменти е доста често срещана процедура. Причините за отчуждаването на недвижими имоти могат да бъдат различни - от необходимостта от разширяване на площта до липсата на пари за плащане на задължения. По един или друг начин продавачът трябва да знае как да извърши транзакция и да не бъде задължен на банката.
Днес ще говоря за законните начини за продажба на ипотечни жилища и ще се опитам да отговоря на вашите въпроси.

✔
✔
✔
✔

✔

✔
✔

○ Характеристики на ипотечните жилища.

Процедурата за отчуждаване на апартамент в ипотека е свързана с легален статуттакова имущество. Характеристики на ипотечните имоти:

• Имотът е собственост на кредитополучател, чиято собственост е ограничена.
• Ограничението се регистрира безпроблемно в Rosreestr.
• Кредитополучателят получава правото да се разпорежда с недвижим имот след пълното погасяване на дълга и премахване на тежестта.
• Докато вещта е обременена с тежести, сделки с нея не могат да се извършват без съгласието на кредитора.

Възможно ли е да се продаде ипотечен апартамент? да Има няколко законови схеми за продажба на такива имоти.

○ Как да продам ипотечен апартамент?

Обмислете предпочитания начин на действие при сключване на сделка в зависимост от ситуацията.

✔ Самостоятелна продажба

Безрискова сделка както за продавача, така и за купувача се извършва, както следва:

• Продавачът предупреждава банката за желанието си да обяви апартамента за продажба и взема удостоверение за размера на оставащото плащане (ако има ипотечни задължения, те трябва да бъдат изплатени).
• След намиране на купувача се обсъждат всички нюанси по случая и а предварителен договорпокупко-продажба.
• Продавачът и купувачът отиват в банката, където се отварят две клетки - в едната продавачът внася пари за плащане на сумата на дълга, в другата внася средствата, платени от кредитополучателя по кредита.
• Между купувача и продавача се издава разписка за внасяне на пари в банката като обезпечение.
• Кредитът е изцяло погасен.
• От апартамента се премахват тежести.
• Договорът за продажба е сключен.
• Новият собственик регистрира правата си в Rosreestr.
• Продавачът получава достъп до клетката с парите.

✔ Банкова продажба

Банката може да се погрижи за всички нюанси, свързани с изпълнението на сделката. Достатъчно е купувачът да предупреди кредитора за намерението си и причините за него. След това имотът се обявява за продажба.
Когато се намери лице, което желае да закупи недвижим имот, банката договаря с купувача реда за плащане. След изплащане на заема, финансова институциянезависимо предупреждава Rosreestr за настъпилите промени.
Следващата стъпка е сделката за покупко-продажба. След регистрирането на собствеността на купувача върху апартамента, продавачът получава достъп до сейф, в който купувачът е депозирал сума, равна на тази, с която длъжникът е успял сам да изплати кредита.

✔Продава се при плащане в брой от купувача

Чие съгласие е необходимо за продажба на апартамент в този случай? Понякога такава сделка не изисква споразумение с банката, но преди да депозирате пари по ипотечен кредит, няма да е излишно да прочетете договора за заем. Напълно възможно е дадена финансова институция да не позволява неразрешено отчуждаване на обезпечен недвижим имот и да начислява глоба за предсрочно погасяване на кредит. Ако има ипотечни задължения, банката може да задължи продавача да ги изплати или да прихване сумата на дълга и неустойките в остатъка по кредита.
Освен това има едно предупреждение при сделка с пълна покупка на апартамент - купувачът едва ли ще се съгласи да даде депозит без никакви гаранции. Такава гаранция може да бъде предварителен договор за продажба, където ще бъдат записани следните условия:

• Срокът на сключване на основния договор.
• Задължения и права на страните.
• Редът на изчисленията.
• Цената на апартамента и сумата на депозита.
• Срокове за изпълнение на отделните действия - връзка с банката, премахване на тежестта.

Неизпълнението на условията на предварителния договор е основание за сезиране на съда и принудително изпълнение на задълженията на страните.

✔ Продажба на ипотечен апартамент под ипотека

Ако купувачът няма достатъчно пари, банката може да му предостави ипотека.
Както банката, така и продавачът могат да инициират транзакцията. В този случай купувачът трябва да се свърже с ипотекарния кредитор и да попита дали е готов да сключи с него договор за ипотека. Ако кандидатът уреди финансова институция като клиент, апартаментът му се продава на ипотека. Някои банки сами пуснати такива апартаменти за продажба и предлагат много изгодни условиякредитиране (например VTB 24).
Освен продажбата на апартамент е популярна и сделката за прехвърляне на дълг. Тоест купувачът заема мястото на продавача и вместо него продължава да плаща заема.
За тази процедура е задължително да участва кредитор, само той може да се съгласи да замени длъжника (член 391 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Ако банката даде разрешение, се проверява платежоспособността на купувача и се изготвя споразумение за прехвърляне на права по договора за ипотека. Правното основание за това е чл. 47 от Закона за ипотеката.

○ Рискове при закупуване на ипотечно жилище.

Купувачът може да се сблъска с много клопки, когато купува такъв имот. Основни рискове:

• Отказът на банката да продаде такова жилище, да прехвърли дълг или да издаде заем.
• Измама от страна на продавача под формата на невръщане на заема.
• Погасяване на дълга му от продавача и избягване на следваща сделка.
• Провал на сделката поради нейната продължителност и сложност (продавачът може да намери по-подходящ купувач през това време).

Купувачът може да се сблъска с други проблеми, за да не възникнат, сделката трябва да се извърши със съгласието на банката.

✔ Продажба без банково съгласие

Купувайки апартамент без съгласието на банката, купувачът може да се сблъска с много проблеми, свързани с измамата на продавача. Дори ако вие като купувач плащате цялата сума пари за апартамент и, изглежда, нямате нищо общо с банката, трябва да привлечете нейната подкрепа. В крайна сметка банката е титуляр на ипотеката и следователно тя трябва да контролира сделката.
Какви са предимствата на покупката чрез банка?

• Първо, няма да плащате надплащане по оставащия заем (продавачите понякога предоставят невярна информация за дълга).
• Второ, банковият служител ще направи правилните изчисления.
• Трето, осигурява се правна поддръжка на сделката.
• Четвърто, банката няма да може да предяви претенции към вас в бъдеще.

Също така е полезно за купувача да се свърже с банката при продажба на апартамент.

• Първо, най-вероятно такова задължение е посочено в неговия договор. При нарушаване на условията му се прилагат санкции към извършителя.
• Второ, транзакцията ще бъде по-бърза и по-чиста. Банката ще може да поеме част от притесненията за продажбата на апартамент (например сама ще премахне тежестта).

Въпросът за възможността за продажба на апартамент в ипотека е много важен. Някои собственици на ипотечни имоти са изправени пред финансови затруднения: за тях месечните вноски стават непосилни. Други имат желание да закупят по-просторни жилища. А трети просто биха искали да спечелят пари от ипотека.

Тези и други фактори карат собственика да мисли за продажба на ипотечно жилище. Но в крайна сметка жилищното пространство не им принадлежи напълно. И така, възможно ли е да продадете апартамент, закупен с ипотека?

Тези, на които им пука този въпрос, може спокойно да издиша: ипотечните недвижими имоти могат да бъдат продадени през текущата 2020 г. Само процедурата по продажба трябва да се извършва компетентно, като се ръководи от установените правила. Членове № 29 и № 33 от Федералния закон относно ипотечното кредитиране предоставят на кредитополучателя правото да управлява и продава апартамент, закупен с ипотека.

В същото време собственикът на ипотечно жилище трябва да помни основното правило: той няма право да извършва никакви сделки с апартамента (включително продажба) без съгласието на кредитна институция. В противен случай всички права върху недвижими имоти се прехвърлят на банката (член № 301 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Как да продадем ипотечен апартамент?

Има четири начина за продажба на ипотечно жилище:

1. Предсрочно погасяване на кредит.
2. Самостоятелна продажба.
3. Продажба с помощта на банка.
4. Продажба на дългови задължения.

Предсрочно погасяване

Този метод включва търсене на купувач, който ще се съгласи да купи жилище с тежести и ще даде на продавача пари за предсрочно погасяванеостаналата част от дълга. Намирането на такъв купувач не е лесно: натоварването на апартамент често плаши потенциалните купувачи.

Схемата за предсрочно погасяване на ипотеката е подходяща за продажба на жилища в строеж. Жилищата в нови сгради с добро разположение са много търсени и съвестният предприемач обикновено няма край на купувачите за тези апартаменти, които са на финалния етап на строителство.

Как протича процедурата за продажба на апартамент по схемата за предсрочно погасяване на ипотека? Първата стъпка е да получите съгласието на банката.Кредитополучателят ще трябва да посочи причината за предсрочното изплащане на заема, тъй като това не е много изгодно за банката. Допълнителни стъпки от процедурата:

1. Определяне на размера на кредита.
2. Изготвяне на договор между кредитополучателя и купувача (нотариално заверен).
3. Извлечение на кредитополучателя и всички членове на семейството (включително непълнолетни) от ипотечното жилище.
4. Внасяне на депозит в размер, необходим за пълно изплащане на ипотеката.
5. Закриване на ипотеката и премахване на тежестта от апартамента.
6. Краен етап: пререгистрация на прехвърлянето на собствеността върху апартамента в регистрационната камара.

самопродажба

Основната препоръка за продавача: не трябва да криете от потенциалния купувач факта, че продаваният имот е обезпечен от банката.Подобно поведение ще се счита за въвличане на купувача в измама.

Самата транзакция е проста. Основното нещо е да правите всичко според закона.Да предположим, че купувачът е харесал апартамента и е решил да го купи, знаейки, че имотът е с тежести. Следващата стъпка в сделката е:

1. Купувачът се обръща към кредитора с израз на желание да изкупи обезпечението.
2. Банковите служители изготвят с него предварителен договор за покупко-продажба и нотариално заверяват документа.
3. Купувачът депозира сумата, необходима за изплащане на дълга, в една банкова клетка, останалата сума за кредитополучателя - в друга.
4. От апартамента се премахват тежести.
5. В Rosreestr се съставя договор за продажба.
6. Банката и кредитополучателят получават достъп до клетките с пари.

Продажба на ипотечно жилище от банка

При използването на тази схема за продажба на ипотечни жилища банката вече не действа като външен наблюдател. Той провежда сделката от началото до края, издава клетката си, занимава се с всички документи. От продавача се изискват само подписи.Банковите служители ще се свържат самостоятелно с Regpalata.

Купувачът на ипотека плаща пари в бройв сейфа на кредитора и поставя разликата между цената на жилището и ипотечния дълг в друга клетка. Освен това банката информира Regpalata за плащането на заема и тежестта се премахва от обекта на продажба.

Такава схема не е много изгодна за кредитополучателя: банката не е особено заинтересована от продажбата на апартамента на по-висока цена. За него е важно да изплати дълга, така че е напълно достатъчно размерът на дълга да е подобен на цената на апартамента.

Продажба на дълг

Този метод включва продажба от страна на кредитополучателя на неговите дългови задължения към банката. В този случай ипотечният кредит се преиздава на нов кредитополучател.Банката сключва договор с купувача да му прехвърли останалата част от кредита. Така новият кредитополучател става собственик на ипотечното жилище и длъжник по кредита.

Много купувачи сами искат да закупят апартамент с тежести, тъй като ипотечните имоти често се предлагат на по-ниска цена. За такива купувачи процедурата за получаване на ипотечен кредит е почти същата като стандартната:

• Кандидатът предоставя пакет от документи за разглеждане на молбата за ипотечен кредит.
• При одобрение се извършва оценка на придобития имот.

Пререгистрацията на обезпечение в Rosreestr се извършва изключително от банката. Кредитополучателят трябва само да подпише документ за прехвърляне на дълг.

В случай на преиздаване на заем друга кредитна институция също може да действа като купувач. В такава ситуация ипотечният кредит се прехвърля на банката, предоставила новия кредит, за да изплати стария. В наши дни това е доста често срещано явление, тъй като всяка година банките намаляват лихвите по кредита. И кредитополучателят, който намира банка с по-приемливо лихвен процентили по-лоялни условия, извършва рефинансиране на ипотека чрез прехвърляне на дълга към друга кредитна институция.

Кредитополучателите се възползват от тази процедура. Въпреки това, не всяка банка се съгласява на такава сделка: някои банки не позволяват рефинансиране под никакъв претекст, други налагат санкции на кредитополучателя, които понякога достигат значителни суми.

Данъчни задължения

Продавачът на ипотечно жилище трябва да вземе предвид един нюанс: ако имотът е негова собственост за по-малко от 3 години и се продава на по-висока цена, той ще трябва да плати данък върху продажбата на апартамента (13%).

Нюансите на продажбата на недвижими имоти, закупени под военна ипотека

Съгласно закона жилище, закупено с помощта на целеви жилищни и ипотечни заеми, до пълното изплащане на заема е залог не само от кредитна институция, но и от Министерството на отбраната на Руската федерация.

Тежестта ще бъде премахната от апартамента само след пълното изплащане на кредита и след като кредитополучателят достигне 20-годишния експлоатационен живот. Схемата за продажба на такъв апартамент обикновено включва търсене на средства за изплащане на CHL.

Алгоритъмът на транзакцията е следният:

1. Продавачът уведомява банката и Rosvoenipoteka за желанието си да продаде имота и да премахне тежестта.
2. Посочва размера на дълга в банката.
3. Връща дължимата сума.
4. Намира купувач за жилище.
5. Получава документ за премахване на тежестта.
6. Получава документ за правото на собственост в Rosreestre.
7. Продажба на апартамент по обичайния начин.

Важно: за да изплатите дълга към Rosvoenipoteka (както и да изплатите част от дълга към банката кредитор в случай на гражданска ипотека), можете да използвате средствата, получени по капитал за майчинство.

Видео: Процедура за продажба на ипотечен недвижим имот

Документи за продажба на ипотечен имот

Провеждане на процедурата по продажба на ипотечни жилища изисква от кредитополучателя да подготви пълен пакет документи. Какво включва?

• документ, потвърждаващ платежоспособността;
• договор за покупко-продажба с купувача;
• удостоверение за липса на задължения по кредита;
• ипотека върху кредит;
• документ, потвърждаващ прехвърлянето от купувача на средства за недвижими имоти, които ще бъдат използвани за погасяване на остатъка от кредита;
• документ, потвърждаващ премахването на апартамента от тежестта.

По този начин е възможно да се продаде апартамент, който е в ипотека. И дори по няколко начина. Основното е да извършите процедурата правилно, без да криете нищо нито от банката, нито от купувача.

Добре дошли! Възможно ли е да продадете апартамент на ипотека и как да го направите правилно? Днес продължаваме да отговаряме на въпросите на нашите читатели и в тази публикация ще говорим за това дали е възможно да продадем апартамент, закупен на ипотека, как да продадем апартамент на ипотека, а също така ще научите всички нюанси при регистрация апартамент чрез ипотека.

Има няколко причини за продажба на апартамент, върху който все още виси ипотека:

1. Невъзможност на кредитополучателя да плаща месечни вноски. В този случай продажбата на апартамент под ипотека ще бъде отличен изход от ситуацията: кредитополучателят няма да има дълг към банката.
2. Това е размяна във връзка с разширяване на семейството или при развод. Продажбата на апартамент в ипотека ще бъде просто необходима в този случай.

Ипотечен апартамент е ипотечен имот на банката, следователно, за да го продадете, трябва да получите разрешение от финансовата институция, която ви е издала заема. Ако не знаете как да продадете ипотечен апартамент, първо разберете дали банката ще ви даде разрешение за това.

Първо, банката печели от продажбата на апартамент на ипотека и съответно пълното изплащане на ипотечния дълг от ваша страна, така че е малко вероятно да забрани такава сделка, ако вече не можете да изплащате заема.

Но, второ, ако продадете ипотечно жилище и изплатите ипотеката, банката ще загуби интереса си и това може да е причината за отказа. Банката може също да откаже, ако сте нарушили правата й върху обезпечено имущество - например сте извършили преустройство по време на ипотека.

Можете да сте сто процента сигурни в съгласието на банката, ако продажбата на ипотечен апартамент е регистрирана във вашия договор за заем, но това е рядкост.

Но няма трудности предварителна продажбаапартаментите с ипотеки са нищо в сравнение с възможните съдебни спорове, които със сигурност ще възникнат, ако просто спрете да плащате месечния си апартамент. Ето защо, ако вече не можете да си позволите големи месечни вноски, продайте апартамент, който е в ипотека, възможно най-бързо.

Има 4 най-често срещани начина за продажба на апартамент на ипотека:

1. Предсрочно погасяване за собствена сметка;
2. Предсрочно погасяване за сметка на купувача;
3. Предсрочно погасяване за сметка на агенция за недвижими имоти;
4. Продажба по специална програма на банката.

За ваша сметка

Изводът: вие сами търсите пари в размер на остатъка от дълга към банката и го погасявате. След това премахвате тежестта и можете спокойно да продадете имота си. За да изплатите заем, можете да го използвате, ако доходът позволява, тъй като при изчисляване на платежоспособността ще се вземат предвид текущите задължения.

• Трудно е да намерите достатъчно количество сами;
• При кандидатстване за заем или заем е трудно да се класирате за голяма сумапоради съществуващи задължения.

Можете бързо, законно да затворите ипотеката и да премахнете тежестта за продажба

За сметка на купувача

Изводът: намирате купувач, който се съгласява да закупи апартамент, взет на ипотека. Купувачът ви предоставя сума, с която е възможно да погасите дълга си предсрочно (за тази сума на купувача се издава разписка). Кредитополучателят, който продава апартамента, прави предсрочно погасяване и закрива заема. След това премахва тежестта и продава апартамента на купувача (възможна е ипотека върху остатъка).

• Трудно се намира купувач, който да е съгласен на апартамент с тежест;
• Не всички купувачи имат достатъчно пари, за да изтеглят депозита в имота.
• Купувачът ще поиска отстъпка от такова жилище.

• правна сделка
• Полза за купувача

Чрез агенция за недвижими имоти

Същност: агенцията за недвижими имоти отпуска заем на продавача в размер на остатъка по кредита. След това тежестта от ипотеката се премахва от апартамента и апартаментът се продава.

• Достатъчно висок процентна заем от 18% годишно;
• Такси на агенти по недвижими имоти.

• Добре е за кредитополучател, който просто няма време да се занимава самостоятелно с продажбата на обезпечение на недвижими имоти.
• Добър за движение.
• Не е нужно да ходите до банката, за да кандидатствате за кредит.

Банкова специална програма

Изводът: за купувача, който сам може да изкупи ипотекиран апартамент чрез ипотека, има специални програми в банките. Потенциален кредитополучател предоставя стандартен пакет документи и чака одобрение на заявление за вече намерен конкретен апартамент, който е обременен в същата банка. След това купувачът получава заем и същевременно се изплаща дългът на продавача към банката, след което сделката се регистрира в правосъдието.

• Не всички банки работят по такава програма;
• И двете ипотеки трябва да са в една и съща банка;
• Сложна процедура по регистрация и не всички служители в банките са компетентни.
• Трудно се намира купувач.

• Правна схема на продажба.

Инструкции стъпка по стъпка за извършване на продажба

Вече знаете отговора на въпроса дали е възможно да продадете ипотечен апартамент на кредит. Да, може да се направи и има четири начина да го направите. След това ще анализираме инструкциите стъпка по стъпка , как да продадете апартамент, закупен с ипотека, използвайки пари на заембуркан.

Често срещан начин за продажба на апартамент на несъстоятелен кредитополучател е on-lending - тоест продажбата на ипотекиран апартамент от банка. Средните пазарни условия за продажба на такива имоти са както следва:

• Жилища: вторичен и първичен пазар;
• Сума: от 300 000;
• Лихвен процент: от 10.75%;
• Срок на годност: до 30 години;
• Първа вноска: от 15%;

Стандартен пакет за приложение:

• Молба за ипотека;
• Паспортът;
• SNILS;
• Сертификат, потвърждаващ нивото на вашия доход, или връщане на данъциза последната година;
• Копие или извлечение от трудовата книжка;
• Военна карта (за мъже под 27 години).
• Удостоверения за брак и раждане на деца (ако има такива).

В същото време не трябва да забравяме, че банката по всяко време може да изиска от вас допълнителни документи.

Как да продадем апартамент, който е в ипотека, на кредит? Можете да кандидатствате за ипотечен кредит във всеки клон на избраната от Вас банка. За да направите това, купувачът трябва да изпълни следния алгоритъм от действия:

1. Кандидатствайте за кредит – в някои банки това може да стане онлайн.
2. Банката взема решение по заявлението средно в рамките на 5 работни дни.
3. След одобрение на заявката изберете апартамент
4. Ако апартаментът е обременен с тежести, първо трябва да се погаси ипотеката по един от горните начини. е подробно описано по-рано.
5. Донеси Задължителни документидо най-близкия клон на банката за избраната опция:

• За вторичния: предварителен договор, паспорт на продавача, удостоверение за жилище, оценка, кадастрален паспорт, извлечение от домашна книга, договор за основа и други документи при поискване от банката, разписка за първа вноска. .
• За първични: ddu, паспорт на продавача, документи за плащане ddu, прехвърляне на права на вземане.

1. Получете потвърждение за коректността на документите и окончателно одобрение.
2. Уредете застраховка и сключете договор за кредит.
3. Регистрирайте транзакцията в Rossreestr.

Как протича самопродажбата от банка?

Как става продажбата в този случай? Ако не плащате заема дълго време и не преструктурирате такъв дълг, тогава банката може да отнеме апартамента от кредитополучателя и да го продаде независимо в съответствие със закона.

Има две възможности:

1. Банката по решение на съда или по споразумение с кредитополучателя става собственик на имота и го продава по свое усмотрение. В същото време кредитополучателят може да има дълг към банката, който ще трябва да бъде изплатен. Това произтича от разликата в цената или ако е имало ипотека в чуждестранна валута и процентът е скочил. Тази опция е най-неизгодната за кредитополучателя. банката ще продаде такъв имот доста под пазара.
2. Клиентът сам намира купувач и самостоятелно продава апартамента на собствена цена. Вариантът е по-изгоден. Говорихме за това по-горе.

Възможно ли е да продадете апартамент, закупен с ипотека, за добри пари? Имайки предвид факта, че купувачите на пазара на недвижими имоти не харесват апартаменти с тежести, съвсем логично е ипотекираният имот да струва много по-малко от всеки друг. Експертите отбелязват, че разликата може да достигне до 25%.

Цената на обезпечения недвижими имоти се определя от банката и се ръководи по този въпрос от следните фактори:

• Размерът на общия дълг на кредитополучателя (като се вземат предвид неустойки, стотинки и лихви);
• Продължителността на закъсненията на кредитополучателя в плащанията по ипотеката;
• Жилищно състояние и др.

Важно е да се разбере, че по правило банките, когато продават своите обезпечени недвижими имоти за пари, използват услугите на брокер. Сумата, за която ще бъде продаден апартамент в ипотека, до голяма степен се определя от неговия професионализъм.

Практиката също така доказва, че ипотечен апартамент в добро състояние и с отлични характеристики може да се продаде на пълна пазарна стойност, а ако апартаментът е закупен в нова сграда и към момента на продажбата е напълно оборудван, той е дори по-скъп от неговия първоначална цена. Това може да бъде от полза, например, за продажба на апартамент по време на развод.

Изискването на банката да продаде ипотекирания апартамент е изпълнено с възможности за кредитополучателя да избегне това. Имаше случаи, когато кредитополучателят беше принуден да обяви апартамента си за продажба и умишлено надцени стойността му толкова много, че просто не можеше да бъде продаден. Това време беше достатъчно на кредитополучателя да възстанови своето финансово положениеи продължавайте да плащате ипотеката си редовно и редовно.

Всичко това обаче се отнася само за случаите, когато продажбата на апартамент в ипотека се извършва доброволно. В някои случаи, когато не е възможно да се получи продажба от кредитополучател от банка, финансова институцияможе да вземе гаранцията си в съда.

В този случай апартаментът ще отиде на чук и много по-евтино, отколкото би могъл да бъде продаден. И ако разходите на банката за такова производство не бъдат покрити след продажбата на обезпечения недвижим имот, тогава банката ще има пълното право да възстанови остатъка от дълга от кредитополучателя, дори и с помощта на съда.

Не довеждайте ситуацията до крайност. Щеше да има желание да може да затвори дълга. Може да не сте чували, но има. Държавната подкрепа достига 1,5 милиона рубли. Прочетете подробностите в предишната ни публикация.

Майчин капитал

Но може би не искате да продавате дома си, но ви е трудно да изплатите дълга към него. Един от начините да запазите апартамент, заложен в банка, за който вече не е възможно да плащате ипотека, е. По правило се предоставя целево. Ако тези условия ви устройват, можете да го организирате в следните няколко стъпки:

1. Подайте заявление до най-близкия клон на ЗФР. В заявлението трябва да посочите данните за получателя на капитал за майчинство.
2. В рамките на два месеца PFR прехвърля капиталови средства за майчинство на банката.

По този начин получавате средства за майчински капитал не на части, а изцяло.

Предимства и недостатъци

Естествено, такива операции се представят на купувачите като доста рисковани - всичко може да се случи. Ако предимствата на закупуването на апартамент с тежести са очевидни (ниска цена, лихвата по ипотеката е много по-ниска), тогава трябва да спрете вниманието си върху минусите.

Покупка на недвижим имот под ипотека:

Първо, изплащането на ипотечния дълг за продавача на апартамент е доста рисковано за купувача. Ако не е документирано по никакъв начин, че купувачът има някакви права върху апартамента, тогава продавачът може просто да използва предплащането си, да премахне тежестта от апартамента и да го използва по свое усмотрение - депозитът се премахва, той може да направи абсолютно всякакви транзакции с него. Следователно купувачът може да се защити само ако не си сътрудничи индивидуаленно с банка или агенция.

Второ, пререгистрирането на апартамента, ако е в ипотека, и премахването на тежести от него води до допълнителни разходи за купувача.

Трето, купувачът не трябва да депозира пари, дължими на кредитополучателя, преди сделката му да бъде одобрена. В крайна сметка може да се окаже, че финансовата институция не позволява на продавача да вземе парите си поради отказа на транзакцията. Може би този риск е от полза за купувача - той може законно да вземе както средствата, така и закупения апартамент за себе си, но тази ситуация води до неизбежно производство.

При продажба на апартамент на ипотека, рисковете на продавача обикновено включват:

• Отказ на купувача от сделката, когато парите вече са депозирани в банката. Това води до задължение за връщането им обратно, а това ще бъде проблематично.
• Отказът на банката да издаде заем за апартамент на купувача.

Ако имате затруднения с подобна сделка и трябва да продадете собствения си дом с ипотека или да го купите, препоръчваме ви първо да се консултирате с нашия адвокат. Задайте му въпрос в специална форма. В момента тече безплатна промоция.

Абонирайте се за актуализации на проекта и натиснете бутоните в любимите си мрежи.

Когато изплащате ипотечен заем, който е станал непоносим, ​​няма да е излишно да знаете как да продадете апартамент в ипотека. За много кредитополучатели ще има неочаквана информация за това как да продадат апартамент на ипотека и в същото време да печелят пари.

Имот с тежести не може да се продава без разрешение на банката. При ипотечно кредитиране, съгласно чл. 29 и чл. 33 от Федералния закон „За ипотеката (залог на недвижими имоти)“, изменен на 7 май 2013 г., № 102-F3, кредитополучателят има право само да използва заложеното имущество и е длъжен да го поддържа в добро състояние .

И неговата загуба или продажба на трети страни е незаконна. Настъпилото събитие се разрешава в полза на заложния кредитор (т.е. банката), съгласно чл. 301-303 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Но има редица случаи, когато банката може да посрещне кредитополучателя наполовина и да разреши продажбата на ипотекиран апартамент.

Защо искат да продадат апартамент на ипотека?

Причините, поради които кредитополучателят започва да мисли как да продаде апартамент на ипотека, могат да бъдат разделени на 3 групи:

1. при загуба на доходи, достатъчни за погасяване на кредита;
2. ако има нужда от закупуване на по-просторно жилище;
3. ако искате да печелите от ипотека.

1. Ако загубите достатъчен доход, за да изплатите заема

   От загубата на конюшня финансови приходиникой не е в безопасност. Невъзможно е да се предвиди какво ще се случи след няколко години. И плащанията в строг ред трябва да се извършват всеки месец, изцяло и навреме, независимо от всякакви ситуации.

   Следователно желанието да се продаде апартаментът възможно най-скоро, за да се изплати най-накрая на банката, преди да бъдат приложени допълнителни мерки, в съответствие с Федералния закон „За ипотеката (залог на недвижими имоти)“, е съвсем естествено и предвидимо.

2. Ако имате нужда от по-просторно жилище

   Например, младите хора енергично се изкачват по кариерната стълбица, женят се / женят се, имат деца. Ипотекиран апартамент става „малък“. Повечето от тези кредитополучатели обмислят да продадат ипотечен апартамент и след това да купят по-голям.

   На банката не е забранено да вземе втора ипотека върху по-голям апартамент, ако доходът на младо семейство ви позволява да извършвате плащания по два дългосрочни заема наведнъж. Тази опция изисква авансово плащане.

3. Ако искате да печелите от ипотека

   Ако апартамент е закупен в сграда в процес на изграждане на доста ранен етап, тогава до края на строителството цената му се повишава значително и в някои случаи повече от покрива всички разходи, свързани с ипотеката.

   Участниците в споделеното строителство се опитват да продадат апартамента си, преди да пуснат къщата в експлоатация, тъй като е много по-лесно да преиздадете договор за възлагане, отколкото да се занимавате с проектирането на готови жилища (освен ако, разбира се, целта не е била да печелите пари от начало).

   Но също така се случва, че необходимостта от жилище в строеж е изчезнала и кредитополучателят мисли да го продаде с максимална полза за себе си. Това са изключителни случаи.

   При продажба на втори дом, който е обременен с тежести, кредитополучателят трябва да намали пазарната му стойност, тъй като има много малко хора, които искат да се ангажират с банково обезпечение.

Съгласие на банката за продажба на апартамент в ипотека

Апартамент, закупен чрез ипотека, е собственост на длъжника, но за да го продадете, трябва да получите съгласието на банката.

Една страна ,банката се интересува от пълното изплащане на кредита и не трябва да се намесва в продажбата на обезпечен недвижим имот, ако кредитополучателят вече не може да носи дългови задължения по ипотеката.

От друга страна , когато разрешава продажбата на ипотекиран недвижим имот, банката губи възможната си печалба, свързана с плащането на лихва върху използването на заемни средства, издадени за закупуването на този имот.

Ако възможността за продажба на апартамент в тежест е предписана в сключения договор, тогава банката не може да откаже. За да не злоупотребяват кредитополучателите с тази възможност, продажбата на ипотечен апартамент е придружена от налагането на значителни санкции и защитни комисионни.

Не знаете правата си?

Но те са несравними с вероятните последици от прекратяването на ипотечните плащания. Ако кредитополучателят обективно вече не може редовно да плаща заема, той не трябва да забавя продажбата, по-разумно е да разрешите ситуацията преди съдебно дело.

Как мога да продам апартамент на ипотека?

Възможни са следните опции за продажба на ипотечен апартамент:

1. Предсрочно погасяване. Кредитополучателят намира купувач, който е съгласен да закупи апартамент с тежести, и получава от него необходимата сума за предсрочно погасяване на ипотеката.
2. самопродажба. Банката сключва писмено споразумение за последващо закупуване на апартамента с купувача. Купувачът изплаща ипотеката, кредитополучателят получава сертификат, потвърждаващ липсата на дълг, и премахва тежестта сам.
3. Продава се с банка. Купувачът прави необходимите суми за изплащане на ипотеката и закупуване на апартамент срещу два депозитни бокса. Банката се ангажира сама с премахването на тежестта.
4. Продажба на дълг. За купувач, който също иска да закупи ипотечен апартамент на кредит, има схема за кредитиране.

Предсрочно погасяване

Намирането на купувач, който е съгласен с такава схема, е доста трудно. Обременяването на апартамента плаши, особено след като на вторичния пазар винаги има правно чисти алтернативни оферти.

Основно към схемата за предсрочно погасяване се прибягва при ипотека на жилище в строеж. Апартаментите в нови сгради с модерно оформление са много търсени, а на последния етап от строителството добросъвестният предприемач няма безплатни опции.

Потенциален купувач на апартамент внася депозит, необходим за пълното изплащане на ипотеката в банката, по допълнително споразумение с кредитополучателя, заверено от нотариус.
След закриване на ипотеката и премахване на тежестта (обикновено отнема 5 работни дни), продавачът и купувачът на апартамента посещават регистрационната камара и преподписват договора за споделено строителство или изготвят договор за покупко-продажба.

самопродажба

Не крийте от потенциален купувач факта, че апартаментът е под тежестта на банката. Ако давате информация на части и премълчавате подробностите, тогава купувачът може да остане с впечатлението, че е замесен в някаква гениална измама.

Всъщност всичко е просто. След оглед на апартамента, купувачът трябва да се свърже с банката и да заяви желанието си за осребряване на депозита. Банковите служители ще съставят с него предварителен договор за покупко-продажба и ще го заверят нотариално.

Купувачът депозира необходимата сума за погасяване на дълга на кредитополучателя в една каса, а останалата и дължима след сделката на кредитополучателя - в друга.
От апартамента се премахват тежести и се сключва договор за покупко-продажба. Банката и кредитополучателят получават достъп до своите клетки само след изпълнение и регистрация на договора за покупко-продажба в Rosreestr.

Продава се с банка

В случай на липса на време или отсъствие (по време на смяна на местоживеене или дълго командировка), кредитополучателят може да прехвърли продажбата на ипотекирания апартамент изцяло върху плещите на банковите служители.

В този случай само банката и купувачът са ангажирани с премахването на тежестта, присъствието на кредитополучателя не се изисква. Останалата част от транзакцията (ако има такава) след регистрацията й, кредитополучателят може да вземе по всяко време в касата на банката.

Продажба на дълг

Ипотечните апартаменти, които се продават от банката, привличат с намалената си цена и други желаещи да вземат ипотека.

За тях процедурата за получаване на ипотечен кредит не се различава много от стандартната:

• подобен пакет документи се предоставя за разглеждане на купувача като потенциален кредитополучател;
• ако бъде одобрен, придобитият недвижим имот се оценява и застрахова в съответствие с установените разпоредби на Федералния закон „За ипотеката (залог на недвижимо имущество)“, изменен на 7 май 2013 г., № 102-F3.

Пререгистрацията на тежестта в Rosreestr по повод на новия собственик се извършва от самата банка. Кредитополучателят трябва само да подпише допълнително споразумение за прехвърляне на обстоятелство за дълг.

Процедурата за продажба на апартамент отнема около 3 седмици (5 работни дни за премахване на тежестта и около 2 седмици за извършване на сделката за покупко-продажба).